Räumungsklage

Der Vermieter darf auf keinen Fall eigenmächtig vorgehen und die Mietsache selbst räumen. Anderenfalls würde der Vermieter sogenannte „verbotene Eigenmacht“ ausüben und diese ist strafbar. Er darf auch nicht einfach die Schlösser der Mietsache austauschen, um sich in den Besitz der Mietsache zu bringen. Auch dadurch würde der Vermieter sich strafbar machen und zwar des Hausfriedensbruchs. Damit der Vermieter dennoch zu seinem Recht kommt, hat er die Möglichkeit Räumungsklage gegen den Mieter zu erheben.

Die Räumungsklage dient dem Vermieter zur zwangsweisen Durchsetzung seines Räumungsanspruchs nach Beendigung des Mietverhältnisses. So kann das Gericht im Rahmen seiner Entscheidung, dem sogenannten „Räumungstitel“, ausdrücklich anordnen, dass der Mieter – entgegen seiner eigenen Auffassung – die Mietsache zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verlassen/ räumen hat.

Gerichtliche Zuständigkeit

Die Räumungsklage ist vor dem jeweils sachlich und örtlich zuständigen Gericht zu erheben. Eine vor einem unzuständigen Gericht erhobene Räumungsklage ist unzulässig.

Allgemeine (sachliche) gerichtliche Zuständigkeit in mietrechtlichen Angelegenheiten (§§ 1 ZPO, 23 Ziff. 2 a GVG)

Eine Räumungsklage ist grundsätzlich vor dem Amtsgericht zu erheben und zwar unabhängig von der Höhe des Streitwertes. Dies ergibt sich aus den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 1 ZPO, 23 Ziff. 2 a GVG. Die Amtsgerichte sind ausnahmslos für sämtliche mietrechtliche Klagearten wie Räumungsklage, Zahlungsklagen, Klagen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung etc. zuständig.

Ausnahme: Etwas anderes kann für den Gewerbemietvertrag gelten. In diesem besonderen Fall ist die sachliche Zuständigkeit des Gerichts – anders als beim Wohnraummietverhältnis – vom Streitwert abhängig. Liegt dieser über einem Betrag in Höhe von 5.000 €, ist das Landgericht zuständig.

Allgemeine örtliche Zuständigkeit (§ 29 a ZPO)

Die örtliche Zuständigkeit des jeweiligen Amtsgerichts ergibt sich aus § 29 a ZPO. Danach ist ausschließlich das Gericht örtlich zuständig, „in dessen Bezirk sich die Räume befinden“.

Zulässigkeit der Räumungsklage bei teilweiser Nichterfüllung

Ob und inwieweit eine Räumungsklage auch dann zulässig ist, wenn der Mieter die Mietsache nur teilweise nicht geräumt, hängt maßgeblich davon ab, in welchem Umfang der Mieter die Mietsache ungeräumt hinterlassen hat. Nur bei einer zum erheblichen Teil nicht geräumten Mietsache ist eine Räumungsklage zulässig. Ob Erheblichkeit vorliegt oder nicht, richtet sich nach der Höhe des Kostenaufwandes, der erforderlich ist, um die Mietsache vollständig zu räumen. Nach Maßgabe der Rechtsprechung sind die Voraussetzungen für die Erhebung einer Räumungsklage gegeben, wenn zur Herbeiführung einer vollständigen Räumung ein Kostenaufwand von mindestens 2.500,-€ erforderlich ist (Siehe: BGH WM 1997, 217).

Zulässigkeit der Räumungsklage vor Ablauf der Kündigungsfrist

Die Räumungsklage kann bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist eingereicht werden. Diese Vorgehensweise ist deshalb zulässig, da das Gericht ohnehin im Rahmen eines Räumungsverfahrens die Rechtmäßigkeit einer Kündigung als Voraussetzung für eine Räumungsentscheidung zu prüfen hat. Bestehen Bedenken gegen die Begründetheit einer Kündigung, könnten diese gegebenenfalls noch im laufenden Verfahren ausgeräumt bzw. geheilt werden und die Kündigung sodann doch noch zulässig und rechtswirksam machen. Anderenfalls müsste erneut eine (rechtmäßige) Kündigung gegen den Mieter ausgesprochen werden, um sodann noch einmal ein Räumungsverfahren zu betreiben. Unter diesen Umständen würde für den Vermieter wertvolle Zeit verloren gehen.

