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Räumungsfrist (§721 ZPO)

Der Mieter hat die Möglichkeit, sich im Zuge eines Räumungsverfahrens eine (angemessene) Räumungsfrist einräumen zu lassen. Hintergrund ist, dem Mieter dadurch Gelegenheit zur Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums zu geben und ihn somit vor drohender Obdachlosigkeit zu schützen. Ersatzwohnraum ist dann als angemessen anzusehen, wenn er seiner Größe und Ausstattung nach eine menschenwürdige Unterbringung aller zum Haushalt gehörenden Familienmitglieder gewährleistet.

Gewährung einer Räumungsfrist von Amts wegen/ auf Antrag

Zu beachten ist, dass ein Rechtsanspruch auf Gewährung einer Räumungsfrist nicht in jedem Fall besteht. Eine Entscheidung hierüber ist von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Hat das Gericht nicht von sich aus, also von Amts wegen, im Rahmen seiner Entscheidung im Räumungsverfahren dem Mieter eine Räumungsfrist zugebilligt, kann der Mieter einen entsprechenden Antrag auf Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist stellen. Die Antragstellung ist nur innerhalb bestimmter Fristen möglich.

Antrag - Frist - Begründung

Der entsprechende Antrag des Mieters auf Gewährung einer Räumungsfrist ist im Rahmen eines noch nicht abgeschlossenen Gerichtsverfahrens spätestens vor Schluss der letzten gerichtlichen mündlichen Verhandlung zu stellen.

Bei einem bereits abgeschlossenen Verfahren, in dem zwar der Räumungstermin festgesetzt, aber keine Räumungsfrist zugebilligt wurde, hat die Antragstellung spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu erfolgen. Der Antrag muss begründet werden.

Ermessen des Gerichts

Für welche Dauer oder ob überhaupt dem Antragsteller eine Räumungsfrist eingeräumt wird, entscheidet das Gericht nach sogenanntem "freien Ermessen". In diesem Zusammenhang hat das Gericht eine Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Mieters vorzunehmen (Siehe: Hamm NJW-RR 1995, 526).

Insoweit gilt der Grundsatz, dass das nur noch von vorübergehender Dauer bestehende Bestandsinteresse Vorrang hat vor dem Erlangungsinteresse des Vermieters (Siehe: LG Hamburg WuM 1990, 216). Anders ist die Sache allerdings zu beurteilen, wenn der Mieter sein vertragswidriges Verhalten, auf Grund dessen ihm gekündigt wurde, weiterhin fortsetzt (Siehe LG München WuM 1991, 563).

Datumsgemäße Fristbenennung

Wie die Dauer einer nach Zeiträumen (Tage/Wochen/Monate) bemessenen Frist, insbesondere das Ende dieser Frist, zu bestimmen ist, ist im Gesetz nicht geregelt. Um Missverständnisse zu vermeiden und Rechtsklarheit zu schaffen, empfiehlt sich die datumsmäßige Festlegung der Frist. Das auf diese Weise genau auf ein bestimmtes Datum festgelegte Fristende ist insbesondere für den Mieter von entscheidender Bedeutung für den Fall, dass er beabsichtigt, nach bereits gewährter Räumungsfrist einen Antrag auf Verlängerung dieser Frist stellen zu wollen.

Fehlen einer datumsmäßigen Fristbenennung

Ist eine datumsmäßige Festlegung der Räumungsfrist nicht erfolgt, so beginnt der Lauf der Frist ab Wirksamwerden der Entscheidung (Verkündung oder Zustellung des Urteils) (Siehe: LG Mannheim MDR 1970, 594).

Kurze Räumungsfrist - Keine Mindestfrist

Eine Mindestfrist für die Vornahme einer Räumung ist nicht grundsätzlich festgelegt. Gleichwohl würde eine Räumungsfrist von unter einem Monat den Zweck nicht erfüllen. Demgemäß ist unter einer kurzen Räumungsfrist eine Fristgewährung von nicht kürzer als einem Monat zu verstehen. In der Regel wird als kurze Räumungsfrist eine Zeitdauer von zwei Monaten zugebilligt.

