1-Jahres-Befristung ohne anerkannten Grund

Hallo zusammen,

meine Freundin und ich ("beide Anfang 30, ruhig") haben nach laaanger, anstrengender und deprimierender Suche eeendlich eine passende Wohnung gefunden. Die lage ist perfekt und das Haus ist von außen und innen schön. Die Wohnung ist klein, aber fein (super geschnitten), genau richtig für unsere Ansprüche.

Gestern hatten wir nun ein längeres persönliches "Vorstellungsgespräch" mit dem Vermieter-Ehepaar. Heute sagte der Vermieter mir Folgendes. Sie haben finanziell keine Bedenken und auch charakterlich sind sie von uns überzeugt. Bis auf einen Punkt. Da meine Freundin und ich noch nie zusammengewohnt haben, und sie sehr schlechte Erfahrung mit einem Paar gemacht haben, das früher in dem Haus gelebt hat, haben Sie nun geringe, aber doch signifikante Angst davor, dass wir uns zu oft streiten, uns vielleicht sogar trennen und dass wir dann nicht nur regulär kündigen und ausziehen, sondern, dass dem Vermieter erhebliche Schäden im finanziellen sowie im hausgemeinschaftlichen Sinne entstehen. In dem Haus wohnen 4 Parteien. Eine davon, direkt über uns, sind eben die Vermieter. Beide leidgeprüft und gesundheitlich beeinträchtigt und sehr auf Ruhe bedacht.

Dem Vermieter schwöbe eine "1-Jahres-Klausel" vor. Wenn es bis kurz vor Ablauf dieser Frist "keine Probleme gibt", dann wird die Klausel gelöscht und es handelt sich fortan um einen ganz normalen Mietvertrag. Ich habe spontan gesagt, dass ich seine Ängste verstehe und dass wir gerne bereit sind, uns dieser Bewährungsprobe zu unterziehen. Ich sehe darin kein Problem. Man müsste halt genau festlegen, welche Probleme dies sein könnten. Es geht dem Vermieterpaar, wie gesagt, kaum um Finanzielles, sondern darum, dass wir uns gut in die aktuell sehr rücksichtsvolle und harmonische Hausgemeinschaft integrieren (dazu würde sicher auch gehören, dass wir nicht jede Woche so laut streiten, dass man unser Geschrei bis in die Vermieterwohnung über uns hört) und, dass wir uns nicht trennen. Natürlich werden wir beides nicht tun! Aber wenn es, rein hypothetisch, doch zu Trennung kommen sollte, dann würde man doch eh nicht mehr zusammen dort wohnen wollen und alleine könnte sich die Wohnung keiner von uns beiden leisten.

Es würde sich, ob man es nun "1-Jahres-Klausel" nennen möchte, oder wie auch immer, de facto um einen "qualifizierten Zeitvertrag" handeln, wenn ich das richtig sehe. Nun habe ich in Google spontan Folgendes über solche Zeitmietverträge gefunden.

"Zeitmietverträge sind gültig, wenn der Vermieter, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts des Vermieters die Wohnung nutzen wollen; vergleichbar mit den Regelungen für den Eigenbedarf. Darüber hinaus kann eine befristete Vermietung rechtens sein, wenn die Räume derart verändert oder instandgesetzt werden sollen, dass dies nicht geschehen kann, solange ein Mieter die Wohnung bewohnt. Und zuletzt darf der Vermieter einen befristeten Mietvertrag eingehen, wenn die Räume anschließend als Gewerberäume genutzt werden sollen."
(Quelle: https://anwaltauskunft.de/magazin/wohnen…e-gueltig-sind/).

Nun beabsichtigt der Vermieter aber weder eine Renoverung, noch ein Anmelden von "Eigenbedarf" (familiär oder gewerblich).
Meine Frage ist deshalb, ob es doch darüber hinaus iiiirgendeine Möglichkeit gibt, dass legal eine solche Klausel gültig und wirksam eingefügt werden kann, die besagt, dass über die in der Quelle genannten Gründe hinaus auch aus den von mir darüber genannten Gründen der Vertrag nicht verlängert würde.

