Kündigungsfristen für den Mietvertrag

Bei den Kündigungsfristen von Mietverhältnissen ist zwischen der Kündigung durch den Mieter und der Kündigung durch den Vermieter zu unterscheiden.

Kündigungsfristen im Sinne des § 130 BGB

Kündigungsfrist bedeutet: der Zeitraum zwischen dem Tag, vor dessen Ablauf die Kündigungserklärung spätestens beim Kündigungsempfänger eingegangen sein muss (Kündigungstag) und dem Kündigungstermin (d.h. der Tag, an dem das Mietverhältnis beendet werden soll).

Kündigungsfrist des Mieters (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB)

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt grundsätzlich 3 Monate zum Monatsende.

Diese Regelung gilt unabhängig von der Mietdauer und von dem Umstand, ob der Mietvertrag vor oder nach der Mietrechtsreform (01.09.2001) abgeschlossen worden ist.

Kündigungsfrist des Vermieters (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB)

Für den Vermieter haben sogenannte "asymmetrische" Kündigungsfristen Gültigkeit. Dies bedeutet, dass die Kündigungsfrist sich in Abhängigkeit von der zeitlichen Dauer des Mietverhältnisses um weitere drei Monate - bis auf längstens neuen Monate - verlängert.

Staffelung der Kündigungsfristen für den Vermieter

Dauer des Mietverhältnisses	Kündigungsfrist
bis 5 Jahre	3 Monate
bis 8 Jahre	6 Monate
über 8 Jahre	9 Monate

Unzulässigkeit längerer Fristen zu Lasten des Mieters (§ 573c Abs. 4 BGB)

Zu Lasten des Mieters vereinbarte längere Kündigungsfristen sind unzulässig und unwirksam (Siehe: LG München I NZM 1998, 153). Dies ergibt sich aus § 573c Abs.4 BGB. Hintergrund ist die Intention des Gesetzgebers, dem Mieter ein hohes Maß an Mobilität zuzubilligen. Dies ist insbesondere aufgrund eines möglichen Arbeitsplatzwechsels und damit verbundenen Ortswechsels oder aus gesundheitlichen Gründen erforderlich.

Zulässigkeit verlängerter Kündigungsfristen zu Lasten des Vermieters

Zu Lasten des Vermieters können die Mietparteien zulässigerweise längere Kündigungsfristen im Rahmen einer Individualvereinbarung regeln. Beispielsweise wäre eine Regelung dahingehend denkbar, dass für den Vermieter bereits für die ersten Jahre seit Beginn des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von 6 Monaten statt der üblichen 3 Monate vorgesehen wird (Siehe: OLG Zweibrücken RE WuM 1990, 8).

Berechnung der Kündigungsfrist (§§ 187-193 BGB)

Der Bundesgerichtshof hat zur Klarstellung festgelegt, dass Kündigungen in der Regel jeweils zum Monatsende wirksam werden (Siehe: BGH WuM 2003, 635). Gesetzliche Regelungen zur Berechnung von Kündigungsfristen finden sich in den Vorschriften der §§ 187-193 BGB (Siehe: AG Düsseldorf ZMR 2008,538). Die Fristberechnung ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter maßgeblich.

Tag des Zugangs der Kündigung - drei-tägige Karenzzeit

Mit dem Tag des Zugangs der Kündigungserklärung beim Empfänger beginnt der Lauf der Kündigungsfrist. Soll der Monat, in dem die Kündigung schriftlich gefertigt worden ist, für die Berechnung der Kündigungsfrist mit berücksichtigt werden, muss die Kündigungserklärung dem Empfänger spätestens am dritten Werktag dieses Monats zugegangen sein. Die ersten drei Werktage des Monats, an denen die Kündigung spätestens zugegangen sein muss, werden als sogenannte „Karenzzeit“ bezeichnet. Im Rahmen der Karenzzeit zählt, nach Auffassung des Bundesgerichtshofs, auch der Samstag als Werktag (Siehe: BGH ZMR 2005, 695; BGH WuM 2005, 247).

Beispiel:
Die Mietdauer beträgt 4 Jahre. Der Mieter/ Vermieter möchte kündigen. Die maßgebliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Die Kündigung ist dem Gekündigten zugegangen am 3. Juni – also zählt der Monat Juni noch voll mit und die Kündigung ist wirksam zum 31. August.

Zugang außerhalb der drei-tägigen Karenzzeit

Für den Fall, dass die Kündigung nicht mehr innerhalb der Karenzzeit zugeht, hat dies nicht die Unwirksamkeit der Kündigungserklärung zur Folge. Es bedeutet lediglich, dass das Mietverhältnis erst einen Monat später beendet werden kann als ursprünglich in der Kündigung angegeben worden ist (Siehe: LG Köln ZMR 1992,343). Der Kündigungstermin wird gemäß § 140 BGB umgedeutet in eine Kündigung, die zum nächst möglichen Termin wirksam wird (Siehe: OLG Frankfurt NJW-RR 1990, 377).

Beispiel:
Die Mietdauer beträgt 4 Jahre und der Mieter/ Vermieter möchte innerhalb der 3-Monatsfrist kündigen. Die Kündigungserklärung ist aber außerhalb der 3-tägigen Karenzzeit zugegangen und zwar am 4. Juni. In diesem Fall tritt die Kündigungswirkung um einen Monat später, also erst zum 30. September, ein.

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