Eigenbedarf Kündigung - Selbstnutzungsklausel Eigenbedarfskündigung

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Der Vermieter hat bei berechtigtem Interesse gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die Möglichkeit, dem vertragstreuen Mieter  zu kündigen. Das Gesetz räumt ein solches berechtigtes Interesse dann ein, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörige benötigt. Das berechtigte Interesse wird in diesen Fällen als Eigenbedarf bezeichnet.

Auch „gekaufter Eigenbedarf“ ist ein ebenso anerkannter Kündigungsgrund wie „ersteigerter Eigenbedarf“. Beispielsweise wurde eine Immobilie gekauft bzw. ersteigert und der neue Eigentümer macht den Eigenbedarf an seiner Immobilie geltend.

Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ebenfalls zulässig, wenn der Vermieter einen Teil der Mietsache beruflich nutzen will (BGH 05.10.2005 – VIII ZR 127/05). Sollte das Mietobjekt jedoch überwiegend zur geschäftlichen Nutzung und nur teilweise zu Wohnzwecken dienen, ist eine Eigenbedarfskündigung unzulässig (AG Osnabrück 10.01.1989 – 42 C 544/88).

Der bloße Wunsch in seinem eigenen Haus wohnen zu wollen, genügt zur Begründung von Eigenbedarf nicht. Vielmehr muss der Vermieter die ernsthafte Absicht haben, das Objekt selbst zu nutzen bzw. dem oben genannten Personenkreis zu überlassen.

Eigenbedarf bei juristischen Personen

Juristische Personen können Eigenbedarf nicht geltend machen. Zulässig ist jedoch die Geltendmachung von Eigenbedarf für einen Geschäftsführer (einer juristischen Person) aus Gründen des Betriebsbedarfs (LG Berlin Urt. v. 08.01.1999 – 63 S 260/98).

Privilegierter Personenkreis

Eigenbedarf kann nur für einen bestimmten, privilegierten Personenkreis geltend gemacht werden. Dieser umfasst Familienangehörige, sowie Personen, die dem Haushalt des Vermieters angehören. Zu dem Personenkreis der Familienangehörigen gehören:

  • der Vermieter selbst, dessen Ehegatte und Kinder (LG Stuttgart WuM 1989, 249)
  • Enkel des Vermieters (AG Köln 21.12.1988 – 211 C 440/88)
  • Eltern, Großeltern, sowie Geschwister des Vermieters (BGH 09.07.2003 – VIII ZR 276/02)
  • Nichten und Neffen des Vermieters (BGH VIII ZR 159/09, Urteil vom 27.01.2010)

Ebenfalls privilegiert sind Personen des Hausstandes des Vermieters. Damit sind ausschließlich Personen gemeint, die dem Haushalt des Vermieters nicht nur vorübergehend, sondern auf Dauer angehören. Dieses können sein:

  • Lebenspartner des Vermieters,
  • Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners
  • Pflegekraft des Vermieters oder eines Angehörigen (LG Koblenz 24.08.2007 – 6 T 102/07)

Nicht priviligierter Personenkreis

In der Regel gehören nicht zu dem privilegierten Personenkreis entferntere Verwandte oder Verschwägerte des Vermieters, also:

  • sein(e) Schwager, Cousinen und Cousins,
  • geschiedener Ehegatte,
  • die Eltern der Lebensgefährtin/ des Lebensgefährten,
  • die Tochter der Schwiegertochter
  • etc.

Eine Ausnahme gilt für diesen Personenkreis nur dann, wenn aus Gründen des sozialen Kontaktes ein entsprechender Wohnbedarf besteht und sich daraus eine moralische Verpflichtung des Vermieters ergibt (OLG Braunschweig 01.11.1993 – 1 W 26/93; LG Hamburg Urt. v. 12.12.1996 – 307 S 206/96). In diesem Fall zählen auch diese Personen zu dem privilegierten Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.

