Zustimmun zur Erhöhung der Miete nach $558 BGB

  • Hallo euch allen!

    Neulich habe ich von meiner Hausverwaltung ein Schreiben erhalten, in dem ich aufgefordert werde, eine Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung zu unterschreiben.

    Bevor ich unterschreibe, möchte ich gerne nachprüfen, ob die Erhöhung legitim ist.

    Vorweg möchte ich fragen, ob es eine Rolle spielt, dass ich keinen Staffelmietevertrag haben und zwar, ob eine Mieterhöhung trotzdem legitim ist. Ich kenne in diesem Bereich nicht gut aus. Als Laie dachte ich, dass wenn man keinen Staffelmiete hat, dürfen nur die Betriebskosten erhöht werden aber nicht die Miete selbst, obwohl ich mir schon vorstellen kann, dass wenn der Mietspiegel sich ändert, ist eine Erhöhung legitim, obwohl man keinen Staffelmietevertrag hat. Ich bitte die Experten diesbezüglich zu bestätigen, ob das richtig ist.

    Es wird eine Erhöhung um 15% erwartet mit der Begründung, dass der Mietzins für meine Wohnung seit dem 07.12.2000 unverändert ist. Die Hausverwaltung bezieht sich auf die derzeit gültige Berliner Mietspiegeltabelle 2017.

    An der Stelle möchte ich einige Details klären.

    Zunächst frage ich mich, anhand welcher Kriterien die Wohnlage bestimmen wird. Laut der Hausverwaltung entspricht meine Wohnung der Wohnlage "Mittel".

    Wie kann ich es nachprüfen, ob das überhaupt stimmt?

    Erwähnenswert ist die Tatsache, dass in meiner Wohnung immer noch nur Ofenheizungen gibt. Daher frage ich mich, ob die Zuordnung richtig ist. Auf Grund der Sache, dass ich keine Heizung habe, sollte meine Wohnung doch der Wohnlage "Einfach" zugeordnet, oder?


    Auf der Mietspiegeltabelle liest man folgendes:


    Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1918 und 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,87 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1 für Bezugsfertigkeit bis 1918 bzw. der ausgewiesenen Spalte 2 für Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949.


    Ich weiß nun nicht, ob ich das richtig verstanden habe, aber heißt das nicht, dass man aus dem Grundpreis (laut Mietspiegeltabelle) meiner Wohnung 0,87 Euro je Quadrameter wegen der Ofenheizung abziehen soll?


    http://www.stadtentwicklung.be…ietspiegeltabelle2017.pdf


    Außerdem, auch laut dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mitspiegel entspricht meine Straße der Wohnlage "Einfach" und nicht "Mittel".

    Darüber hinaus, weichen die von der Hausverwaltung eingegebenen Spannwerte von denen ab, die auf der Mietspiegeltabelle ersichtlich sind.

    Die Hausverwaltung gibt folgende Werte ein:


    Unterer Spanwert= 5.44 EUR

    Mittelwert= 7,45 EUR

    Oberer Spannenwert= 10,00 EUR


    Die eigentliche Werte auf der Mietspiegeltabelle sehen aber anders aus:


    http://www.stadtentwicklung.be…ietspiegeltabelle2017.pdf



    Was sagt ihr, wie soll ich nun am besten handeln?

    Danke im Voraus für eure Hilfe

    Viele Grüße

  • Neulich habe ich von meiner Hausverwaltung ein Schreiben erhalten, in dem ich aufgefordert werde, eine Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung zu unterschreiben.

    Ich gehe davon aus, dass eine Hausverwaltung ein korrektes Mieterhöhungsverlangen erstellen kann, dass es also formell richtig ist.

    Eine Mieterhöhung ist gerade ohne Staffelmiete möglich, und ich denke nach 20 Jahren wäre auch eine Mieterhöhung mit Kohleofen rechtens.

    Wir kennen weder den Mietpreis noch die Ausstattung und Lage der Wohnung. Ich würde mich an Deiner Stelle am zuständigen Mietspiegel orientieren, evtl. einen Anwalt hinzuziehen.

  • Hallo Banane, danke für deine Antwort.

    Wie kannst du davon ausgehen, dass die Hausverwaltung das Mieterhöhungsverlangen korrekt erstellt hat?

    In der Tat, wie ich oben beschrieben habe, hat er bei der Erstellung mindestens zwei Fehler gemacht und zwar die Wohnlage (Mittel statt Einfach) und die Spannwerte.

    Außerdem glaube ich, dass eine Ofenheizung keine Sammelheizung ist und diese sollte sicher berücksichtigt werden muss.

