Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrages

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Der BGH hat entschieden, dass bei einer unwirksamen Befristung des Mietvertrages für die Dauer der unwirksamen Befristung ein beidseitiger Kündigungsverzicht im Rahmen einer ergänzenden Vertragsauslegung anzunehmen ist.

Die Mieter hatten von der Klägerin zum 01.11.2004 eine Wohnunng angemietet. Der Mietvertrag enthielt folgende Klausel:

Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.

Mit Datum vom 28.02.2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis zum 31.10.2011. Mit Schreiben vom 02.10.2012 erhielten die Mieter die fristlose Kündigung. Sowohl die erste Instanz, Amtsgericht Waldshut-Tiengen vom 29.06.2012 als auch das Berufungsgericht Landgericht Waldshut-Tiengen vom 08.11.2012 mit Az.: 2 S 39/12 gaben der Räumungsklage aufgrund der Kündigung wegen Eigenbedarfs statt.

BGH: Befristung im Zeitmietvertrag unwirksam

Der BGH entschied im Revisionsverfahren, dass die Befristung des Mietvertrages unwirksam sei, da die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vorlagen. Zum Zeitmietvertrag enthält das BGB folgende Regelungen:

§ 575 – Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

[…]

http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html

Aufgrund der mangelnden Voraussetzungen für eine Befristung des Mietvertrages und der damit einhergehenden Unwirksamkeit, urteilte der BGH, dass im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung ein beidseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist. Hierbei sei zu berücksichtigen, was die Mietparteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Befristung bekannt gewesen wäre – und hier lag das Ziel vor, einen langfristigen Mietvertrag durch beidseitigen Kündigungsverzicht zu erreichen, weshalb von einem Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung auszugehen ist.

Landgericht muss fristlose Kündigung erneut prüfen

Nach Entscheidung des Bundesgerichtshofes scheiden die ordentliche Kündigung vom 28.02.2011 für die Dauer der Befristung aus. Der BGH hat den Fall an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, inwieweit die fristlose Kündigung der Klägerin wirksam ist.

BGH vom 10.07.2013 – Az.: VIII 388/12