Vorgetäuschter Eigenbedarf und Schadensersatz?

  • Hallo Forum,

    vorneweg: Ich habe am Freitag einen Termin beim Anwalt, würde aber gern vorab eine Einschätzung bekommen.

    Ich erhielt im Mai 2016 eine Eigenbedarfskündigung meines Vermieters, dessen Schwester angeblich in die Wohnung einziehen sollte. Meine Kündigungsfrist waren 9 Monate. Ich habe der Kündigung nicht widersprochen und habe relativ schnell, also im August 2016 eine neue Wohnung bezogen. Jetzt habe ich von meinem damaligen Nachbarn erfahren, dass nach meinem Auszug eine Studenten-WG eingezogen wäre und nicht die besagte Schwester des Vermieters. Ich schrieb ihm einen Brief ohne anwaltliche Beratung, dass ich mich hintergangen fühle und Schadensersatz will. Er antwortete per Anwalt, dass, nach meinem Auszug mitte August, die Wohnung stark renovierungsbedürftig war und er bis Dezember renoviert hätte. Seine Schwester hätte aber im Oktober ihren Freund kennengelernt und verbrachte bereits viel Zeit bei ihm. Außerdem wollte die Schwester in die Wohnung aufgrund der Nähe zur Arbeitsstelle. Ihr Arbeitsverhältnis war befristet und sie ging von einem unbefristeten Arbeitsvertrag nach Ende der Frist aus. Doch sie erhielt wohl wieder nur einen 1-Jahresvertrag und wollte dann nicht mehr in die Wohnung ziehen, weil sie eh einen neuen Arbeitgeber suchen wollte. Damit sei der Eigenbedarf nachträglich weggefallen und da ich freiwillig früher ausgezogen bin, hätte der Vermieter mich auch nicht mehr darüber informieren müssen. Er gibt zu, dass er dann an Studenten vermietet hat, um keinen Leerstand zu haben. Das klingt doch alles sehr merkwürdig und unglaubwürdig, aber wie seht ihr meine Chancen vor Gericht wenn ich klage?

  • hier gäbe es auch Leute mit ähnlichen Erfahrungen?

    Und was soll das bringen? Nichts! Gerade im Mietrecht ist auf Amtsgericht Ebene jeder Fall einmalig. Andere Fälle sind also nicht vergleichbar. Darum ist es von Vorteil wenn ein Fachanwalt für Mietrecht deine Klage einreicht, denn dieser kann am besten abschätzen, wie die zuständigen Richter ticken.

  • Bleiben wir doch erstmal ganz inhaltlich! Das erfrage ich ja später auch beim Anwalt, dachte man kann sich hier schon mal eine Indikation abholen, in welche Richtung das Ganze gehen könnte.

  • . Damit sei der Eigenbedarf nachträglich weggefallen und da ich freiwillig früher ausgezogen bin, hätte der Vermieter mich auch nicht mehr darüber informieren müssen. Er gibt zu, dass er dann an Studenten vermietet hat, um keinen Leerstand zu haben. Das klingt doch alles sehr merkwürdig und unglaubwürdig, aber wie seht ihr meine Chancen vor Gericht wenn ich klage?

    Es kann durchaus sein, dass sich die Situation der Schwester so geändert hat wie der VM angibt. Du bist freiwillig ausgezogen und wozu hätte der VM Dich von der neuen Sachlage informieren sollen? Du wärst doch sicher nicht wieder in diese Wohnung zurückgekehrt bzw. eingezogen, oder? Deine Chancen, durch klagen bei Gericht hier noch was rauszuholen sehe ich für Dich nicht gerade gut. Der Anwalt sieht das möglicherweise ganz anders.

    Welchen Schaden willst Du eigentlich einklagen?

  • Es kann durchaus sein, dass sich die Situation der Schwester so geändert hat wie der VM angibt. Du bist freiwillig ausgezogen und wozu hätte der VM Dich von der neuen Sachlage informieren sollen? Du wärst doch sicher nicht wieder in diese Wohnung zurückgekehrt bzw. eingezogen, oder? Deine Chancen, durch klagen bei Gericht hier noch was rauszuholen sehe ich für Dich nicht gerade gut. Der Anwalt sieht das möglicherweise ganz anders.