Diese Klausel würden wir dann auch als Mieter unterschrieben, DENN:
Natürlich ist uns bewusst, dass wir als Vermieter nur soweit auf die Wünsche des Vermieters eingehen müssten, wie das das Gesetz vorschreibt, jedoch besteht die Gefahr, dass er sagt: "Da ich rechtlich keine Möglichkeit habe, Ihren Vertrag auf 1 Jahr zu befristen, will ich kein Mietverhältnis mit Ihnen eingehen." Das wäre ja legal. Ein Dilemma, das bestimmt viele Mieter und Arbeitnehmer, oder allgemein Vertragspartner kennen. Natürlich muss man auf Forderungen, die außerhalb des gesetzlich Vorgeschriebenen liegen, nicht eingehen, doch genauso wenig muss der gegenüberstehende Vertragspartner den Vertrag überhaupt unterschreiben.

Der Vermieter selbst wird am Montag mit dem Vermieterbund sprechen, um eine Antwort auf die Frage zu bekommen und über diese Antwort spricht er dann mit seiner Frau und dann, vielleicht am Dienstag oder Mittwoch, würde er uns Bescheid sagen. Aber so lange wollen wir nicht warten. Wir sind schon ganz verrückt wegen der ganzen Unsicherheit. Dieser Stress macht sich sogar schon körperlich bemerkbar. Außerdem müssten wir, wenn das mit dieser Wohnung nicht klappen sollte, so schnell wie möglich die Suche fortsetzen. Aktuell ist sie zumindest pausiert, denn diese Pause haben wir beide sehr dringend nötig.

Ich würde vielleicht sogar auf Grund Eurer Antworten den Vermieter schon heute noch mal anrufen und ihm sagen, dass ich rausgefunden habe, dass es durchaus eine Möglichkeit gibt. Sicher würde er erfreut reagieren und ich könnte meiner Freundin sagen, dass sie keine Angst mehr zu haben braucht, da es nun nur noch um reine Formalitäten geht.

Vielen Dank für Eure Antworten

Viele Grüße
Achinger

Vielen Dank, Leipziger
Ja, es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus, in dem vier Parteien Wohnen. Und ja, das Vermieterehepaar wohnt direkt über "unserer" Wohnung.
Er kann uns grundlos kündigen? Das heißt, er müsste sich nicht mal einen Grund "ausdenken"? Oder müsste er zumindest sowas sagen wie: "Wir sind beide gesundheitlich sehr beeinträchtigt und deshalb ist es für uns schädlich, dass sie sich auf dem Balkon so laut unterhalten."

Na, damit wären ja die Bedenken des Vermieters völlig zerstreubar, denke ich. Für die meisten Mieter wäre dieser Paragraph vielleicht ein schwerwiegender Fehler im Mietrecht. Uns jedoch käme er paradoxerweise entgegen.

Blöd wäre allerdings, um auf deine Anregung einzugehen, dass der Vermieter dieses Recht ja dann wohl immer hätte. Wir müssten uns also nicht nur ein Jahr lang "bewähren", sondern müssten auch in Jahr 2, 3, vier und so weiter, also wenn wir längst nicht mehr so flexibel sein werden, wie im ersten Jahr, weil wir uns komplett eingelebt und eingerichtet hätten, Angst davor haben, dass uns jederzeit gekündigt wird. Zwar mit der 3-monatigen Kündigungsfrist (davon gehe ich doch schwer aus!), aber das bringt uns halt dann auch nur wenig.

Die Frage ist also, ob es dann, nach einem Jahr (wir hätten uns dann sicher gut bewährt), möglich wäre, dass man so eine Zusatzvereinbarung abschließt, aber diesmal mit umgedrehter Intention, nämlihc, dass der Vermieter ab dann nur noch mit einem berechtigten Grund kündigen darf, so, als würde er eben nicht mit im Haus wohnen.