Beispiele für rechtmäßigen Eigenbedarf

Um Eigenbedarf geltend machen zu können, muss der Vermieter den Wohnraum benötigen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter in seiner alten Wohnung nur unzureichend untergebracht ist. Es genügen andere vernünftige Gründe für die Eigennutzung.

Diese können beispielsweise sein:

  • die weitere Lebensplanung der eigenen oder einer privilegierten Person (BVerfG Urt. v. 07.11.1990 – Az. 1 BvR 419/90)
  • Nutzung als Zweit- oder Stadtwohnung (BVerfG 23.22.1993 – 1 BvR 697/93)
  • größerer Wohnraumbedarf aus beruflichen Gründen (LG München I 12.04.1989 – 14 S 20986/88)
  • größerer Wohnraumbedarf aufgrund längerfristigen Besuchs der Kinder des Vermieters (LG Hamburg Urt. v. 17.06.1994 – 311 S 93/93) oder aufgrund Heirat des Vermieters (LG Bochum 16.02.2007 – 10 S 68/06) oder Kinderwunschs BVerfG 20.02.1995 – 1 BvR 665/94)
  • berufsbedingter Zuzug des Vermieters an den Ort der vermieteten Wohnung (LG Hamburg 12.12.1989 – 16 S 98/89)
  • eingetretener Ruhestand oder Getrenntleben
  • Wunsch nach einer kleinerer Wohnung wegen geringeren Wohnbedarfs (siehe: LG Braunschweig 14.10.1992 – 9 S 119/92)
  • Unterbringung von Kindern in getrennten Zimmern (LG Hamburg Urt. v. 25.10.1990 – 307 S 231/90)
  • dem Vermieter selbst ist der Wohnraum aufgekündigt worden (LG München I WuM 1996, 770)
  • der Vermieter benötigt für seinen alleinstehenden Sohn und dessen Lebensgefährtin und deren Kinder eine 4-Zimmer-Wohnung (OLG Karlsruhe RE 14.01.1982 – 9 ReMiet 3/81)
  • Kündigung einer Sozialwohnung durch den Vermieter nur unter Nachweis der Wohnberechtigung für diese Wohnung (LG München Urt. v. 27.04.2004 – 12 S 669/04)
  • der Vermieter benötigt ein zusätzliches Schlafzimmer, um seine Ehefrau von dessen Schnarchen zu entlasten (LG Koblenz Urt. v. 17.06.1999 – 14 S 216/98)
  • Benötigen einer Hilfsperson zum Zwecke der eigenen Pflege oder der Pflege von Angehörigen

Vertraglicher Ausschluss von Eigenbedarf

Für den Fall, dass das Mietverhältnis auf Lebenszeit in schriftlicher Form vereinbart worden ist, ist eine Kündigung aus Gründen des Eigenbedarfs ausgeschlossen. Dies gilt auch für jeden weiteren Käufer der Mietsache, also auch bei Eigentümerwechsel (LG Hannover WuM 1991, 349).

Rechtsmissbräuchlicher Eigenbedarf

Unter rechtsmissbräuchlichem Eigenbedarf ist zu verstehen, wenn ein Vermieter weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter für sich und sein Kind ein Mietobjekt mit sechs Zimmern und 230 qm² Wohnfläche beansprucht.

Ebenfalls rechtsmissbräuchlich ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter geeigneten Wohnraum leer stehen lässt. Auch als rechtsmissbräuchlich ist anzusehen, wenn im gleichen Hause des Vermieters oder in gleicher Wohnlage bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine andere Wohnung frei wird und diese dem Mieter nicht zum Tausch angeboten (Anbietpflicht) wird. Diese Vorgehensweise ist nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts grob unbillig und unzulässig (BVerfG 23.04.2014 – 1 BvR 2851/13). Die Kündigung wird dadurch unwirksam.

