Außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages (§§ 543, 569 BGB)

Jeder Vertragspartei eines Mietverhältnisses ist es gestattet, ein unbefristetes/ befristetes Mietverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer bestimmten Frist zu kündigen. Insoweit finden die gesetzlichen Vorschriften der §§ 543, 569 BGB Anwendung. Bei der Regelung des § 543 BGB handelt sich um eine sogenannte "Generalklausel", d.h. diese ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter maßgeblich. In § 543 Abs. 1 BGB ist bestimmt, dass eine fristlose Kündigung nur dann zulässig ist, wenn ein wichtiger Grund für die Vornahme der Kündigung gegeben ist.

Allgemeine Kündigungsvoraussetzung

Eine fristlose Kündigung durch den Mieter/Vermieter ist nur aus "wichtigem Grund" zulässig! Dies hat den Hintergrund, dass eine fristlose Kündigung die rasche und vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses zur Folge hat. Demgemäß ist im Einzelfall zu prüfen, ob die ordnungsgemäße Fortsetzung des Mietverhältnisses den Vertragsparteien nicht länger zumutbar ist. In diesem Zusammenhang kommt es insbesondere darauf an, in welchem Umfang den Vermieter/ Mieter ein Verschulden trifft. Darüber hinaus hat eine Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters stattzufinden.

Schriftform und Begründung

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses hat in schriftlicher Form zu erfolgen und muss eine Begründung im Sinne von § 569 Abs. 4 BGB enthalten. Naturgemäß sind die Gründe, die einen Vermieter zur Vornahme einer fristlosen Kündigung bewegen zu differenzieren von den Kündigungsgründen des Mieters.

Abmahnung  (§ 543 Abs. 3 BGB)

Keine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung der die Kündigung verursachenden Vertragspartei! Danach ist die fristlose Kündigung erst nach erfolgtem Ablauf einer zu Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder direkt nach erfolgter Abmahnung zulässig. Bei Mietermehrheit hat eine Abmahnung sämtlichen Mietern gegenüber zu erfolgen.

Abhilfefrist

Eine Abhilfefrist ist immer dann zu setzen, wenn die Pflichtverletzung des "Störers" bzw. deren Folgen noch andauern. Ist dies nicht mehr der Fall, ist stets abzumahnen.

Angemessenheit der Abhilfefrist
Die zu setzende Abhilfefrist muss angemessen sein. Wann eine Abhilfefrist als angemessen anzusehen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Auch das Verlangen nach unverzüglicher Abhilfe kann den Anforderungen einer Angemessenheit genügen (Siehe: RG 1975, 354). Für den Fall, dass eine Abhilfefrist als zu kurz zu beurteilen ist, gilt die angemessene Frist.

Inhalt - Begründung

Abmahnschreiben/ Abhilfefristsetzungen müssen klar und nachvollziehbar für den zu Kündigenden begründet werden. Es ist detailliert aufzuführen, welches Fehlverhalten oder welche Vertragsverletzung (z.B. Lärmbelästigung/ unerlaubte Haustierhaltung/ Schimmelpilzbildung/ Beschädigungen der Mietsache) dem Mieter/ Vermieter angelastet wird. Auch ist klar zu formulieren, dass er dieses Fehlverhalten bzw. die Vertragsverletzung  abzustellen hat.

Abmahnung oder Abhilfefrist -  Rechtsfolgen

Der Gesetzgeber lässt dem Mieter/ Vermieter die Wahlmöglichkeit, sich entweder für die Abmahnung oder das Setzen einer Abhilfefrist zu entscheiden. Bei der Wahl des Mittels sollten insbesondere die Umstände des Einzelfalles und die zu erwartende Geeignetheit berücksichtigt werden. In beiden Fällen werden nach fruchtlosem Fristablauf  die gleichen Rechtsfolgen ausgelöst, d.h. eine fristlose Kündigung darf ausgesprochen werden.