Höchstfrist (§§ 721 Abs. 5, 794 a Abs. 3 ZPO)

Nach Maßgabe der Bestimmungen der §§ 721 Abs. 5, 794 a Abs. 3 ZPO darf die Räumungsfrist insgesamt nicht länger als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist beginnt zu laufen  mit dem Tage der Rechtskraft des Urteils oder mit dem Tage des zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Räumungszeitpunktes. In der Regel wird dem Mieter eine "angemessene" Räumungsfrist eingeräumt. Welche zeitliche Dimension einer angemessenen Räumungsfrist zukommt, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Keinesfalls wird dem Mieter von vornherein eine Frist zur Räumung von einem Jahr zugebilligt. Hintergrund der Jahresfrist ist, dass die vom Gericht bewilligte Räumungsfrist auf Antrag des Mieters/Vermieters verlängert oder verkürzt werden kann

Regeldauer

Die dem Mieter gewährte Räumungsfrist beträgt in der Regel zwischen zwei und zwölf Monaten. Liegen keine besonderen Umstände vor, ist in den überwiegenden Fällen  zunächst eine Räumungsfrist von drei Monaten zuzubilligen (Siehe: LG Hamburg WuM 1999, 365). Die Räumungsfrist muss seitens des Mieters nicht bis zu dem zeitlich festgesetzten Ende ausgeschöpft werden. Eine Räumung vor dem Ende der Frist ist gestattet.

Ermessensfrist bei Zahlungsverzug/ unberechtigtem Besitz/ grober und nachhaltiger Pflichtverletzung des Mieters

Für den Fall, dass der Mieter sich mit den Mietzahlungen in Verzug befindet oder die Mietsache unberechtigter Weise in Besitz nimmt oder seine ihm obliegenden vertraglichen Pflichten in grober bzw. nachhaltiger Weise verletzt, wird das Gericht in der Regel vordringlich die Interessen des Vermieters schützen. Eine lang bemessene Räumungsfrist ist in diesen Fällen dem Vermieter nicht zumutbar. Aus diesem Grunde wird das Gericht dem Mieter lediglich eine relativ kurze Räumungsfrist von zwei Monaten ab Zustellung des Räumungsurteils einräumen (Siehe: LG Berlin GE 1980, 432).

Räumungsfrist bei fristloser Kündigung

Auch bei einer fristlosen Kündigung ist die Gewährung einer Räumungsfrist nicht von vornherein ausgeschlossen. Wenn und soweit ein mietrechtliches Verfahren geführt und mit einem Urteil abgeschlossen worden ist, hat auch der fristlos gekündigte Mieter dem Grunde nach die Möglichkeit eine angemessene Räumungsfrist zu erwirken.

Härtegründe

Nur für den Fall, dass die sofortige Verpflichtung zur Räumung der Mietsache für den Mieter eine sogenannte "unbillige Härte" darstellt, ist ihm eine angemessene Räumungsfrist zuzubilligen.

Unbillige Härte ist dann gegeben, wenn dem Mieter oder seinem privilegierten Personenkreis die Beschaffung von Ersatzwohnraum unter Berücksichtigung persönlicher oder wirtschaftlicher Gründe nicht zumutbar ist.

Kein Härtegrund liegt vor, wenn dem Mieter ein Umzug lediglich unbequem oder lästig ist. Im Übrigen ist der Mieter bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung des Mietverhältnisses verpflichtet, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen (Siehe: OLG Köln ZMR 2004, 33). Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, wird eine Räumungsfrist nicht zu gewähren sein. Hat der Mieter allerdings berechtigten Grund zur Annahme, dass das Mietverhältnis wegen besonderer Umstände fortbestehen wird oder der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, braucht er sich zunächst nicht um Ersatzwohnraum zu bemühen, um eine angemessene Räumungsfrist erwirken zu können.

Beispiele unbilliger (unzumutbarer) Härte

Liegt eine Schwangerschaft vor oder ist erst kurze Zeit seit der Entbindung vergangen, ist davon auszugehen, dass ein bevorstehender Umzug eine erhebliche Gesundheitsgefährdung darstellt und begründet somit eine unzumutbare Härte. Gleiches gilt bei Vorliegen einer schweren Krankheit des Mieters oder eines mit ihm in Haushaltsgemeinschaft lebenden Familienangehörigen.

Unzumutbarkeit einer Räumungsfrist für den Vermieter

Nach Maßgabe der Rechtsprechung ist die Einräumung einer Räumungsfrist für den Vermieter grundsätzlich dann unzumutbar, wenn nicht gewährleistet ist, dass der Mieter während der Dauer der Räumungsfrist auch willens und in der Lage ist, die laufende Miete weiter zu zahlen bzw. Nutzungsentschädigung zu leisten (Siehe: OLG Stuttgart ZMR 2006, 863). Gleiches gilt für ein etwaiges Begehren des Mieters auf Verlängerung einer bereits gewährten Räumungsfrist. Auch in dem Fall muss eine Interessensabwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters erfolgen.