Zu beachten ist, dass im Einzelfall zu prüfen ist, ob ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters vorliegt oder nicht. Insoweit kommt es entscheidend darauf, ob und inwieweit der Vermieter in der Lage ist, seinen Wunsch nach Eigennutzung in vernünftiger und nachvollziehbarer Weise darzulegen. Insbesondere sind in diesem Zusammenhang die besonderen Lebensumstände des Vermieters zu berücksichtigen (LG Kiel WuM 1991, 492).

Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung

Auch ein vorgeschobener Kündigungsgrund wegen Eigenbedarfs ist unzulässig. Vorgeschoben ist ein solcher Kündigungsgrund dann, wenn der Vermieter zwar vorgibt, die Mietsache selbst nutzen zu wollen, dies aber nicht den Tatsachen entspricht. Der Vermieter verfolgt in der Regel mit einer solchen Eigenbedarfskündigung lediglich das Ziel, einen Mieter loszuwerden, der ihm unter Umständen zu unbequem geworden ist. Möglicherweise beabsichtigt der Vermieter auch die Weitervermietung zu einem höheren Mietzins oder den Verkauf der Mietsache.

Hat der Mieter ernsthafte Zweifel an der Begründetheit des Kündigungsverlangens, ist es seine Sache, dem Vermieter eine vorgetäuschte Kündigungsabsicht nachzuweisen. Gelingt dieser Nachweis bzw. kann der Vermieter bestehende Bedenken und Zweifel an der Ernsthaftigkeit seines Selbstnutzungswillens nicht endgültig ausräumen, wird der Mieter mit einer entsprechenden Klage durchdringen bzw. der Vermieter mit seiner Klage auf Eigenbedarf zurückgewiesen werden. In diesem Fall hat der Mieter das Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Für den Fall, dass der Mieter vor der gerichtlichen Entscheidung bereits ausgezogen sein sollte, steht ihm ein Anspruch auf Schadensersatz (wegen Pflichtverletzung des Vermieters) zu (LG Karlsruhe WuM 1991, 272). Der Vermieter ist dem Mieter dann zum Ersatz sämtlicher durch die Kündigung bedingter Kosten verpflichtet (BGH Urt. v. 18.05.2005 – VIII ZR 368/03). Darunter fallen Umzugskosten, Maklerkosten, Prozesskosten etc.

Treuwidrige Eigenbedarfskündigung

Wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarf gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, handelt es sich um eine sogenannte treuwidrige Kündigung.

Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ist der Vermieter zur Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters sowie zu einem loyalen und redlichen Verhalten dem Mieter gegenüber ausdrücklich verpflichtet. Kommt der Vermieter dem nicht nach, handelt er treuwidrig.

Nachfolgende Beispiele stehen für treuwidriges Verhalten des Vermieters:

  • bei Abschluss des Mietvertrags lag der Eigenbedarf bereits vor bzw. war absehbar;
  • Vermietung einer Wohnung auf unbestimmte Zeit, obgleich der Vermieter Eigennutzung bereits in Erwägung zieht;
  • unterlassene Aufklärung der Mieter über den Umstand, dass die erwachsenen Kinder des Vermieters in absehbarer Zeit die Mietsache selbst benötigen werden (AG Aachen WuM 1990, 213)
  • Rückkehr des Vermieters in die eigene Wohnung nach kurzfristigem Scheitern ( nach nur sechs Monaten) einer Wohngemeinschaft

Treuwidriges Verhalten liegt auch bei selbst herbeigeführtem Eigenbedarf vor. So ist die Kündigung unzulässig, wenn der Vermieter seine andere eigene Wohnung ohne wirtschaftliche Not veräußert und sich dann auf Eigenbedarf beruft.

Kein treuwidriges Verhalten hingegen liegt vor, wenn bestimmte Lebensumstände nicht unmittelbar vorhersehbar sind. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter nach Abschluss des Mietvertrages eine berufliche Veränderung hinnehmen muss und dadurch die eigene Wohnung wieder selbst benötigt (BVerfG 19.07.1993 – 1 BvR 501/93).

