Eigenbedarf Kündigung - Eigenbedarfskündigung - Selbstnutzungsklausel

Der Vermieter hat gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Möglichkeit, dem  vertragstreuen Mieter zu kündigen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorweisen kann. Ein berechtigtes Interesse ist im Falle des Eigenbedarfs (siehe: BGH ZMR 2006, 702) gegeben. Eigenbedarf ist insoweit der Hauptanwendungsfall.

Unter Eigenbedarf ist zu verstehen, dass der Vermieter das Mietobjekt für sich selbst, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt. Auch  "gekaufter Eigenbedarf" ist ein ebenso anerkannter Kündigungsgrund wie "ersteigerter Eigenbedarf". (Immobilie wurde gekauft bzw. ersteigert und der neue Eigentümer macht den Eigenbedarf an seiner Immobilie geltend.)

Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ebenfalls zulässig, wenn der Vermieter einen Teil der Mietsache beruflich nutzen will (siehe: BGH WuM 2005, 779 : LG Berlin WuM 1989, 300). Sollte das Mietobjekt jedoch überwiegend zur geschäftlichen Nutzung und nur teilweise zu Wohnzwecken dienen, ist eine Eigenbedarfskündigung unzulässig (siehe: AG Osnabrück WuM 1989, 300).

Der bloße Wunsch in seinem eigenen Haus wohnen zu wollen, genügt zur Begründung von Eigenbedarf nicht. Auf Seiten des Vermieters muss ein vernünftiges, nachvollziehbares und billigenswertes Interesse vorhanden sein. Dabei findet keine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters statt (siehe: BGH NJW 1988, 904).

Eigenbedarf bei juristischen Personen

Juristische Personen können Eigenbedarf nicht geltend machen. Zulässig ist jedoch die Geltendmachung von Eigenbedarf für einen Geschäftsführer (einer juristischen Person) aus Gründen des Betriebsbedarfs (siehe: LG Berlin GE 1999, 506).

Privilegierter Personenkreis

Eigenbedarf kann nur für einen bestimmten, privilegierten Personenkreis geltend gemacht werden. Dieser umfasst Familienangehörige, sowie Personen, die dem Haushalt des Vermieters an gehören.  Zu dem Personenkreis der Familienangehörigen gehören:

Ebenfalls privilegiert sind Personen des Hausstandes des Vermieters. Damit sind ausschließlich Personen gemeint, die dem Haushalt des Vermieters nicht nur vorübergehend, sondern auf Dauer angehören. Dieses können sein:

Nicht priviligierter Personenkreis

In der Regel gehören nicht zu dem privilegierten Personenkreis entferntere Verwandte oder Verschwägerte des Vermieters, also:

Eine Ausnahme gilt für diesen Personenkreis nur dann, wenn aus Gründen des sozialen Kontaktes ein entsprechender Wohnbedarf besteht und sich daraus eine moralische Verpflichtung des Vermieters ergibt (siehe: OLG Braunschweig WuM 1993, 731; LG Hamburg WuM 1997, 177). In diesem Fall zählen auch diese Personen zu dem privilegierten Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.

Beispiele für rechtmäßigen Eigenbedarf

Um Eigenbedarf geltend machen zu können, muss der Vermieter den Wohnraum benötigen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter in seiner alten Wohnung nur unzureichend untergebracht ist. Es genügen andere vernünftige Gründe für die Eigennutzung.

Diese können beispielsweise sein:

Vertraglicher Ausschluss von Eigenbedarf

Für den Fall, dass das Mietverhältnis auf Lebenszeit in schriftlicher Form vereinbart worden ist, ist eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs ausgeschlossen. Dies gilt auch für jeden weiteren Käufer der Mietsache, also auch bei Eigentümerwechsel (siehe: LG Hannover WuM 1991, 349).

Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf

Unter rechtsmissbräuchlichem Eigenbedarf ist  zu verstehen, wenn ein Vermieter weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter für sich und sein Kind ein Mietobjekt mit 6 Zimmern und 230 qm² Wohnfläche beansprucht. 