Verlängerung der Räumungsfrist - Antrag

Erweist sich die Räumungsfrist als zu kurz bemessen, hat der Mieter die Möglichkeit bei dem für ihn zuständigen Gericht einen (weiteren) Antrag und zwar auf Verlängerung der bereits gewährten Räumungsfrist zu stellen. Eine Verlängerung der Räumungsfrist ist bei Vorliegen der notwendigen formellen und materiellen Voraussetzungen (fristgerecht/Härtegründe) grundsätzlich mehrfach möglich. Zu beachten ist allerdings, dass die höchst zulässige Räumungsfrist von insgesamt einem Jahr nicht überschritten wird. Eine darüberhinausgehende Fristverlängerung ist ausgeschlossen.

Frist für Verlängerungsantrag (§ 721 Abs. 3 ZPO)

Der Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist ist gemäß § 721 Abs. 3 ZPO spätestens 2 Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. Dabei ist der letzte Tag der gewährten Frist in die Berechnung mit einzustellen ist.

Verlängerungsgründe

Voraussetzung für einen Anspruch des Mieters auf Verlängerung der ihm zugebilligten Räumungsfrist ist, dass das Vorliegen von sogenannten "Härtegründen" weiterhin andauert. Insbesondere muss der Mieter sich zwischenzeitlich hinreichend um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht haben: (Siehe: BGH MDR 1990, 2823). Auch hier soll die verlängerte Räumungsfrist den Zweck erfüllen, den Mieter infolge der fälligen Räumung vor drohenden unbilligen Härten zu schützen. Bei (einmaliger oder mehrfacher) Verlängerung der Räumungsfrist ist unbedingt zu beachten, dass die Höchstgrenze von insgesamt einem Jahr nicht überschritten werden darf.

Beispiele
Nach der Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass der Mieter sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht hat, wenn absehbar ist, dass binnen der folgenden 3 Monate Ersatzwohnraum voraussichtlich erlangt werden kann (Siehe: LG Münster WuM 1993, 62). Auch ist eine Verlängerung der Räumungsfrist auf jeden Fall angezeigt, wenn der Mieter bereits Ersatzwohnraum gefunden hat und durch eine verlängerte Räumungsfrist ein Zwischenumzug vermieden werden kann. Auch die drohende Unterbringung einer Familie in einer Notunterkunft rechtfertigt eine Verlängerung der Räumungsfrist (Siehe: LG Kiel WuM 1973, 145).

Kein Verlängerungsgrund

Eine Verlängerung der Räumungsfrist ist abzulehnen, wenn der Mieter beabsichtigt während der Verlängerung in den Urlaub zu fahren (Siehe: LG Stuttgart WuM 1990, 447). Schließlich ist die Frist im Sinne der Suche nach Ersatzwohnraum zu nutzen.

Kein Geltungsbereich des § 721 ZPO

Dem Mieter steht ein Anspruch auf Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO nicht zu, wenn lediglich eine Einstweilige Räumungsverfügung gemäß § 940 a ZPO (Räumungsverpflichtung  wegen "verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben") vorliegt (Siehe: LG Hamburg NJW-RR 1993, 1233). Der Anspruch ist auch bei Vorliegen anderer auf Räumung von Wohnraum gerichteter Vollstreckungstitel (z.B. Beschlüsse nach § 93 ZVG und § 148 II InsO) ausgeschlossen.

Rechtsfolgen nach Ablauf der (verlängerten) Räumungsfrist

Ist die dem Mieter gewährte Räumungsfrist abgelaufen und der Mieter gibt die Mietsache dem Vermieter dennoch nicht fristgerecht heraus, ist der Vermieter berechtigt, die Räumung zwangsweise durchzusetzen. Zu diesem Zweck kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Voraussetzungen der zwangsweisen Räumung

Um die zwangsweise Räumung durchzuführen, benötigt der Gerichtsvollzieher zunächst die Auftragserteilung durch den Vermieter. Zudem ist die Vorlage eines Räumungstitels erforderlich. Dieser ergibt sich aus dem Räumungsurteil nebst darin enthaltener Fristsetzung. Sodann wird der Gerichtsvollzieher einen Kostenvorschuss für die Räumung verlangen. Da der Vermieter Auftraggeber ist, schuldet dieser den Kostenvorschuss.

Kosten der zwangsweisen Räumung

Die Kosten einer Räumung sind nicht unerheblich. So verlangt der Gerichtsvollzieher zunächst 500 € pro zu räumenden Raum der Wohnung. Da es sich lediglich um einen Kostenvorschuss handelt, kann der Gerichtsvollzieher weitere Kostenerstattung verlangen für den Fall, dass die tatsächlichen Kosten den Vorschussbetrag übersteigen sollten. Diese Kosten kann der Vermieter später von dem Mieter, der die Kosten verursacht hat, erstattet verlangen.