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Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1 BGB)

Bekanntermaßen steht dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Nutzungsrecht an der Mietsache nicht länger zu. Demgemäß hat der Mieter die Mietsache an den Vermieter herauszugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach und setzt somit den Gebrauch der Mietsache fort, steht dem Vermieter unter anderem ein Recht auf Geltendmachung von Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB zu.

Daneben kann der Vermieter gemäß Absatz 2 des § 546 a BGB auch Schadensersatz geltend machen.

Normzweck

Die Bestimmung des § 546 a BGB dient der Regelung der Ansprüche des Vermieters für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Hintergrund ist, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht besser gestellt sein soll als während Bestehens des Mietverhältnisses. In rechtlicher Hinsicht kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Miete nicht mehr verlangen. Deshalb wird der Begriff der Miete ausgetauscht gegen den Begriff der Nutzungsentschädigung. Gleichwohl trifft den Mieter weiterhin die Verpflichtung die Miete in Form einer Nutzungsentschädigung an den Vermieter zu entrichten.

Voraussetzung für Nutzungsentschädigung

Dem Vermieter steht nur unter der Voraussetzung ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu, wenn der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Dies bedeutet, dass der Mieter trotz bestehender Rückgabepflicht die Mietsache nicht zurückgibt und zwar gegen den erklärten Willen des Vermieters (Siehe: BGH NJW-RR 2004, 558).

Beispiele für das Vorenthalten der Mietsache

• unterlassene vollständige Räumung der Mietsache durch Zurücklassen von Ausbauten, Einrichtungen oder Umbauten (Siehe: OLG Brandenburg ZMR 1997, 584 ff)
• die Wohnung ist durch den Hauptmieter untervermietet und der Untermieter weigert sich auszuziehen (Siehe; BGH NJW 1984, 1527)

Kein Vorenthalten der Mietsache

Der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung ist allerdings in nachfolgenden Fällen ausgeschlossen:

• der Vermieter lehnt die Rücknahme der Mietsache ab (Siehe: OLG Düsseldorf ZMR 2007, 780);
• der Vermieter tauscht die Schlösser aus (Siehe: KG NJW-RR 2006, 514);
• Überlassung eines Wohnungsschlüssels an den Mieter zwecks Durchführung von Schönheitsreparaturen (Siehe: OLG Düsseldorf NJW-RR 2004, 300);

Anspruchsdauer auf Nutzungsentschädigung

Ist ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegeben, so besteht dieser so lange fort wie dem Vermieter die Mietsache vorenthalten wird. Gibt der Mieter die Mietsache verspätet innerhalb eines laufenden Monats zurück, so kann Nutzungsentschädigung nur bis zum Ablauf des Übergabetages, nicht jedoch bis zum Ende des laufenden Monats verlangt werden (Siehe: BGH ZMR 2006, 32).

Den Mietausfall bis zum Ende des Monats (falls der Vermieter nicht gleich im Anschluss weitervermieten kann) darf der Vermieter nach Absatz des § 546 a BGB als weiteren Verzugsschaden geltend machen. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung  erlischt mit Rückgabe der Mietsache.

Höhe der Nutzungsentschädigung

Die Höhe der Nutzungsentschädigung, die der Vermieter vom Mieter verlangen kann, wenn dieser trotz rechtmäßiger Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht räumt, bestimmt sich zunächst nach der Höhe des vereinbarten Mietzinses. Mindestens in dieser Höhe kann der Vermieter Nutzungsentschädigung verlangen. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete über dem vereinbarten Mietzins, kann der Vermieter Nutzungsentschädigung auch in Höhe der (höheren) ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Erklärungen insoweit braucht der Vermieter dem Mieter nicht abzugeben. Dem Vermieter steht eine Wahlrecht zu (Siehe: BGH-Urteil Az: XII ZR 215/97) und er bestimmt die Höhe der Nutzungsentschädigung selbständig.

Selbst wenn der Vermieter Nutzungsentschädigung zunächst vorbehaltlos in Höhe des bisherigen Mietzinses akzeptiert, kann er nachträglich Nutzungsentschädigung in Höhe der (über dem vereinbarten Mietzins liegenden) ortsüblichen Vergleichsmiete geltend machen und die Differenz daraus nachfordern (Siehe: BGH WuM 1999, 689).

Räumungsverfahren und Nutzungsentschädigung

Hat der Vermieter einen gerichtlichen Räumungstitel (Urteil) erwirkt, in dem dem Mieter eine Räumungsfrist (§ 721 ZPO) gewährt worden ist, liegt für die Dauer bis zum Ablauf der Räumungsfrist kein Vorenthalten der Mietsache im Sinne von § 546 a Abs. 1 BGB vor. Hintergrund ist, dass in rechtlicher Hinsicht das Mietverhältnis erst mit Ablauf der Räumungsfrist ordnungsgemäß beendet ist. Demgemäß schuldet der Mieter während dieser Zeitphase weiterhin den vereinbarten Mietzins, aber keine Nutzungsentschädigung!

Erst nach Ablauf der Räumungsfrist ergibt sich für den Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn und soweit der Mieter die Mietsache trotz Fristablauf nicht an den Vermieter herausgibt. Ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der Räumungsfrist hat der Vermieter das Recht Nutzungsentschädigung in Höhe der seinerzeit vereinbarten Miete oder gar der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Insoweit steht dem Vermieter ein Wahlrecht zu.

Um sich den Anspruch auf Zahlung einer künftigen Nutzungsentschädigung (für den Fall der nicht rechtzeitigen Herausgabe der Mietsache nach Ablauf der Räumngsfrist) bereits im Rahmen des Klagverfahrens auf Räumung zu sichern, kann der Vermieter diesen Anspruch gleichzeitig mit der Klage auf Räumung verbinden und entsprechend geltend machen (Siehe: BGH WuM 2003, 280).

Beweislast

Der Vermieter ist beweispflichtig für den Umstand, dass das Mietverhältnis tatsächlich beendet ist. Anderenfalls würde ihm ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht zustehen. Der Mieter hingegen muss beweisen, dass er die Mietsache ordnungsgemäß an den Vermieter herausgegeben bzw. der Vermieter die Rücknahme der Mietsache verweigert hat.