Ebenfalls  rechtsmissbräuchlich ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter geeigneten Wohnraum leer stehen lässt. Auch als rechtsmissbräuchlich ist anzusehen, wenn im gleichen Hause des Vermieters oder in gleicher Wohnlage bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine andere Wohnung frei wird und diese dem Mieter nicht zum Tausch angeboten (Anbietpflicht) wird.  Diese Vorgehensweise ist nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts grob unbillig und unzulässig (siehe: BVerfG WuM 1989, 114). Die Kündigung wird dadurch unwirksam.

Zu beachten ist, dass im Einzelfall zu prüfen ist, ob ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters vorliegt oder nicht. Insoweit kommt es entscheidend darauf, ob und inwieweit der Vermieter in der Lage ist, seinen Wunsch nach Eigennutzung in vernünftiger und nachvollziehbarer Weise darzulegen. Insbesondere sind in diesem Zusammenhang die besonderen Lebensumstände des Vermieters zu berücksichtigen (siehe: LG Kiel WuM 1991, 492).

Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung

Auch ein  "vorgeschobener"  Kündigungsgrund wegen Eigenbedarfs ist unzulässig. Vorgeschoben ist ein solcher Kündigungsgrund dann, wenn der Vermieter zwar vorgibt,  die Mietsache selbst nutzen zu wollen, dies aber nicht den Tatsachen entspricht. Der Vermieter verfolgt in der Regel mit einer solchen Eigenbedarfskündigung lediglich das Ziel, einen Mieter loszuwerden, der ihm unter Umständen zu unbequem geworden ist. Möglicherweise beabsichtigt der Vermieter auch die Weitervermietung zu einem höheren Mietzins oder den Verkauf der Mietsache.

Hat der Mieter ernsthafte Zweifel an der Begründetheit des Kündigungsverlangens, ist es seine Sache, dem Vermieter eine vorgetäuschte Kündigungsabsicht nachzuweisen. Gelingt dieser Nachweis bzw. kann der Vermieter bestehende Bedenken und Zweifel an der Ernsthaftigkeit seines Selbstnutzungswillens nicht endgültig ausräumen, wird der Mieter mit einer entsprechenden Klage durch dringen bzw. der Vermieter mit seiner Klage auf Eigenbedarf zurückgewiesen werden. In diesem Fall hat der Mieter das Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Für den Fall, dass der Mieter vor der gerichtlichen Entscheidung bereits ausgezogen sein sollte, steht ihm ein Anspruch auf Schadensersatz (wegen Pflichtverletzung des Vermieters) zu (siehe: LG Karlsruhe WuM 1991, 272). Der Vermieter ist dem Mieter dann zum Ersatz sämtlicher durch die Kündigung bedingter Kosten verpflichtet (siehe: BGH WuM 2005, 521).  Darunter fallen Umzugskosten, Maklerkosten, Prozesskosten etc.

Treuwidrige Eigenbedarfskündigung

Wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarf gegen den Grundsatz von "Treu und Glauben" (§ 242 BGB) verstößt, handelt es sich um eine sogenannte treuwidrige Kündigung.

Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ist der Vermieter zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters, sowie zu einem loyalen und redlichen Verhalten dem Mieter gegenüber ausdrücklich verpflichtet. Kommt der Vermieter dem nicht nach, handelt er treuwidrig. 

Nachfolgende Beispiele stehen für treuwidriges Verhalten des Vermieters:

Treuwidriges Verhalten liegt auch bei selbst herbeigeführtem Eigenbedarf vor. So ist die Kündigung unzulässig, wenn der Vermieter seine andere eigene Wohnung ohne wirtschaftliche Not veräußert und sich dann auf Eigenbedarf beruft. 