    Welchen Schaden willst Du eigentlich einklagen?

    Naja, mein Nachbar meinte zu mir, dass kurze Zeit nach dem Auszug schon andere Mieter drin waren (gleich 3), und die Schwester sei aber nicht dabei gewesen. Wäre doch zumindest eine Zeugenaussage oder? Ich hatte auf jeden Fall Umzugskosten im 4-stelligen Bereich und zahle in der neuen Wohnung auch ca. 100 € monatlich mehr Miete. Das kann man laut meiner Reschersche beim SE wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf verlangen. Ich habe außerdem in einem relativ aktuellen BGH Urteil erfahren, dass die Beweislast in solchen Fällen auf den Vermieter übergeht, der plausibel den Bedarfswegfall nachweisen muss.

  • . Das kann man laut meiner Reschersche beim SE wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf verlangen. Ich habe außerdem in einem relativ aktuellen BGH Urteil erfahren, dass die Beweislast in solchen Fällen auf den Vermieter übergeht, der plausibel den Bedarfswegfall nachweisen muss.

    Wenn Du den vorgetäuschten Eigenbedarf nachweisen kannst wirst Du bei Gericht Gehör finden, bzw. Schadenersatz zugesprochen bekommen. An Deiner Stelle würde ich mich nicht zu sehr auf die Aussage des Nachbarn verlassen. Wenn es drauf ankommt vergessen manche schnell.

    Bemerkenswert ist allerdings warum der VM Eigenbedarf anmeldet, wenn er nicht wirklich vorhatte seine Schwester einziehen zu lassen. Hatte der VM evtl. einen Grund Dich aus der Wohnung zu bringen, schob deshalb den Eigenbedarf vor? Sollte diese Sache tatsächlich bei Gericht landen wirst Du schnell merken, dass viele Dinge auf dem Richtertisch landen die man zuvor nicht bedacht hatte.

    Trotzdem, auf gutes Gelingen!

  • Wenn es drauf ankommt vergessen manche schnell.

    Ja, das ist vermutlich wahr.

    Er meinte in seinem Schreiben zu mir, dass er die Wohnung durchaus bei der Kündigung für seine Schwester wollte. Dann wäre ich aber ausgezogen und die Schwester hat ihren Wunsch fallen gelassen, da sie ihren Freund kennengelernt hat, zu dem sie dann gezogen ist. Der Eigenbedarf ist also nachträglich weggefallen. Soweit ich weiß, hat der VM dann an eine Studenten-WG vermietet und dort auch deutlich mehr verdient als durch mich, der eine geringe Miete gezahlt hat.

  • Hallo,

    wenn der Vermieter seine Geschichte plausibel machen kann, war die Eigenbedarfsanmeldung durchaus gerechtfertigt. Dass sich Lebensumstände ändern ist nicht Ungewöhnliches.

    Ich würde weder meine Zeit, noch mein Geld und erst recht nicht meine Nerven verschwenden um mit so einem Fall vor Gericht zu gehen.

    Gruß

    H H

  • Naja, mein Nachbar meinte zu mir, dass kurze Zeit nach dem Auszug schon andere Mieter drin waren (gleich 3), und die Schwester sei aber nicht dabei gewesen. Wäre doch zumindest eine Zeugenaussage oder? Ich hatte auf jeden Fall Umzugskosten im 4-stelligen Bereich und zahle in der neuen Wohnung auch ca. 100 € monatlich mehr Miete. Das kann man laut meiner Reschersche beim SE wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf verlangen. Ich habe außerdem in einem relativ aktuellen BGH Urteil erfahren, dass die Beweislast in solchen Fällen auf den Vermieter übergeht, der plausibel den Bedarfswegfall nachweisen muss.

    Wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht ist, dann kannst du Schadenersatz verlangen. Allerdings wird das hier vermutlich schwer nachzuweisen, wenn er denn überhaupt je vorgetäuscht war.

    Dass Eigenbedarf nachträglich entfällt, kann passieren und heißt nicht, dass er von Anfang an vorgetäuscht war. Solange der Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Kündigung bestand, ist das in Ordnung.