  • Hallo Banane, danke für deine Antwort.

    Wie kannst du davon ausgehen, dass die Hausverwaltung das Mieterhöhungsverlangen korrekt erstellt hat?

    In der Tat, wie ich oben beschrieben habe, hat er bei der Erstellung mindestens zwei Fehler gemacht und zwar die Wohnlage (Mittel statt Einfach) und die Spannwerte.

    Außerdem glaube ich, dass eine Ofenheizung keine Sammelheizung ist und diese sollte sicher berücksichtigt werden muss.

    Ich gehe davon aus dass nicht alle Hausverwaltungen dappig sind. Deine offensichtlich schon.:)

  • Zunächst frage ich mich, anhand welcher Kriterien die Wohnlage bestimmen wird.

    Wird eigentlich in einem Mietspiegel deklariert.

    Außerdem, auch laut dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mitspiegel entspricht meine Straße der Wohnlage "Einfach" und nicht "Mittel".

    Diesen Hinweis würde ich der Hausverwaltung zukommen lassen.

    Wie kann ich es nachprüfen, ob das überhaupt stimmt

    Es gibt mit Sicherheit auch dazu ein Amt welches entsprechend Auskunft geben kann. Ich nenne mal Bauamt etc.

    Auf Grund der Sache, dass ich keine Heizung habe, sollte meine Wohnung doch der Wohnlage "Einfach" zugeordnet, oder?

    Eine Heizung hast Du doch und ich nehme mal an, die Wohnungsmiete war im Jahr 2000 entsprechend. Grundsätzlich kann Deine Mieterhöhung nur diesem Standard entsprechen, denke ich. Man kann nur eine Meinung äussern, die genauen Umstände kennen wir ja nicht.

  • Eine Heizung hast Du doch und ich nehme mal an, die Wohnungsmiete war im Jahr 2000 entsprechend. Grundsätzlich kann Deine Mieterhöhung nur diesem Standard entsprechen, denke ich.

    Danke!

    Kannst du mir bitte sagen, was du damit meinst, dass die Mieterhöhung nur diesem Standards entsprechen kann?

    Übrigens, kennst du zufällig eine kostenlose Mieterberatung in Berlin?

    Und noch eine Frage. Was würdest du an meiner Stelle machen? Die Zustimmung auf alle Fälle unterschreiben aber trotzdem dem Hausverwalter auf die Sache mit der Wohnlage (Einfach statt Mittel) hinweisen?

  • Kannst du mir bitte sagen, was du damit meinst, dass die Mieterhöhung nur diesem Standards entsprechen kann?

    Eine Mieterhöhung gemessen am Altbau-Standard.

    Übrigens, kennst du zufällig eine kostenlose Mieterberatung in Berlin?

    Ich denke nicht, dass es in Berlin eine kosteenlose Mieterberatung gibt.

    Was würdest du an meiner Stelle machen? Die Zustimmung auf alle Fälle unterschreiben aber trotzdem dem Hausverwalter auf die Sache mit der Wohnlage (Einfach statt Mittel) hinweisen

    Ich würde mich mit der Hausverwaltung entweder schriftlich oder telefonisch in Verbindung setzen und die Wohnlage klären, und zwar vor meiner Unterschrift.

  • Hallo daidokoro,


    für Wohnungen ohne Staffelmietvertrag können die Mieten nach §558 erhöht werden, dafür ist dieser da.


    Die Sachverhalte, dass Lage und die Mietenspanne richtig angegeben sein muss , hast du richtig erfasst. Das solltest du der Hausverwaltung mitteilen.


    INteressant wäre, wieviel Miete du bezahlst und wie hoch die Erhöhung ist.

    Da dies die erste Mieterhöhung seit 20 Jahr und dann noch um den Maximalbetrag von 15% ist, könnte es durchaus sein, dass sie selbst bei Korrektur der falschen Einordnung und Spanne noch im zulässigen Bereich liegen. Dann ist die Erhöhung trotzt der Fehler durchsetzbar, weil der Vermieter die Fehler im Verfahren noch korrigieren könnte.


    Gruß

    H H

  • HIERein Link zur Stadtentwicklung Berlin mit entsprechender Abfragemaske.

    Sorry, aber was soll ich denn bitte damit?

    Ich denke auch so und zwar, dass die Erhöhung trotz der Fehler durchsetzbar ist, da dies die erste Mieterhöhung seit 17 (und nicht 20) Jahren ist.

    Ich muss aber die Hausverwaltung auf die Fehler hinweisen.

