Begründung der Kündigung als Kündigungsvoraussetzung
Der Mieter muss seine Kündigung schriftlich vornehmen, braucht diese jedoch nicht zu begründen und hat auch sonst keine weiteren Kündigungsvoraussetzungen zu berücksichtigen!
Vermieter Kündigung nur mit Begründung
Der Vermieter hingegen ist verpflichtet, seine Kündigung schriftlich vorzunehmen und darüber hinaus immer zu begründen! Demgemäß ist die Vermieter-Kündigung nur dann rechtswirksam, wenn sie einen der drei in § 573 BGB Abs. 2 Nr. 1-3 BGB gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe enthält. Grundvoraussetzung ist ein sogenanntes "berechtigtes Interesse" des Vermieters (§ 573 Abs. 1 BGB) an der Vornahme der Kündigung.
Gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe:
- VERTRAGSVERLETZUNG DURCH DEN MIETER (§ 573 Abs. 2 Nr.1 BGB): diese liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt, z.B.: keine oder unpünktliche Mietzahlung, Nichtleisten der vertraglich vereinbarten Mietkaution, nachhaltige Lärmstörung etc.
- EIGENBEDARF (SELBSTNUTZUNG) (§ 573 Abs. 2 Nr.2 BGB): dieser Kündigungsgrund ist gegeben, wenn der Vermieter die Mietsache für sich oder Familienangehörige bzw. Angehörige seines Hausstandes (aus anerkannten Gründen) beansprucht, z.B. Beanspruchung größeren Wohnraums aus beruflichen Gründen, wesentlich größere Nähe zum Arbeitsplatz, Benötigen einer Pflegeperson etc. (siehe auch: Eigenbedarf des Vermieters)
- HINDERUNG ANGEMESSENER WIRTSCHAFTLICHER VERWERTUNG (§ 573 Abs. 2 Nr.3 BGB): ist gegeben, wenn der Vermieter durch Weitervermietung an der Realisierung eines der Mietsache beinhaltenden Wertes (durch Umbau/ Modernisierung etc.) gehindert wird, z.B. bei wirtschaftlich gebotenem Sanierungsbedarf - dieser ist ggf. durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu belegen.
Sonstige Kündigungsgründe (§ 573 Abs. 1 BGB)
Die sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB ergebende Aufzählung der Kündigungsgründe ist keines wegs abschließend. Neben diesen Gründen ermöglicht es die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Vermieter "sonstige berechtigte Interessen" zur Begründung seiner Kündigung darzutun. Voraussetzung ist allerdings, dass diese sonstigen berechtigten Interessen im Verhältnis zu den sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB ergebenden Kündigungsgründen gleich schwerwiegend sind (Siehe: BVerfG NJW 1992, 105).
Beispiele "sonstiger berechtigter Interessen":
- Nach dem Zuzug weiterer Familienmitglieder ist die Wohnung völlig überbelegt (Siehe: OLG Hamm RE WuM 1982, 323)
- Wegfall von erheblichen Steuervergünstigungen bei unterbleibender Eigennutzung (Siehe: BayObLG NJW 1984, 1560)
- Unerlaubte Untervermietung durch den Mieter (Siehe: BayObLG RE WuM 1995, 378)
- Der Mieter hält die gekündigte Wohnung nur als "Zweitwohnung" (Siehe: LG München I WuM 1992, 16)
Ausnahmsweise keine Begründung
Zweifamilienhaus
Der Vermieter ist von der Verpflichtung eine Kündigungserklärung begründen zu müssen dann frei, wenn es sich um ein Mietverhältnis innerhalb des von dem Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhauses handelt (§ 573 a BGB). Die Bestimmung des § 573 a BGB bezieht sich ausschließlich auf ein Mietobjekt, das aus nur zwei Wohnungen besteht und darüber hinaus die eine Wohnung vom Mieter und die andere vom Vermieter selbst bewohnt wird. Bei drei oder mehr Wohneinheiten innerhalb eines Hauses ist diese Bestimmung nicht anwendbar. Als Ausgleich für die entbehrliche Kündigungsbegründung verlängert sich die jeweils maßgebliche Kündigungsfrist um drei Monate (§ 573 a Abs. 1 Satz 2 BGB).
Erbe
Ist der Mieter verstorben, hat sowohl der Erbe als auch der Vermieter die Möglichkeit das Mietverhältnis außerordentlich ohne Begründung zu kündigen (§ 564 BGB). Hintergrund ist, dass durch den Tod des Mieters sozusagen eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses eintritt.
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