    Wenn du nicht gerade eine Rechtschutzversicherung hast, ist das Kostenrisiko hier sehr hoch, würde ich sagen. Denn entweder forderst du viel Geld, damit sich der ganze Aufwand auch lohnt, was entsprechend teuer wird oder du kannst es im Prinzip auch lassen. Meistens enden solche Prozesse in einem Vergleich, sodass jeder auf einem Teil der Kosten sitzen bleibt, insbesondere, wenn es nicht 100% klar ist, ob nun vorgetäuscht oder nicht. Oft bleibt dann nach Abzug von Anwalts- und Gerichtskosten nichts mehr hängen.

  • Hallo Forum,

    vorneweg: Ich habe am Freitag einen Termin beim Anwalt, würde aber gern vorab eine Einschätzung bekommen.

    Ich erhielt im Mai 2016 eine Eigenbedarfskündigung meines Vermieters, dessen Schwester angeblich in die Wohnung einziehen sollte. Meine Kündigungsfrist waren 9 Monate. Ich habe der Kündigung nicht widersprochen und habe relativ schnell, also im August 2016 eine neue Wohnung bezogen. Jetzt habe ich von meinem damaligen Nachbarn erfahren, dass nach meinem Auszug eine Studenten-WG eingezogen wäre und nicht die besagte Schwester des Vermieters. Ich schrieb ihm einen Brief ohne anwaltliche Beratung, dass ich mich hintergangen fühle und Schadensersatz will. Er antwortete per Anwalt, dass, nach meinem Auszug mitte August, die Wohnung stark renovierungsbedürftig war und er bis Dezember renoviert hätte. Seine Schwester hätte aber im Oktober ihren Freund kennengelernt und verbrachte bereits viel Zeit bei ihm. Außerdem wollte die Schwester in die Wohnung aufgrund der Nähe zur Arbeitsstelle. Ihr Arbeitsverhältnis war befristet und sie ging von einem unbefristeten Arbeitsvertrag nach Ende der Frist aus. Doch sie erhielt wohl wieder nur einen 1-Jahresvertrag und wollte dann nicht mehr in die Wohnung ziehen, weil sie eh einen neuen Arbeitgeber suchen wollte. Damit sei der Eigenbedarf nachträglich weggefallen und da ich freiwillig früher ausgezogen bin, hätte der Vermieter mich auch nicht mehr darüber informieren müssen. Er gibt zu, dass er dann an Studenten vermietet hat, um keinen Leerstand zu haben. Das klingt doch alles sehr merkwürdig und unglaubwürdig, aber wie seht ihr meine Chancen vor Gericht wenn ich klage?

    Hallo,

    hier kannst du selber einmal eine eigene Einschätzung vornehmen, im Gegensatz zu den anderen Mitschreibern hier sehe ich schon eine Chance zumindest die Umzugskosten herauszuholen, wenn nicht noch mehr!

    http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/e1/eigenbed_vorgesoben.htm

    Gruß

    BHShuber

  • Es wäre es schon mal spannend jenes Kündigungsschreiben zu sehen. Den Eigenbedarf muss er darin exakt begründet haben. Ebenso zeige uns mal den Anwaltsschreiben mit der erweitereten Begründung warum die Tochter dann nicht einzog (alles ohne Namen und Geschäftszeichen)


    Es gibt ein relativ neues Urteil zu solchen Fällen:

    BGH Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16

    Druckansicht

    Bundesgerichtshof

    Mitteilung der Pressestelle

    Nr. 42/2017

    Bundesgerichtshof mahnt sorgfältige Prüfung von Parteivorbringen und Beweisergebnissen in Fällen (möglicherweise) vorgetäuschten Vermieterbedarfs an (§ 573 Abs. 1 BGB*)

    Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16

    Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung erneut damit befasst, welche Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu stellen sind, wenn der Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht.

    Sachverhalt:

    Der Kläger hatte im Jahr 2008 vom Rechtsvorgänger des Beklagten eine 4-Zimmer-Wohnung in Koblenz gemietet; die monatliche Miete betrug zuletzt 523,09 € brutto. Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis im Jahr 2010 mit der - vom Kläger durchgängig bestrittenen - Begründung, die Wohnung werde für einen neuen Hausmeister benötigt.