    Ich habe noch einige Fragen und ich wäre dir -euch- dankbar, wenn wir sie klären könnten. Es wurde mir helfen:


    1) Was die Mietenspanne betrifft, sollen sie genau die gleichen sein, wie auf dem Mietspiegel zu sehen sind? Könntest du mir hier bitte die genauen Zahlen für Unteren Spannwert, Mittelwert und Obere Spannenwert nennen?

    2) Und was ist mit der Sache Ofenheizung. Ist dieses Merkmal auch erwähnenswert?

    3) Wie oft darf man den Maximalbetrag von 15% bei einer Mieterhöhung anwenden?


    Herzlichen Dank im Voraus für die Hilfe.

    Ich weiß es zu schätzen.

    Viele Grüße

  • Sorry, ich wollte noch etwas zum Punkt 2 fragen.


    Auf der Mietspiegeltabelle liest man folgendes:


    Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1918 und 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,87 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1 für Bezugsfertigkeit bis 1918 bzw. der ausgewiesenen Spalte 2 für Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949.


    WAS BEDEUTET DAS KONKRET?

  • Hallo,


    was sollen wir dir nennen? Die Werte stehen doch in der Tabelle!.

    Oder meinst du die für deine Wohnung? Dann sagt uns erstmal das Baujahr und wie groß die Bude ist. Hat sie ein Bad?


    Vor allem beantworte mal die anderen Fragen. Wieviel zahlst du und wieviel ist die Erhöhung? Wir sind hier doch nicht deine Dienstleister, die du mit Fragen bombardieren kannst, ohne auf Gegenfragen zu antworten.


    Gruß

    H H

  • Hamburg, Mein Gott wie empfindlich bist du denn da!? Wieso Dienstleister? Wie kommst du denn bitte darauf?

    Ich bin euch dafür doch sehr dankbar!



    Die Erhöhung ist doch klar, 15%.

    Die Ausgangsmiete ist 115

    Betriebskosten sind (80 Euro)

    Baujahr bis 1918.

    Ja, die Werte sind in der Tabelle, aber ich kann trotzdem die von der Hausverwaltung genannten Werte nirgendwo in der Tabelle finden. Deswegen fragte ich, wie sollen die Werte sein.

    Nochmals zusammenfassend:


    Ausstattung im Mietspiegel: mit Sammelheizung, Bad und WC unter 40 m2 = FALSCH!! Es gibt keine Sammelheizung sonder eine Ofenheizung

    Wohnfläche im Mietspiegel: unter 40 m2 = Richtig

    Wohnlage im Mietspiegel: Mittel = Falsch! Laut dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mitspiegel entspricht meine Straße der Wohnlage "Einfach" und nicht "Mittel"

    Bezugsfertig ab im Mietspiegel: bis 1918 = Richtig!

    Die Wohnung fällt in das Mietspiegelfeld K1= FALSCH!! So wich ich die Tabelle verstehe, entspricht das Feld K1 Wohnungen mit einer Wohnfläche ab 90 m2

    Unterer Spannwert: 5,44 = Ich kann diese WErte nicht nachvollziehen! Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Hausvewaltung WErte aus einem anderen Feld nennt, kann ich diese Zahlen nirgendwo auf der Mietspiegeltabelle finden. DESWEGEN FRAGTE ICH ob ihr mir freundlicherweise die genauen Werten nennen könntet.

    Mittelwert: 7,45 IBIDEM

    Oberer Spannenwert 10,00 IBIDEM


    Und ja, interessant wäre auch zu wissen, was damit gemeint ist:


    Für Altbauwohnungen (bezugsfertig 1918 und 1919 bis 1949) ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter Wohnfläche monatlich 0,87 Euro unter den Beträgen der ausgewiesenen Spalte 1 für Bezugsfertigkeit bis 1918 bzw. der ausgewiesenen Spalte 2 für Bezugsfertigkeit 1919 bis 1949.



    Danke im Voraus und viele Grüße


  • Eine Mieterhöhung ist gerade ohne Staffelmiete möglich, und ich denke nach 20 Jahren wäre auch eine Mieterhöhung mit Kohleofen rechtens.

    mein Beitrag #2

    für Wohnungen ohne Staffelmietvertrag können die Mieten nach §558 erhöht werden, dafür ist dieser da.

    Beitrag #12

    Ich würde mich mit der Hausverwaltung entweder schriftlich oder telefonisch in Verbindung setzen und die Wohnlage klären, und zwar vor meiner Unterschrift.

    mein Beitrag #10

    Die Sachverhalte, dass Lage und die Mietenspanne richtig angegeben sein muss , hast du richtig erfasst. Das solltest du der Hausverwaltung mitteilen

    Beitrag #12. Demnach dürfe alles klar sein.