Ausnahmen (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB)

Ausnahmsweise ist eine Abmahnung entbehrlich in nachfolgenden Fällen:

Beweislast

Da die Abmahnung eine wesentliche Wirksamkeitsvoraussetzung der fristlosen Kündigung ist, hat der Kündigende zu beweisen, dass dem Gekündigten eine angemessene Abhilfefrist gesetzt bzw. dieser abgemahnt worden ist.

Wichtige Kündigungsgründe des Vermieters

Nachfolgende Kündigungsgründe sind für den Vermieter maßgeblich:

Zahlungsverzug (§§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 1 BGB)

Erfüllt der Mieter seine vertragliche Zahlungsverpflichtung nicht, hat der Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter fristlos gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 in Verbindung mit § 569 Abs. 1 BGB zu kündigen.

Voraussetzung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Alternative a BGB)
Nach Maßgabe der Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus 2008 (Siehe: BGH NJW 2008, 3210), muss der Mieter sich mit "mehr als einer Monatsmiete" im Zahlungsrückstand befinden (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Unter Miete in diesem Sinne ist die Bruttomiete, also einschließlich der Betriebskosten, zu verstehen (Siehe: OLG Frankfurt NJW-RR 1989, 973). Ein einmaliger Zahlungsrückstand hingegen rechtfertigt eine fristlose Kündigung nicht (Siehe: LG Düsseldorf NJW-RR 1991, 1353).

Keine Abmahnung
Im Regelfall ist eine Abmahnung bzw. Abhilfefrist des Vermieters an den Mieter bezüglich des Zahlungsrückstands nicht erforderlich. Hintergrund ist, dass die Fälligkeit der Miete kalendermäßig im Sinne des § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB hinreichend bestimmt ist.

Laufende unpünktliche Mietzahlungen / Abmahnung
Unter der Voraussetzung, dass der Vermieter den Mieter wegen laufender unpünktlicher Mietzahlungen bereits abgemahnt hat, ist eine weitere unpünktliche Mietzahlung bereits ausreichend, um eine fristlose Kündigung gemäß Alternative a des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtswirksam zu begründen. Eine Abmahnung des Mieters wegen Zahlungsverzuges ist ausschließlich ist diesem Fall erforderlich.

Voraussetzung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Alt b BGB)
Im Falle der Alternative b des § 543 Abs. 2 Nr.: 3 BGB muss der Mieter sich in einem Zeitraum, der sich über "mehr als zwei Zahlungstermine" erstreckt, in Verzug befinden. Demgemäß kann dieser Kündigungstatbestand sowohl erfüllt sein, wenn der Mieter zwei Monate lang keine Miete zahlt oder aber auch, wenn der Mieter die Miete monatlich um einen Teilbetrag kürzt und der Zahlungsrückstand sich auf diese Weise in der Folgezeit zu einem Betrag summiert, der zwei Monatsmieten entspricht (Siehe: BGH NJW 2005, 2775). Sobald der Gesamtrückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, ist der Grund zur fristlosen Kündigung gegeben. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter sich mit einem entsprechend hohen Betrag  auf die Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug befindet (Siehe: BGH NJW 2007, 428).

Zahlung unter Vorbehalt
Zahlt der Mieter den Mietzins unter Vorbehalt, besteht kein Mietrückstand (Siehe: LG Frankfurt WuM 1987, 318). Eine fristlose Kündigung ist unter diesen Umständen nicht zulässig.

Erlöschen des Kündigungsgrundes vor Zugang der Kündigung
Hat der Mieter vor Zugang der Kündigungserklärung des Vermieters den Zahlungsrückstand in vollem Umfang ausgeglichen, entfällt der Kündigungsgrund. Eine fristlose Kündigung ist sodann ausgeschlossen. Teilleistungen genügen zur Erfüllung grundsätzlich nicht (Siehe: BGH ZMR 1971, 27).

Erlöschen des Kündigungsgrundes nach Zugang der Kündigung
Ist dem Mieter die Kündigungserklärung in dem Moment, in dem er den Zahlungsrückstand ausgeglichen hat, gerade zugegangen und erklärt er die Aufrechnung, wird die Kündigung unwirksam (Siehe: OLG Köln ZMR 1998, 763). Bei einem erneuten Zahlungsrückstand des Mieters müsste der Vermieter erneut kündigen. Die "alte" Kündigungserklärung lebt nicht wieder auf.

Erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Die Formulierung der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB stellt ausdrücklich klar, dass nicht jede Form der Vertragsverletzung des Mieters einen Grund zur fristlosen Kündigung darstellt.

Der Vermieter kann dem Mieter nur dann fristlos kündigen, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfaltspflichten in erheblichem Maße gefährdet oder diese unbefugt einem Dritten überlässt. Ob und inwieweit eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters gegeben ist, ist nach den Umständen des Einzelfalles zu entscheiden.

Wenn und soweit der Mieter seinen vertraglichen Obhuts- und Instandhaltungspflichten in einer die Mietsache gefährdenden Weise nicht nachkommt, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Die Gefährdung allein ist ausreichend, sie muss allerdings erheblich sein. Ein Schadenseintritt ist keine zwingende Begründungsvoraussetzung.

Beispiele für eine begründete Kündigung wegen erheblicher Gefährund der Mietsache:

Unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte

Überlässt der Mieter seine Wohnung einem Dritten zum vollständigen Gebrauch ohne Einholung der Zustimmung bzw. Unterrichtung des Vermieters, liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung liegt auch dann vor, wenn der Mieter nicht verhindert, dass der Untermieter seinerseits die Wohnung weitervermietet (Siehe: OLG Hamm NJW-RR 1992, 783).

Wichtige Kündigungsgründe des Mieters

Nachfolgende Kündigungsgründe sind für den Mieter maßgeblich

Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Wird dem Mieter der vertraglich vereinbarte Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen, hat der Mieter das Recht, das Vertragsverhältnis fristlos zu kündigen gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Voraussetzung
Der vertragsmäßige Gebrauch kann grundsätzlich durch jeden Sach- oder Rechtsmangel beeinträchtigt sein. Die Beeinträchtigung muss konkret vorhanden sein. Befürchtungen allein genügen den Anspruchsvoraussetzungen nicht.

Rechtzeitigkeit
Zur Beurteilung, ob der Gebrauch der Mietsache rechtzeitig bzw. nicht rechtzeitig gewährt wird, kommt es erheblich auf die vertraglich getroffenen Vereinbarungen der Mietparteien  bezüglich des Vertragsbeginns an.

Fehlen zugesicherter Eigenschaften der Mietsache
Sollte die Mietsache nicht über die vereinbarten zugesicherten Eigenschaften verfügen, befugt dieser Umstand den Mieter ebenfalls zur Vornahme einer fristlosen Kündigung.

Fallbeispiele für eine begründete Mieter- Kündigung

Gesundheitsgefährdung (§§ 569 Abs. 1, 543 BGB)

Der Mieter - nicht der Vermieter - hat das Recht zur Vornahme einer fristlosen Kündigung gemäß § 569 Abs. 1 in Verbindung mit § 543 BGB, wenn und soweit die Mietsache so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit des Mieters verbunden ist.

Voraussetzung: Dauerhaftigkeit und Erheblichkeit
Die Gesundheitsgefährdung muss dauerhaft von der Mietsache ausgehen (Siehe: LG Berlin ZMR 2002, 752).

Darüber hinaus ist es erforderlich, dass die Gesundheitsgefährdung "erheblich" ist. Wann dies der Fall ist, ist nach objektiven Maßstäben zu beurteilen (Siehe: OLG Brandenburg ZMR 2009, 190). Demnach ist nicht auf die besondere Empfindlichkeit des einzelnen Mieters (z.B. Allergiker) abzustellen, sondern auf den gesundheitlichen Zustand einer Durchschnittsperson. Das Wohlbefinden des Mieters muss durch den Mangel der Mietsache in deutlichem und nachhaltigem Umfang beeinträchtigt sein (Siehe: OLg Düsseldorf ZMR 2002, 46, 47).

