Kündigungsform und Inhalt § 568 Abs.1 BGB

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Nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmung des § 568 Abs.1 BGB ist die Kündigung eines Mietverhältnisses zwingend in schriftlicher Form vorzunehmen. Nach Auffassung des Gesetzgebers wird dadurch Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für die Beteiligten geschaffen. Das Schriftformerfordernis gilt für den Vermieter und für den Mieter gleichermaßen.

Unterschrift (§ 126 BGB)

Die Kündigung muss von der kündigenden Mietpartei unterschrieben werden. Sollte die Kündigungserklärung nicht unterschrieben worden sein, so ist sie unwirksam. Die Unterschrift muss zudem deutlich lesbar sein, sodass der angegebene Name zweifelsfrei feststellbar ist (§ 126 Abs. 1 BGB).

Bevollmächtigung (§§ 167, 174 BGB)

Die Vornahme einer Kündigungserklärung seitens des Mieters oder Vermieters ist auch durch einen Dritten möglich. Dieser muss jedoch seine Bevollmächtigung nachweisen. Dies kann in der Weise geschehen, dass dem Kündigungsschreiben eine entsprechende Vollmachts-Urkunde beigefügt wird. Sollte diese fehlen, hat der Mieter oder Vermieter das Recht, die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen (BGH Urt. v. 04.02.1981 – VIII ZR 313/79). Macht der Mieter oder Vermieter von diesem Recht keinen Gebrauch, ist die Kündigung wirksam.

Inhalt der Kündigungserklärung

Aus der Kündigungserklärung muss sich unzweifelhaft ergeben, dass der Erklärende eine Beendigung des Mietverhältnisses wünscht. Im Kündigungsschreiben müssen zudem die Kündigungsgründe (sofern nach der jeweils maßgeblichen gesetzlichen Regelung erforderlich, im Regelfall also bei der Vermieterkündigung) enthalten sein.

Insoweit ist für die ordentliche Kündigung das Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 3 BGB) und für die fristlose Kündigung das Vorliegen eines wichtigen Grundes (§ 569 Abs. 4 BGB) maßgeblich. Hingegen muss nicht zwingend angegeben werden, wann genau das Mietverhältnis beendet sein soll. Die Kündigung wird automatisch zum nächst zulässigen Kündigungstermin (Kündigungsfrist) wirksam.

Begründung

Die Kündigungserklärung des Vermieters muss grundsätzlich eine Begründung enthalten und zwar unabhängig von dem Umstand, ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung handelt.

Die Kündigungserklärung des Mieters hingegen braucht bei ordentlicher Kündigung keine Begründung zu enthalten. Nur bei der Vornahme einer außerordentlichen Kündigung besteht auch seitens des Mieters die Verpflichtung, die Kündigung zu begründen (BGH Urt. v. 22.06.2005 – VIII ZR 326/04). Hintergrund ist, dass mit der Begründungsverpflichtung dem Mieter oder Vermieter Gelegenheit gegeben werden soll, prüfen zu können, ob und inwieweit die Kündigungserklärung seine Berechtigung hat. Die Kündigungsbegründung muss für die gekündigte Mietpartei nachvollziehbar sein. Eine Kündigungserklärung ist ausschließlich aufgrund gesetzlich anerkannter Gründe (Vertragsverletzung durch den Mieter, Eigenbedarf, Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, wichtiger Grund) rechtswirksam.

Eine unbegründete Kündigungserklärung ist – bei gesetzlich vorgeschriebener Verpflichtung zur Vornahme einer Begründung – unwirksam!

Fallbeispiele:

Insbesondere bei Kündigungen aus Gründen des Mietrückstands ist die Kündigungserklärung zu begründen. Insoweit hat der Vermieter die Höhe des Mietrückstands genau zu beziffern (Siehe: BGH WuM 2004, 97). Auch bei einer Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs ist die Sachlage durch den Vermieter detailliert und nachvollziehbar darzutun. Dadurch soll der Mieter die Möglichkeit erhalten, abzuschätzen, ob und inwieweit ein Widerspruch gegen die Kündigung erfolgversprechend sein könnte (BVerfG Urt. v. 31.03.1992 – 1 BvR 1492/91).

weitere Informationen: Kündigungsgründe

Letzte Aktualisierung: 20.01.2016

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