    Nach einer Räumungsklage des Beklagten schlossen die Parteien im Vorprozess am 14. Juni 2011 einen Vergleich, in dem sich der Kläger verpflichtete, die Wohnung bis spätestens Ende 2011 zu räumen. Im Anschluss an den am 31. Oktober 2011 erfolgten Auszug des Klägers zog allerdings nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine - nicht mit Hausmeisterdiensten betraute - Familie in die Wohnung ein.

    Im vorliegenden Prozess begehrt der Kläger wegen des seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Bedarfs unter anderem Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen.

    Prozessverlauf:

    Die auf Zahlung von insgesamt 25.833,43 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei hat die zunächst mit der Sache befasste Berufungskammer des Landgerichts darauf abgestellt, dass die Parteien mit dem Räumungsvergleich einen endgültigen Schlussstrich unter das Mietverhältnis hätten ziehen wollen, weshalb es dem Kläger verwehrt sei, im Nachhinein Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend zu machen. Mit Urteil vom 10. Juni 2015 (VIII ZR 99/14, veröffentlicht in NJW 2015, 2324) hat der Senat dieses (erste) Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen.

    Auch die neue Kammer hat die Berufung des Klägers gegen die erstinstanzliche Entscheidung zurückgewiesen. Das Gericht sei aufgrund der Darlegungen des Beklagten und insbesondere der lebensnahen und nachvollziehbaren Angaben des als Zeugen vernommenen neuen Hausmeisters überzeugt, dass der Beklagte bei Ausspruch der Kündigung und noch bis nach dem Auszug des Klägers die Absicht gehabt habe, die Wohnung dem Hausmeister zur Verfügung zu stellen. Der Beklagte habe plausibel vorgetragen, der neue Hausmeister habe ihn erst Anfang November 2011 darüber informiert, dass er wegen seiner Erkrankung (unter anderem Kniebeschwerden) nicht in die im dritten Obergeschoss liegende Wohnung einziehen werde.

    Mit der vom Senat erneut zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

    Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil nur insoweit bestätigt, als darin hinsichtlich einer einzelnen, nicht ausreichend substantiierten Schadensposition zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist. Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil ein weiteres Mal aufgehoben und die Sache wiederum an eine andere (dritte) Kammer des Landgerichts zurückverwiesen, damit die erforderlichen Feststellungen unter Beachtung seiner Rechtsauffassung getroffen werden.

    Dabei hat er die besondere Bedeutung hervorgehoben, die der vollständigen und sorgfältigen Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme durch die Gerichte gerade in Fällen zukommt, in denen ein Vermieter seinen zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert.

    Durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung - insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens - kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet. Dabei trifft den Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. zuletzt Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15) in Fällen, in denen er den zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine besondere ("sekundäre") Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll.


    Diesen strengen Anforderungen ist der Beklagte hier nicht gerecht geworden. Bei einer tatsächlich bestehenden Bedarfslage wäre zu erwarten gewesen, dass er mit dem neuen Hausmeister jedenfalls nach Abschluss des Räumungsvergleichs im Juni 2011 alsbald einen Mietvertrag abschließen oder sich zumindest über den voraussichtlichen Mietbeginn und die genaue Miethöhe verständigen würde. Hierzu hat der Beklagte jedoch nichts vorgetragen, sondern ausgeführt, der Hausmeister habe sich erst in der ersten Novemberwoche "überlegt" und ihm mitgeteilt, dass die im dritten Obergeschoss liegende Wohnung wegen seiner - seit längerem andauernden - Kniebeschwerden für ihn ungeeignet sei und er sie deshalb nunmehr doch nicht anmieten wolle. Diese Darstellung erscheint jedoch nicht plausibel und kaum nachvollziehbar. Kommt der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in derartigen Fällen nicht nach, ist die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung - hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung - als unstreitig zu behandeln.


    Kannst Du herausfinden, ob der V; nach Deinem Auszug also gar keinen MV mit der Tochter gemacht hat?

    Das hätte er aber tun müssen, was wiederrum glaubhaft dargelegt hätte, dass es hier tatsächlich um Eigenbedarf geht.

    Gibt es diesen nicht, liegt die Annahme nahe, dass es nicht um Eigenbedarf gegangen sien kann.

    Und dann suche Dir einen FA für Mietrecht denn deine Chancen stünden damit gar nicht mal schlecht....