LG - Joachim

Wer lesen kann, ist klar im Vorteil.
Du schriebst ja "Zweifamilienhaus". Wäre der Paragraph bei einem Mehr(als zwei)Familienhaus auch anwendbar, also zum Beispiel, wie in unserem Fall, bei einem Vier-Parteien-Haus, so hättest du ja "Mehrfamilienhaus" geschrieben...

Hier
http://www.jurarat.de/das-sonderkuen…nach-ss-573-bgb
steht zum Beispiel ganz explizit Folgendes:
"Es muss sich „um zwei Wohnungen“ in einem Gebäude handeln."

Also nicht drei, vier oder mehr Wohnungen. So verstehe ich das.
Das heißt, der Paragraph bringt uns nix

Und das heißt, wir müssen wohl doch so eine individuelle Vereinbarung treffen.
Wobei das schon etwas ominös klingt. Handschriftlich? Anderes Datum als der Mietvertrag?

Und dann stellt sich noch die Frage, was man denn genau in diese Vereinbarung reinschreiben könnte, so dass sie beiden Parteien die gewünschte Sicherheit bringt.

Wie wäre es damit:
"Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn eine Beeinträchtigung der Wohnqualität der Vermieter und/oder der anderen Hausbewohner durch [uns] vorliegt, und zwar über das nach dem Allgemeinverständnis normale Maß hinaus. Der Vermieter hat den Mieter jedoch 2 mal schriftlich zu verwarnen, bevor er die Kündigung ausspricht."

Aber das Würde ja irgendwie nicht dem Prinzip der Probezeit entsprechen...
Dann vielleicht so:
"Nach Ablauf von 10 Monaten kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn er dies möchte. Vertragliche Voraussetzungen gibt es für diese Kündigung also nicht. Der Vermieter verpflichtet sich allerdings, dem Mieter die Gründe zu erläutern. Der Inhalt dieser Erläuterung hat jedoch keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Kündigung."

Vielen Dank für eure Antworten!

Mainschwimmer, wir WOLLEN ja, dass der Vermieter während der ersten 12 Monate ohne Nennung eines Grundes kündigen darf. So paradox das klingt.

Leipziger, die Erfahrung, dass man keinem Vermieter vollständig trauen sollte, habe ich leider selbst schon gemacht.

Dennoch, unsere Wohnungssuche in den letzten 5 Wochen (teilweise auch schon seit Monaten), war deart strapaziös und ernüchternd, dass wir in diesem Fall auf unser Gefühl verlassen möchten. Wir haben lange mit dem Vermieter-Ehepaar gesprochen, glauben, sie finden uns sympathisch denken, dass sie "ehrenhafte" Leute sind. Das zählt heutzutage nicht mehr viel, ich weiß, aber: In der DG-Wohnung, die sich über der Vermieter-Wohnung befindet, war vor längerer Zeit Mieter, der den Haussegen derart beeinträchtigt hat (durch Partys, Lautstärke, evtl. Beschädigung etc.), dass die Vermieter diese Luxus-Wohnung nun lieber jahrelang leerstehen lassen (kaltmiete vielleicht um 1000 €), als sie erneut zu vermieten.

Wir würden dem Vermieter also Folgendes anbieten (Einzug wäre der 1. Januar 2016):
Es wird, mindestens einen Tag VOR Abschluss des Mietvertrags, eine handschriftlich verfasste Individualvereinbarung getroffen, die völlig unabhängig vom Mietvertrag ist. Inhalt ungefähr: "Der Vermieter ist berechtigt, dem Mieter ohne Nennung eines Grundes zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende und darf spätestens zum 31.12.16 wirksam werden. Der Vermieter kann eine Kündigung also spätestens am 30.09.16 wirksam aussprechen. Am 01.10.16 erlischt dieses Sonderkündigungsrecht."

Wäre das rechtswirksam und für den Vermieter wasserdicht?

Viele Grüße

Joachim Kelz

Ich denke, das müsste gehen.

