Kündigungsform und Inhalt (§ 568 Abs.1 BGB)
Nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmung des § 568 Abs.1 BGB ist die Kündigung eines Mietverhältnisses zwingend in schriftlicher Form vorzunehmen. Nach Auffassung des Gesetzgebers wird dadurch Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für die Beteiligten geschaffen. Das Schriftformerfordernis gilt sowohl für den Vermieter wie auch für den Mieter.
Unterschrift (§ 126 BGB)
Sollte die Kündigungserklärung nicht unterschrieben sein, hat dies die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge. Darüber hinaus muss die Unterschrift der kündigenden Mietpartei unter der Kündigungserklärung deutlich lesbar sein (§ 126 Abs. 1 BGB).
Bevollmächtigung (§§ 167, 174 BGB)
Die Vornahme einer Kündigungserklärung seitens des Mieters oder Vermieters ist auch durch einen Dritten möglich. Dieser muss jedoch seine Bevollmächtigung nachweisen. Dies kann in der Weise geschehen, dass dem Kündigungsschreiben eine entsprechende Vollmachts-Urkunde beigefügt wird. Sollte diese fehlen, hat der Mieter/ Vermieter das Recht, die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen (Siehe: BGH WuM 1981, 258). Macht der Mieter/ Vermieter von diesem Recht keinen Gebrauch, ist die Kündigung wirksam.
Inhalt der Kündigungserklärung
Aus der Kündigungserklärung muss sich unzweifelhaft ergeben, dass der Erklärende eine Beendigung des Mietverhältnisses wünscht. Auch müssen im Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe (sofern nach der jeweils maßgeblichen gesetzlichen Regelung erforderlich, Im Regelfall also bei der Vermieterkündigung) enthalten sein.
Insoweit ist für die ordentliche Kündigung die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB (Vorliegen eines berechtigten Interesses) und für die fristlose Kündigung die Vorschrift des § 569 Abs. 4 BGB (Vorliegen eines wichtigen Grundes) maßgeblich. Nicht zwingend erforderlich hingegen ist die Angabe, wann genau das Mietverhältnis beendet sein soll. Die Kündigung wird automatisch zum nächst zulässigen Kündigungstermin (Kündigungsfrist) wirksam.
Begründung
Die Kündigungserklärung des Vermieters muss grundsätzlich eine Begründung enthalten und zwar unabhängig von dem Umstand, ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung handelt.
Die Kündigungserklärung des Mieters hingegen braucht bei ordentlicher Kündigung keine Begründung zu enthalten. Nur bei der Vornahme einer außerordentlichen Kündigung besteht auch seitens des Mieters die Verpflichtung die Kündigung zu begründen (Siehe: BGH WuM 2005, 584). Hintergrund ist, dass mit der Begründungsverpflichtung dem Mieter/ Vermieter Gelegenheit gegeben werden soll prüfen zu können, ob und inwieweit die Kündigungserklärung seine Berechtigung hat. Die Kündigungsbegründung muss für die gekündigte Mietpartei nachvollziehbar sein. Eine Kündigungserklärung ist ausschließlich aufgrund gesetzlich anerkannter Gründe (Vertragsverletzung durch den Mieter, Eigenbedarf, Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung, wichtiger Grund) rechtswirksam.
Eine unbegründete Kündigungserklärung ist - bei gesetzlich vorgeschriebener Verpflichtung zur Vornahme einer Begründung - unwirksam!
Fallbeispiele:
Insbesondere bei Kündigungen aus Gründen des Mietrückstands ist die Kündigungserklärung zu begründen. Insoweit hat der Vermieter die Höhe des Mietrückstands genau zu beziffern (Siehe: BGH WuM 2004, 97). Auch bei einer Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs ist die Sachlage durch den Vermieter detailliert und nachvollziehbar darzutun. Dadurch soll der Mieter die Möglichkeit erhalten abzuschätzen, ob und inwieweit ein Widerspruch gegen die Kündigung erfolgversprechend sein könnte (Siehe: BVerfG WuM 1993, 233).
weitere Informationen: Kündigungsgründe
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