Im Übrigen kann von dem Vermieter nur verlangt werden, über einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren die voraussichtliche Entwicklung, die zu einem Eigenbedarf führen könnte, zu überblicken (BVerfG 23.04.2014 – 1 BvR 2851/13). Liegt demnach zwischen Mietvertragsschluss und der Eigenbedarfskündigung ein Zeitraum von fünf Jahren, liegt kein treuwidriges Verhalten des Vermieters vor.

Beweislast

Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf kann der Mieter Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass es sich nicht um einen „echten“, sondern um einen vorgetäuschten Eigenbedarf gehandelt hat (BGH Urt. v. 18.05.2005 – VIII ZR 368/03).

Den Vermieter trifft die Verpflichtung, Umstände darzulegen, die ihn entlasten könnten. Es ist aber auch möglich, dem Vermieter die Darlegungslast für diejenigen Umstände aufzuerlegen, die in seinem eigenen Kenntnisbereich liegen. Beispielsweise muss der Vermieter bei Verkauf der Mietsache unmittelbar nach Eigenbedarfskündigung sämtliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit dieser Kündigung ausräumen. Der Vermieter muss somit vollständig überzeugend und ohne jeden Zweifel darlegen, dass der Grund für den Eigenbedarf erst nach dem Auszug des Mieters entfallen ist. Insoweit sind nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts sehr hohe Anforderungen an die Darlegungslast des Vermieters zu stellen (BVerfG 30.05.1997 – 1 BvR 1797/95).

Sollte sich ein vorgetäuschter Eigenbedarf nachweisen lassen, erfüllt dies im Übrigen – neben der Verpflichtung zum Schadensersatz – den strafrechtlichen Tatbestand des Betruges gemäß § 263 StGB. Gegebenenfalls kann auch Prozessbetrug vorliegen.

Wegfall des Kündigungsgrundes für den Eigenbedarf

Entfallen die Gründe des Eigenbedarfs des Vermieters noch vor Ablauf der Kündigungsfrist bzw. Auszug des Mieters, hat der Vermieter dem Mieter dies unverzüglich mitzuteilen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten. Unterlässt der Vermieter diese Mitteilung, macht er sich schadensersatzpflichtig (OLG Karlsruhe RE 07.10.1981 – 3 REMiet 6/81 ). Mit Ablauf der Kündigungsfrist endet die Verpflichtung des Vermieters den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinweisen zu müssen (BVerfG 18.04.2006 – 1 BvR 31/06; BGH Urt. v. 09.11.2005 – VIII ZR 339/04).

Gerichtliche Prüfung

Durch die beiden bedeutendsten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG 16.01.2004 – 1 BvR 2285/03 und BVerfG 26.05.1993 – 1 BvR 208/93), ist erreicht worden, dass im Zusammenhang mit Kündigungen von Mietverhältnissen sowohl Vermieter- als auch Mieterinteressen gleichermaßen geschützt werden.

So steht dem Mieter das Recht zu, gegen rechtskräftige Urteile der Amts- und Landgerichte, sowie des BGH, soweit sie den Eigenbedarf akzeptieren, Verfassungsbeschwerde einzulegen. Die Gerichte stellen höchste Anforderungen an Kündigungen des Vermieters wegen Eigenbedarf.

Neben der rechtlichen Prüfung der Kündigung haben die Gerichte auch die Sozialklausel in rechtlicher Hinsicht unter Abwägung beiderseitigen Interessenschutzes zu prüfen. So kann beispielsweise eine Eigenbedarfskündigung trotz Begründetheit durchaus unzulässig sein, wenn der Mieter sich auf unzumutbare Härte im Rahmen der Sozialklausel wirksam beruft (BGH Urt. v. 20.10.2004 – VIII ZR 246/03).

Nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts ist bei der Prüfung der Eigenbedarfsgründe auf Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit der Entscheidung des Vermieters abzustellen. Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt, ist die Entscheidung des Vermieters zu achten.

Letzte Aktualisierung: 21.01.2016

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