Zulässigkeit der Räumungsklage bei Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

Die Räumungsklage kann vom Vermieter auch dann erhoben werden, wenn der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses eingelegt hat. Auch hier ist der Hintergrund, dass das Gericht im Rahmen des Räumungsverfahrens zunächst darüber zu entscheiden hat, ob die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung überhaupt rechtswirksam ist. Denn: ohne rechtmäßige Kündigung gibt es auch keine Räumung!

Für den Vermieter ist die Erhebung einer Räumungsklage im Falle des Zahlungsverzuges des Mieters nicht ganz ohne Risiko, da der Mieter die Kündigung während des laufenden Räumungsverfahrens unwirksam machen kann, indem er die säumige Mietzinszahlung innerhalb von zwei Monaten doch noch ausgleicht oder gegebenenfalls eine Behörde (z.B. das Sozialamt) die Zahlung übernimmt. Die Räumungsklage des Vermieters würde sodann zurückgewiesen werden.

Kosten des Räumungsverfahrens

Die Kosten eines gerichtlichen Räumungsverfahrens bestimmen sich nach dem Streitwert des Verfahrens. Der Streitwert ist abhängig von der Jahreskaltmiete des Mietverhältnisses, das streitig ist. Beträgt die Miete beispielsweise monatlich 400 € kalt, wird dieser Betrag mit 12 multipliziert und ergibt den zugrunde zu legenden Streitwert, also 4.800 €. Nach diesem Streitwert bemisst sich der Gerichtskostenvorschuss, den zunächst derjenige zu zahlen hat, der das Verfahren veranlasst (also Vermieter). Der Gerichtskostenvorschuss bei einem Streitwert von 4.800 € beträgt mehrere hundert Euro und ergibt sich konkret aus einer entsprechenden Kostentabelle.

Mit Abschluss des Klageverfahrens entscheidet das Gericht auch über die Verfahrenskosten und bestimmt, welche Partei diese zu tragen hat. Diejenige Partei, die das Verfahren verliert, trägt die vollen Kosten, auch die des Gegners. Bei anteiligem Unterliegen werden die Kosten entsprechend gequotelt.

Prozesskostenhilfe für Räumungsverfahren

Sowohl für den Kläger als auch den Beklagten eines Räumungsverfahrens besteht die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe für das Gerichtsverfahren in Anspruch zu nehmen. Insoweit müssen zwei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein: 1. Die beantragende Partei ist auf Grund persönlicher und wirtschaftlicher Verhältnisse nicht in der Lage, die Kosten aus eigenen Mitteln zu tragen und 2. Die beabsichtigte Klage/ Rechtsverteidigung hat Aussicht auf Erfolg. Diese beiden Voraussetzungen werden vom Gericht entsprechend geprüft und entscheiden über die (Nicht-) Bewilligung der Prozesskostenhilfe.

Räumungstitel

Hat der Vermieter mit seiner Räumungsklage Erfolg gehabt, ist dadurch ein sogenannter Räumungstitel (Urteil) geschaffen worden, der bei Nichtbefolgen des angeordneten Räumungszeitpunktes, der sogenannten „Räumungsfrist“, den Vermieter berechtigt, die Mietsache durch den Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen

Allerdings muss der Mieter das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts nicht akzeptieren und kann in die Berufung gehen. Beim Landgericht (2. Instanz) würde die Entscheidung des Amtsgerichts sodann überprüft werden. Bis zur Entscheidung der 2.Instanz wird das erste Urteil nicht rechtskräftig und die Mietsache darf vom Vermieter (noch) nicht geräumt werden.

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