Der erste Teil der Individualvereinbarung könnte also gleich bleiben, wie oben schon von mir verfasst:

Zitat

Wir würden dem Vermieter also Folgendes anbieten (Einzug wäre der 1. Januar 2016):
Es wird, mindestens einen Tag VOR Abschluss des Mietvertrags, eine handschriftlich verfasste Individualvereinbarung getroffen, die völlig unabhängig vom Mietvertrag ist. Inhalt ungefähr: "Der Vermieter ist berechtigt, dem Mieter ohne Nennung eines Grundes zu kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende und darf spätestens zum 31.12.16 wirksam werden. Der Vermieter kann eine Kündigung also spätestens am 30.09.16 wirksam aussprechen. Am 01.10.16 erlischt dieses Sonderkündigungsrecht."

Hinzu käme die Ergänzung, dass sich der Vermieter dazu verpflichtet, (nach dem 30.09.16) nicht wegen Eigenbedarfs (familiär/gewerblich) oder einer Renovierung zu kündigen. Erst ab 01.10.19* kann er dies wieder tun.

*Hier könnten wir natürlich auch ein anderes Datum einsetzen, dies jetzt nur mal so als Beispiel.
Hier sollten doch die Chancen sehr gut sein, dass ein Richter im E-Fall (?) die Individualvereinbarung anerkennt.

Leipziger,
wo kein Kläger, da kein Richter, schon klar. Aber wenn es dem Vermieter ausreichen würde, dass wir ihm hoch und heilig versprechen, dass wir nicht klagen werden, dann wäre doch der ganze Quatsch mit der Individualvereinbarung unnötig. Wir wollen also versuchen, dem Vermieter so viel Sicherheit zu geben wie möglich. Das heißt, dass die Wahrscheinlichkeit, dass ein Richter die Individualvereinbarung akzeptieren würde, maximiert werden soll. Dass sie wohl nie bei 100% liegen kann, habe ich jetzt verstanden.

toffer,
Mann ist, das schwierig
Sehe ich das richtig, es könnte also sein, dass wir unsere Traumwohnung nicht bekommen, wegen eines Gesetztes, dass uns schützen soll! Und zwar, obwohl wir genau diesen Schutz in diesem Fall gar nicht wollen!?
(Mann, sind wir undankbar ;))

Also, entgültige Form:

Wir würden dem Vermieter Folgendes anbieten:
Der Einzug ist der 01.01.16.
Es wird, mindestens einen Tag vor Abschluss des Mietvertrags, eine handschriftlich verfasste Individualvereinbarung getroffen, die völlig unabhängig vom Mietvertrag ist. Inhalt ungefähr:
"Der Vermieter ist berechtigt, dem Mieter ohne Nennung eines Grundes zu kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist ist einzuhalten und eine Kündigung darf spätestens zum 31.12.16 wirksam werden. Der Vermieter kann eine Kündigung also spätestens am 06.10.16* wirksam aussprechen. Am 07.10.16 erlischt dieses Sonderkündigungsrecht.
Der Vermieter verpflichtet sich dazu, (nach dem 06.10.16) nicht wegen Eigenbedarf (familiär/gewerblich) zu kündigen. Erst ab 05.09.19 kann er dies wieder tun.
Außerdem wird die monatliche Kaltmiete bis zum 31.12.18 nicht erhöht.

(*3. Werktag des Monats)

toffer, glaubst du, dass eine Individualvereinbarung selbst in dieser Form auf jeden Fall ungültig wäre?

Hallo zusammen,
noch mal vielen Dank für eure Antworten.
Dann werde ich also mal abwarten, wie der Hausbesitzer sich entscheiden wird.
Er war wohl heute (oder morgen) beim Haus- und Grundbesitzerverein.
Die werden ihm dann warhscheinlich die gleichen Dinge sagen, wie ihr hier mir. Dass es also keine 100%ige Sicherheit für ihn gibt.
Sagt er uns zu - mit oder ohne (evtl. nicht gültige) Individualvereinbarung - wäre das natürlich toll.
Sagt er ab, dann werde ich ihm noch erzählen, dass ich mich ausführlich informiert habe und fragen, ob er denn genau die Möglichkeiten einer solchen Individualvereinbarung kenne.
Dann werde ich hier noch mal berichten, wie es ausgegangen ist.