Kein treuwidriges Verhalten hingegen  liegt vor, wenn bestimmte Lebensumstände nicht unmittelbar vorhersehbar sind. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter nach Abschluss des Mietvertrages eine berufliche Veränderung hinnehmen muss und dadurch die eigene Wohnung wieder selbst benötigt (siehe: BVerfG WuM 1994, 134).

Im Übrigen kann von dem Vermieter nur verlangt werden über einen Zeitraum von höchstens 5 Jahren die voraussichtliche Entwicklung, die zu einem Eigenbedarf führen könnte, zu überblicken (siehe: BVerfG WuM 1989, 114).Liegt demnach zwischen Mietvertragsschluss und der Eigenbedarfskündigung ein Zeitraum von 5 Jahren, liegt kein treuwidriges Verhalten des Vermieters vor.

Beweislast

Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass es sich nicht um einen "echten", sondern um einen vorgetäuschten  Eigenbedarf gehandelt hat (siehe: BGH WuM 2005, 521).

Den Vermieter trifft die Verpflichtung Umstände dazulegen, die ihn entlasten könnten. Es ist aber auch möglich, dem Vermieter die Darlegungslast für diejenigen Umstände aufzuerlegen, die in seinem eigenen Kenntnisbereich liegen. Beispielsweise muss der Vermieter bei Verkauf der Mietsache unmittelbar nach Eigenbedarfskündigung sämtliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit dieser Kündigung ausräumen.  Der Vermieter muss somit vollständig überzeugend und ohne jeden Zweifel darlegen, dass der Grund für den Eigenbedarf erst nach dem Auszug des Mieters entfallen ist. Insoweit sind nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts sehr hohe Anforderungen an die Darlegungslast des Vermieters zu stellen (siehe: BVerfG WuM 1997, 361).

Sollte sich vorgetäuschter Eigenbedarf nachweisen lassen, erfüllt dies im Übrigen - neben der Verpflichtung zum Schadensersatz - den strafrechtlichen Tatbestand des Betruges gemäß § 263 StGB. Gegebenenfalls kann auch Prozessbetrug vorliegen.

Wegfall des Kündigungsgrundes für den Eigenbedarf

Entfallen die Gründe des Eigenbedarfs des Vermieters noch vor Ablauf der Kündigungsfrist bzw. Auszug des Mieters, hat der Vermieter dem Mieter dies unverzüglich mitzuteilen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten. Unterlässt der Vermieter diese Mitteilung, macht er sich schadensersatzpflichtig (siehe: OLG Karlsruhe RE WuM 1982, 11).  Mit Ablauf der Kündigungsfrist endet die Verpflichtung des Vermieters den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinweisen zu müssen (siehe: BVerfG WuM 2006, 300; BGH WuM 2005, 782).

Gerichtliche Prüfung

Durch die beiden bedeutendsten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts in: WuM 2004, 80 und WuM 1993, 377, ist erreicht worden, dass Im Zusammenhang mit Kündigungen von Mietverhältnissen  sowohl Vermieter- als auch Mieterinteressen gleichermaßen geschützt werden.

So steht dem Mieter das Recht zu, gegen rechtskräftige Urteile der Amts- und Landgerichte, sowie des BGH, soweit sie den Eigenbedarf akzeptieren, Verfassungsbeschwerde einzulegen. Die Gerichte stellen höchste Anforderungen an Kündigungen des Vermieters wegen Eigenbedarf.

Neben der rechtlichen Prüfung der Kündigung haben die Gerichte auch die Sozialklausel in rechtlicher Hinsicht unter Abwägung beiderseitigen Interessenschutzes zu prüfen. So kann beispielsweise eine Eigenbedarfskündigung trotz Begründetheit durchaus unzulässig sein, wenn der Mieter sich auf unzumutbare Härte im Rahmen der Sozialklausel wirksam beruft (siehe: BGH WuM 2005, 136).

Nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts ist bei der Prüfung der Eigenbedarfsgründe auf Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit der Entscheidung des Vermieters abzustellen. Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt, ist die Entscheidung des Vermieters zu achten.

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