Hallo alle zusammen,
ich streite zur Zeit mit dem Mieterverein einer Mieterin, die geleistete Kosten für Versicherungen und Grundsteuer nicht als Teil der Betriebsnebenkosten anerkennen will und die Rückzahlung derselben pocht. Der Vertrag wurde indes im Jahre 1978 vom Vorbesitzer geschlossen und der Vertrag im Jahre 1983 erneuert. Dieser liegt uns vor und gilt als Grundlage der Streitigkeit. Der Vertrag sieht unter § 4 folgendes vor:
Zitat§ 4 Mietzins und Nebenkosten
- Der Mietzins beträgt monatlich ... DM, in Worten ... DM.
- Nebenabgaben, nämlich Kosten für Sammelheizung, Warmwasser, Fahrstuhl, Treppenreinigung, allgemeine Beleuchtung (einschließlich Zählermiete), Wasser, Schornsteinfegen, Immissionsmessung, Glühbirnen für Treppen und Keller, Müllabfuhr, Kanalgebühr, Fäkalienabfuhrkosten (jweils einschließlich Grundgebühren und MwSt), Immissionsmessung an Gasgeräten und Kosten der Straßenreinigung werden anteilig umgelegt und sind neben dem Mietzins besonders zu bezahlen. Der Mieter zahlt auf diese Kosten monatliche Vorauszahlungen von z. Zt ... DM, über welche jährlich abgerechnet wird, zuzüglich eines Betrages gemäß § 6 Ziffer 5.
- <irrelevant für unseren Fall>
- Der Mieter ist zur Zahlung einer anteiligen Erhöhung der Miete oder der neben dieser zu zahlenden Kosten verpflichtet, wenn die laufenden Aufwendungen (Grundsteuern, Versicherungs, Kapital- und Bewirtschaftungskosten) gegenüber dem Stand vom Tage des Vertragsabschlusses sich erhöhen, und zwar von dem Tage des Eintritts der Mehrbelastung an.
Hier sieht man, dass Grundsteuer und Versicherungskosten zwar unter Punkt 4.4, aber nicht unter 4.2 Erwähnung finden. Der Mieterverein interpretiert das folgendermaßen:
ZitatWir geben jedoch zu beachten, dass allein entscheidend für die Übernahmefähigkeit von Betriebskostenpositionen die mietvertragliche Vereinbarung ist. Die Betriebskostenverordnung regelt lediglich die Positionen, die überhaupt innerhalb eines Mietvertrages zur Übernahme vereinbart werden können. Dreh- und Angelpunkt ist also der Mietvertrag. Soweit Sie erklären, die beanstandeten Positionen Grundsteuer und Versicherungen wären im Vertrag ebenfalls aufgeführt, so ist dies korrekt. Es handelt sich jedoch unter § 4 Nr. 4 um derartige Kosten, welche nur in Höhe einer möglichen Erhöhung vom Tage des Vertragsabschlusses an die Mieterinnen geltend gemacht werden können. Wir gehen davon aus, dass es Ihnen nicht gelingen wird, die Beträge, welche zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geleistet wurden, darzulegen. Aus diesem Grunde werden diese Kosten also auch weiterhin von den Mieterinnen bestritten. Darüber hinaus ist hier entscheidend § 4 Nr. 2 des Mietvertrages, hier ist abschließend aufgeführt, dass lediglich Kosten für die Sammelheizung, Warmwasser, Fahrstuhl, Treppenreinigung, allgemeine Beleuchtung, Wasser, Schornsteinfeger, Emissionsmessung, Müllabfuhr und Kanalgebühr sowie die Kosten der Straßenreinigung für umlagefähig erachtet wurden. Kosten für Glühbirnen in Treppenhäusern gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskostenpositionen.
Wir hatten nach Kauf der Immobilie versucht einen neuen Vertrag abzuschließen, was leider von den Mietern abgelehnt wurde. Ich interpretiere Absatz 4.4 als eine weitere Konkretisierung der Betriesnebenkosten und meines Erachtens kommt der Wille des Vermieters, die Grundsteuer und Versicherung als Betriebsnebenkosten abzurechnen, eindeutig zum Ausdruck. Zudem wird seit fast 40 Jahren der Betrag anstandslos gezahlt. Warum der Mietverein jetzt eingeschaltet wurde und diesen Punkt bemängelt ist mir schleierhaft. Wie groß sind die Chancen der Mieter mit ihrer Argumentation vor Gericht durchzukommen?
Besten Dank im voraus!