Ausschluss des Kündigungsrechts

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Grundsätzlich besteht auch bei einem unbefristeten Mietvertrag  die Möglichkeit, das ordentliche Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen. Ein Mietvertrag mit einer entsprechenden Klausel gilt grundsätzlich unbefristet und ist daher streng vom zeitlich befristeten Mietvertrag zu unterscheiden, bei dem die Mietdauer im Vorfeld festgelegt ist.

Zulässiger Umfang der zeitliche Begrenzung

Der Bundesgerichtshof hat für Wohnraummietverträge über Wohnraum zum dauerhaften Gebrauch in seiner bisherigen Rechtsprechung Zeitvorgaben hinsichtlich der zulässigen Höchstdauer eines Ausschluss des Kündigungsrechts entwickelt.

Bei Formularmietverträgen

Bei sogenannten Formularmietverträgen ist ein Ausschluss des Kündigungsrechts über einen Zeitraum von bis zu vier Jahren zulässig (BGH 06.04.2005 – VIII ZR 27/04).

Der Ausschluss des Kündigungsrecht im Rahmen eines Formularmietvertrags für einen längeren Zeitraum ist insgesamt unwirksam. Gleiches gilt, wenn die Vereinbarung den Mieter einseitig bindet und das Kündigungsrecht nicht auch für den Vermieter ausschließt (BGH Urt. v. 18.11.2008).

Rechtsfolge einer solchen ungültigen Klausel in einem Formularmietvertrag ist die Unwirksamkeit. Die Klausel kann aufgrund des Verbots der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion in diesem Fall nicht in eine wirksame Vereinbarung mit zulässiger Befristung umgedeutet werden. Der Mieter kann in diesem Fall also von Anfang an das Kündigungsrecht uneingeschränkt ausüben.

Bei Individualvereinbarungen

Bei einer Individualvereinbarung ist ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren wirksam und zulässig (BGH 22.12.2003 – VIII ZR 81/03). Dies gilt für beide Mietparteien.

Ausschluss des Kündigungsrechts bei Staffelmietverträgen

Sofern es sich bei dem Mietvertrag um einen Staffelmietvertrag handelt, ist ein Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für die Dauer von bis zu vier Jahren möglich. Der Ausschluss des Kündigungsrechts ist hier auch in Formularmietverträgen einseitig zu Lasten des Mieters möglich (BGH 23.11.2005 – VIII ZR 154/04).

Keine Ausschlussmöglichkeit des Kündigungsrechts bei Studierenden

Eine Ausnahme von der Möglichkeit das Kündigungsrecht auszuschließen, besteht in dem Fall, in dem ein Student Mieter der Mietsache ist.

Insoweit liegt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vor, nach der ein „Vermieter Studenten nicht langfristig binden darf“ (BGH 15.07.2009 – Az. VIII ZR 307/08). Der Bundesgerichtshof gelangte zu der Auffassung, dass durch den Ausschluss des Kündigungsrechts Studierende als Mieter durch zeitlich lange Bindung an den Mietvertrag unangemessen benachteiligt würden.

Bei Studierenden ist insbesondere dem schnellen Wechsel der Lebensumstände durch Änderung des Studienortes oder der Erforderlichkeit von Auslandssemestern Rechnung zu tragen. Studierende haben ein „gesteigertes Interesse an der Wahrung ihrer Flexibilität“ und diese darf nicht durch den Ausschluss der Kündigungsfristen durchbrochen werden.

Letzte Aktualisierung: 21.01.2016

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