Konkrete Drohung
Eine abstrakte Gesundheitsgefährdung genügt den Anforderungen einer begründeten Kündigung nicht. Die erhebliche Gesundheitsgefährdung muss "konkret drohen". Dies bedeutet, dass eine Schädigung der Gesundheit zu befürchten oder nahe bevor steht (Siehe: LG Lübeck ZMR 1998, 433, 434).

Beispiele einer begründeten Kündigung:

Ausschluss des Kündigungsrechts

Handelt es sich nur um eine vorübergehende, leicht behebbare Beeinträchtigung der Mietsache und der Vermieter hat sich zur Behebung bereit erklärt, ist eine fristlose Kündigung des Mieters nicht zulässig (Siehe: OLG Brandenburg ZMR 2009, 190). Ist der Mieter für die Herbeiführung einer gesundheitsgefährdenden Beeinträchtigung selbst verantwortlich, ist das Kündigungsrecht ebenfalls ausgeschlossen (Siehe: BGH ZMR 2004, 338, 389).

Wichtige Kündigungsgründe beider Mietparteien

Unter welchen Umständen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter/Vermieter unzumutbar ist, ist im Einzelfall nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Der Bundesgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass eine bloße Zerrüttung des Vertragsverhältnisses allein nicht ausreichend ist (Siehe: BGH 1950, 307). In den meisten Fällen wird sich die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung erst aus dem unveränderten Verhalten der störenden Mietpartei nach erfolgter Abmahnung ergeben.

Überwiegend sind nachhaltige Störungen des Hausfriedens durch den Mieter Hauptanwendungsfälle des § 543 Abs. 1 in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB. Schließlich steht beiden Mietparteien ein Recht auf ungestörten Hausfrieden zu. Bei Verstoß ist der Gestörte zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Voraussetzung
Die Störung durch den Mieter/Vermieter muss nachhaltig, d.h. dauerhaft, sein, da lediglich auf dieser Basis begründet werden kann, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Mieter/Vermieter nicht länger zumutbar ist.

Unzumutbarkeit

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Unzumutbarkeit vorliegt, wenn und soweit das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter in dem Maße beeinträchtigt ist, dass unter Abwägung aller Gesamtumstände eine ordnungsgemäße Durchführung des Mietverhältnisses gefährdet ist (Siehe: LG Siegen WuM 2006, 158, 160).

Beweismittel
Zum Nachweis von Lärmbelästigungen ist die Anfertigung von "Lärmprotokollen" erforderlich, aus denen sich chronologisch die Störungszeiten und deren Intensität ergeben.

Fallbeispiele für eine begründete Mieter-Kündigung

Beispiele für Kündigungsgründe des Vermieters:

Kein Kündigungsgrund

Verwirkung des außerordentlichen fristlosen Kündigungsrechts

des Mieters

Für den Fall, dass der Mieter sein Kündigungsrecht nicht rechtzeitig ausübt, kann es verwirkt sein (Siehe: BGH WuM 2000, 416). Es ist nicht verwirkt, wenn die Kündigung rechtzeitig, d.h. spätestens 6 Wochen nach Vertragsverletzung des Vermieters, erhoben wird (Siehe: LG Berlin WuM 1999, 332). Wenn und soweit der Mieter sein Kündigungsrecht verwirkt haben sollte, so kann er es wieder aufleben lassen, sobald der zunächst hingenommene Mangel sich in unzumutbarer Weise verschlechtert. Hat der Mieter bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages Kenntnis vom Mangel der Mietsache gehabt, steht ihm ein Kündigungsrecht nicht zu.

des Vermieters

Macht der Vermieter über einen längeren Zeitraum keinen Gebrauch von seinem Kündigungsrecht, kann es verwirkt sein. In zeitlicher Hinsicht ist von einer Verwirkung auszugehen, wenn zwischen den Vorfällen und der Kündigungserklärung ein Zeitraum von mehr als sechs Monaten liegt. Damit erscheint eine angemessene Überlegungsfrist des Vermieters, ob er von seinem Recht zur Kündigung Gebrauch machen möchte oder nicht, hinreichend ausgeschöpft.

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