  • Hallo,


    das ist doch gar nicht so schwer zu verstehen.

    Die Verwaltung stuft dich ein in ein Feld mit 7,45 Mittelwert und einer Spanne von 5,44-10,00. Das ist doch erste Feld links oben.

    Wohnlage einfach, unter 40 qm bis 1918. Mit Sammelheizung, Bad und WC.


    Das passt bis auf die Ofenheizung auf deine Wohnung. Dann kommt die Ergänzung im zweiten Absatz (mit dem Abzug von 1,34 Euro). Dieser Absatz ist jedoch mit *** versehen, was heißt, dass dieser Abzugswert nur eine bedingte Aussagekraft hat. Deshalb hat die Verwaltung ihn weggelassen (das mag man akzeptieren oder nicht).


    Aussagen wie Feld K1 und mittlere Wohnlage im Schreiben sind falsch und wahrscheinlich Copy/Paste Fehler.


    Am interessantesten ist aber, dass deine Miete seit 17 Jahren 115 Euro (2,88 Euro/qm) beträgt und jetzt 132,25 Euro (3,31 Euro/qm) angehoben werden soll. keine Wunder, dass du erst nach mehrmaligen Nachfragen mit den Werten rübergekommen bist.

    Dir ist es vielleicht nicht aufgefallen, aber ein derartig niedriger qm-Preis ist im gesamten Mietspiegel nicht zu finden (kleinster Wert im Mietenspiegel ist 4,24 Euro/qm) und du überlegst, ob die Erhöhung legitim sein könnte. Mich würde nicht wundern, wenn sogar deine Wohnung für den hohen Abzug verantwortlich ist. Bei einer geringen Zahl an Beispielwohnungen und deiner Minimiete könnte das durchaus sein.


    Anm.: Da wohnst du Jahrzehnte für 'n Appel und 'n Ei und was bekommt der Vermieter, Undank und Misstrauen. Da die Mieterhöhung m.E. rechtens und gerichtlich durchsetzbar ist, hoffe ich, dass du nicht zustimmst und der Vermieter dir die Vernunft einklagt.


    Gruß

    H H

  • Danke!

    Sorry aber ich habe nicht verstanden, was du mit dem Abzug von 1,34 meinst? Wo ist dieser Abzug.

    Ich finde deine sarkastische Kommentare wirklich unpassend. Ich spüre auch eine gewissen Aggressivität in deinem Ton.

    Ich weiß nicht, worum es dir eigentlich geht. Unabhängig von Mietpreis meiner Wohnung, was ist denn bitte schön daran so verkehrt, sich vergewissern zu wollen? In der Tat, hat die Verwaltung doch Fehler gemacht.

    Natürlich ist die Erhöhung trotzdem legitim in Anbetracht dessen, dass man keine seit 17 Jahren gab.

    Was ist denn bitte das für ein Kommentar, dass ich undankbar und misstrauisch dem Vermieter gegenüber bin? Erstens, der Vermieter hat mit der ganzen Sache nichts zu tun, da die Hausverwaltung das Haus verwaltet, zweitens, denkst du die Hausverwaltung hat mir während diesen Jahren einen Gefallen machen wollen und dafür soll ich ihr dankbar sein? Und dein letzer Kommentar


    "hoffe ich, dass du nicht zustimmst und der Vermieter dir die Vernunft einklagt."


    ist wirklich nicht sachlich. Was ist denn das bitte mit dir? Nicht nur ist es frech von dir, sonder es ist unpassend und bescheuert!

    Sorry, ich bin dir für all die Infos dankbar aber deine Art ist wirklich bekloppt

  • Hallo,


    mehr Erklärungen kann ich dir nun wirklich nicht mehr geben. Du kappierst die Sache doch von vorne bis hinten nicht.


    Meinen Tonfall bitte ich zu entschuldigen, aber ich verliere wirklich die Geduld, wenn ich sehe, dass jemand, der in Berlin 2,88 Euro/qm bezahlt, bei der ersten Mieterhöhung seit 17 Jahren einen Affenaufstand macht. Du kapierst weder, wie gut du es mit dieser Miete hast, noch verstehst, du den relativ simplen Mietenspiegel, bist dann aber zu faul zum Mieterbund zu gehen.


    Mach was du willst Ich bin jetzt hier raus.


    Over and Out

    H H