Kündigungsschutz Mietvertrag - Sozialklausel §§ 574, 575 a BGB

Der gesetzliche Kündigungsschutz hat ausschließlich für den Mieter von Wohnraum im unbefristeten Mietverhältnis Gültigkeit (BVerfG 14.02.1989 – 1 BvR 308/88 – 336/88 – 356/88). Gewerberaummietverhältnisse sind vom Kündigungsschutz ausgenommen. Bei Mischmietverhältnissen (Wohnraum und Gewerberaum) kommt es darauf an, welche Nutzungsart überwiegt.

Härteklausel (§ 574 Abs. 1 BGB) – Widerspruch gegen Kündigung des Vermieters bei unbefristetem Mietvertrag

Zum Schutze gegen eine ordentliche Kündigung des Vermieters steht dem Mieter das Recht zu, der Kündigung unter Berufung auf die sogenannte Härteklausel zu widersprechen. Im Rahmen der Härteklausel ist sodann eine Abwägung der besonderen Belange des Mieters in Relation zum Kündigungsrecht des Vermieters vorzunehmen (BGH Urt. v. 20.10.2004 – VIII ZR 246/03).

Form und Frist (§ 574b BGB)

Der Widerspruch ist zwingend schriftlich zu erklären. Der Mieter muss unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass er eine Fortsetzung des Mietverhältnisses begehrt. Eine Begründung des Widerspruchs ist nur erforderlich, wenn der Vermieter dies verlangt (§ 574b  Abs. 1 S. 2) Bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Widerspruch dem Vermieter gegenüber erklärt werden und zugegangen sein (§§ 130, 574b Abs. 2 BGB).

Voraussetzung

Nur unter der Voraussetzung, dass die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet, ist der Widerspruch des Mieters gegen eine Vermieter-Kündigung rechtswirksam.

Definition Härte

Eine unzumutbare Härte ist dann gegeben, wenn dem Mieter aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen die Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen nicht möglich ist. So stellt beispielsweise ein Umzug für eine Schwangere eine erhebliche Gesundheitsgefährdung dar. Auch ein doppelter Umzug innerhalb kurzer Zeit rechtfertigt eine unzumutbare Härte. In wirtschaftlicher Hinsicht ist der Mieter nicht zu gravierenden Einschränkungen seines bisherigen Lebensstandards verpflichtet.

Keine Härte

Hohes Alter des Mieters oder eine enge Beziehung zur Umgebung allein reichen zur Begründung eines Härtefalles nicht aus. Auch die mit einem Umzug verbundenen üblichen Nachteile begründen eine Härteregelung nicht. Dies trifft ebenso auf einen umzugsbedingten Schulwechsel des Kindes des Mieters zu (LG Hamburg 25.10.1990 – 307 S 231/90).

Abwägung der Interessen der Vertragsparteien

Bei der Interessensabwägung der Vertragsparteien darf nicht in unzulässiger Weise in die Lebensplanung der Parteien eingegriffen werden (BVerfG 19.07.1993 – 1 BvR 501/93).

Rechtswirkung (§ 574a BGB)

Der Widerspruch des Mieters bewirkt, dass trotz Kündigung das Mietverhältnis (zunächst) nicht beendet wird. In dem Widerspruch ist ein Angebot des Mieters an den Vermieter zum Abschluss einer vertraglichen Fortsetzungsvereinbarung zu sehen (§ 574a BGB). Bis zur Entscheidung über den Widerspruch sind beide Mietparteien gehalten ihre vertraglichen Pflichten weiterhin zu erfüllen.

Verlängerung auf bestimmte Zeit

In der Regel erfolgt bei einem begründeten Widerspruch eine Verlängerung des Mietverhältnisses lediglich auf bestimmte Zeit und zwar für den Zeitraum, für den die Härtegründe voraussichtlich weiterbestehen werden. Ein Mindestzeitraum ist für die Verlängerung nicht vorgesehen. Der maximale Verlängerungszeitraum geht normalerweise nicht über drei Jahre hinaus. Während des Verlängerungszeitraums ist für beide Vertragsparteien die ordentliche und außerordentliche befristete Kündigung ausgeschlossen.

Verlängerung auf unbestimmte Zeit

Eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit kommt nur ausnahmsweise für den Fall in Betracht, In dem der Zeitpunkt des Wegfalls der Härtegründe nicht absehbar ist. Dies könnte beispielsweise dann gegeben sein, wenn strukturell bedingt Ersatzwohnraum fehlt (OLG Stuttgart 06.03.1969 – 8 W 324/68). Innerhalb des Verlängerungszeitraums hat der Vermieter erneut die Möglichkeit der Vornahme einer Kündigung und der Mieter kann erneut diesem Kündigungsbegehren widersprechen.

Vertragsänderung

Sollte die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Vertragsbedingungen für den Vermieter nicht zumutbar sein, kann dieser ausnahmsweise eine Abänderung der Vertragsbedingungen verlangen. In diesem Zusammenhang ist eine Abwägung der Interessenlage von Vermieter und Mieter vorzunehmen. Eine Änderung der vertraglichen Bedingungen kann begründet sein, wenn der Vermieter eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete begehrt.

Keine Einigung

Sollte zwischen den Vertragsparteien keine Einigung erzielt werden, gilt das Mietverhältnis als zum Kündigungstermin beendet.

Keine Ausschlussmöglichkeit

Das Widerspruchsrecht des Mieters darf nicht zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden.

Geltungsbereich (§ 575a BGB) – Zeitmietvertrag

Die Vorschrift des § 575a BGB bestimmt den Kündigungsschutz des Mieters im Rahmen eines Zeitmietvertrags. Danach gelten die Kündigungsschutzbestimmungen nach der Sozialklausel entsprechend auch für diese Art Mietverträge. Allerdings kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur zeitlich begrenzt bis zum vertraglich bestimmten Beendigungszeitpunkt eingefordert werden. Darüber hinaus erhält der befristete Mietvertrag keinen Bestandsschutz.

Letzte Aktualisierung: 21.01.2016

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