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Außerordentliche befristete Kündigung des Mietvertrages (§§ 573 d, 575 a BGB)

Eine außerordentliche befristete Kündigung ist sowohl für unbefristete Mietverhältnisse (§ 573 d BGB) als auch für Zeitmietverträge (§ 575 a BGB) möglich. Insoweit ist zu beachten, dass der § 573 d BGB die außerordentliche befristete Kündigung ausschließlich für unbefristete Mietverträge und der § 575 a BGB für Zeitmietverträge regelt. Mit diesen Vorschriften wird klargestellt, dass für die außerordentliche Kündigung des Vermieters zwingend ein "berechtigtes Interesse" vorliegen muss. Für den Mieter hingegen nicht in jedem Fall. Im Übrigen umfassen diese Regelungen ausschließlich spezielle, nachbenannte Anwendungsbereiche.

Fristen

Die entsprechenden Kündigungs- und Begründungsfristen ergeben sich für unbefristete Mietverhältnisse aus § 573 d BGB in Verbindung mit § 568 Abs. 2 BGB und für befristete Mietverhältnisse aus § 575 a BGB ebenfalls in Verbindung mit § 568 Abs. 2 BGB. In beiden Fällen ist eine Kündigung nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen (Mieter: 3 Monate; Vermieter: asymmetrische Kündigungsfrist) zulässig.

Tod des Mieters (§§ 573 d Abs. 2, 563, 563a, 564 BGB)

Durch den Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. In diesem Fall wird das Mietverhältnis faktisch zunächst mit dem dem Kreis der eintrittsberechtigten Personen (§ 563 BGB), den überlebenden Mitmietern (§ 563 a BGB) oder dem Erben des Verstorbenen (§ 564 BGB) fortgesetzt.

Kündigungsrecht der eintrittsberechtigten Personen gemäß § 563 BGB

Nach Maßgabe des § 563 Abs. 1 und 2 BGB tritt nach dem Tod des Mieters automatisch dessen Ehegatte oder Lebenspartner oder dessen Kinder, soweit dieser Personenkreis mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, in das Mietverhältnis ein. Gleiches gilt für Personen, die mit dem Mieter ein auf Dauer angelegten Haushalt führen. Zu beachten ist, dass die Kinder des Verstorbenen nur eintreten, wenn der Ehegatte nicht in das Mietverhältnis eintritt.

Sollten diese Personen jedoch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht wünschen, genügt eine entsprechende formlose Erklärung dem Vermieter gegenüber (§ 563 Abs. 3 BGB). Diese Erklärung muss binnen einer Frist von einem Monat ab Kenntnisnahme vom Tod des Mieters abgegeben werden und ersetzt somit eine Kündigung.

Der Vermieter hingegen hat der eingetretenen Person gegenüber ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB. Die Kündigung ist binnen einer Frist von einem Monat ab Kenntnis von der Person des Eingetretenen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist vorzunehmen. Allerdings kann der Vermieter dieses Kündigungsrecht nur unter der Voraussetzung ausüben, dass in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.

Keine außerordentliche Kündigung zum Nachteil des überlebenden Mitmieters nach § 573 d BGB

Der Vermieter ist nicht berechtigt aus Anlass des Todes des Mieters das Mietverhältnis mit dem überlebenden Mitmieter außerordentlich befristet zu kündigen. In diesem Fall scheidet das Kündigungsrecht nach § 573 d BGB aus.

Kündigungsrecht des überlebenden Mitmieters nach § 563 a Abs. 2 BGB

Der überlebende Mitmieter hingegen hat im Falle des Todes des Mieters das Recht zur Vornahme einer außerordentlich befristeten Kündigung. Nach § 563 a Abs. 2 BGB kann der überlebende Mitmieter innerhalb einer Frist von einem Monat ab Kenntnisnahme vom Tod des Mieters mit der gesetzlichen Frist außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss nicht begründet werden. Sind mehrere überlebende Mitmieter vorhanden, müssen diese das Kündigungsrecht gemeinsam ausüben. Hintergrund ist, dass das Kündigungsrecht grundsätzlich unteilbar ist (Siehe: Sternel ZMR 2004, 719).

Kündigungsrecht bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben (§ 564 BGB) 

Sollte nach dem Tod des Mieters keine Person im Sinne des § 563 BGB (Ehegatte, Kinder, Haushaltsangehörige etc.) in das Mietverhältnis eintreten oder dieses mit dem überlebenden Mitmieter gemäß § 563 a BGB nicht fortgesetzt werden, erfolgt automatisch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben. Der Erbe hat sodann die Möglichkeit das Mietverhältnis binnen einer Frist von einem Monat außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen. Die Monatsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters und der Kenntnisnahme darüber, dass der Personenkreis gemäß §§ 563, 563 a BGB  weder in das Mietverhältnis eingetreten noch dieses fortgesetzt worden ist.

Auch dem Vermieter steht dieses außerordentliche Kündigungsrecht nach § 564 BGB unter den gleichen Voraussetzungen und Kündigungsfristen (binnen eines Monats mit gesetzlicher Frist) zu. Die Kündigung seitens des Vermieters muss in diesem Fall ausnahmsweise nicht begründet werden.

Mietverträge von mehr als 30 Jahren (§§ 573 d Abs. 2, 544 Satz 1 BGB)

Ein Mietvertrag, der über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren abgeschlossen worden ist, kann durch den Mieter/Vermieter erstmals nach Ablauf von 30 Jahren seit Überlassung der Mietsache (nicht ab Vertragsschluss) außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 573 d Abs. 2, 544 Satz 1 BGB) gekündigt werden.

Unwirksamkeit der Kündigung

Für den Fall, dass die Kündigungserklärung der gekündigten Mietpartei vor Ablauf der 30 Jahresfrist zugeht, ist die Kündigung unwirksam (Siehe: OLG Hamm ZMR 1997, 182 ff).

Unzulässigkeit der Kündigung

Die Kündigung ist gemäß § 544 Satz 2 BGB unzulässig, wenn der Mietvertrag für die Lebenszeit des Mieters geschlossen worden ist.

Untervermietung - Gebrauchsüberlassung an Dritte (§ 540 Abs. 1 BGB)

Verweigert der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen (Untermietvertrag), so steht dem Mieter das Recht zu, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen gemäß § 540 Abs. 1 BGB.

Voraussetzung

Der Vermieter verweigert generell dem Mieter die Erlaubnis zur Untermiete ohne berechtigte Ablehnungsgründe, die in der Person des Dritten (Untermieters) liegen.

Frist

Für die Kündigungsfrist gilt § 573 d Abs. 2 BGB sowie § 580 a Abs. 4 BGB. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.