Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB)

Dem Vermieter steht gemäß § 562 BGB zur Absicherung seiner Forderungen aus dem Mietverhältnis, wie beispielsweise Mietzahlungen, Zahlung von Nutzungsentschädigung oder Schadensersatz, ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen (z.B. Mobiliar) des Mieters zu (OLG Düsseldorf Urt. v. 04.06.1998 – 24 U 91/97).

Praktische Bedeutung

Für die Wohnraummietverhältnisse hat das Vermieterpfandrecht lediglich eine geringe praktische Bedeutung. Dies ist durch das gesetzlich bestimmte Pfändungsverbot (§§ 811 ff. ZPO) bedingt. Anwendung findet das Vermieterpfandrecht im Wesentlichen im Bereich der Geschäftsraummiete und des Leasings.

Voraussetzung

Das Vermieterpfandrecht setzt zunächst das Bestehen eines Mietvertragsverhältnisses voraus. Daneben muss dem Vermieter ein fälliger Forderungsanspruch gegen den Mieter zustehen. Dieser bildet die Grundlage für die Ausübung des Vermieterpfandrechts.

Weiter ist Voraussetzung, dass der Mieter Eigentümer oder Miteigentümer der zu pfändenden Sache ist. Bei Miteigentum ist die Sache nur in Höhe des Miteigentumsanteils pfändbar.

Kein Vermieterpfandrecht bei Untermiete

Da ein Mietvertragsverhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter nicht gegeben ist, kann der Vermieter das Pfandrecht dem Untermieter gegenüber nicht ausüben.

Fälligkeit des Anspruchs

Sobald der Vermieter einen fälligen Anspruch gegen den Mieter besitzt – z.B. Zahlung des Mietzinses und der Mieter zahlt nicht -, hat er jederzeit die Möglichkeit, die dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände des Mieters heraus zu verlangen, in Besitz zu nehmen und zu verwerten (ggf. versteigern zu lassen).

Durchsetzung des Vermieterpfandrechts

Indem der Vermieter dem Mieter gegenüber eine Erklärung abgibt, von dem ihm zustehenden Vermieterpfandrecht Gebrauch zu machen, übt er dieses aus. Insoweit genügt es, dem Mieter gegenüber zu bestimmen, dass er pfändbare Sachen bei seinem Auszug zurückzulassen oder herauszugeben hat. Der Vermieter benötigt zur Durchsetzung keinen Titel, aus dem sich die Berechtigung der Forderung ergibt. Allerdings benötigt er zur Verwirklichung seiner Forderung gerichtlicher Hilfe, da er in der Regel weder das Mietobjekt betreten noch eigenmächtig das Pfandobjekt an sich nehmen darf. Demgemäß hat der Vermieter stets den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. So ist es nach Maßgabe der Rechtsprechung unverhältnismäßig, wenn und soweit der Vermieter zur Durchsetzung seines Pfandrechts die Schlösser der Mietsache austauscht. Dies ist nicht gestattet.

Pfändbare und unpfändbare Sachen

Ausschließlich körperliche Gegenstände im Sinne des § 90 BGB (bewegliche und unbewegliche Sachen) sind pfändbar. Dabei kann es sich auch um Geld oder Inhaberpapiere handeln. Weitere Bedingung der Pfändungsmöglichkeit ist, dass diese Sachen in das Mietobjekt hineingebracht worden sein müssen.

Als nicht eingebracht in diesem Sinne gelten vorübergehend eingestellte Sachen. Darunter fallen Sachen, die nicht für die Dauer der Mietzeit oder für eine längere Dauer in dem Mietobjekt verbleiben sollen. Die Abgrenzung zu den auf Dauer eingebrachten Sachen kann im Einzelfall schwierig sein. Spielt aber überwiegend bei gewerblichem Wohnraum eine entscheidende Rolle, z.B. von einem Kaufmann untergestellte Waren.

Unpfändbar hingegen sind alle Sachen und Einrichtungsgegenstände, wie sie sich aus § 811 ZPO ergeben. Diese gesetzliche Bestimmung umfasst eine entsprechende Aufzählung der unpfändbaren Gegenstände. Als unpfändbar gelten somit zum Schutze des Schuldners, in diesem Falle Mieters, alle dem persönlichen Gebrauch bzw. der Haushaltsführung dienenden Sachen und Einrichtungsgegenstände. Dadurch soll dem Mieter trotz Schulden bzw. Pfändung eine zumindest bescheidene Lebensführung ermöglicht werden. So ist beispielsweise die Pfändung einer Wohnzimmereinrichtung oder von Küchengeräten, soweit diese nicht mehrfach vorhanden sind, ausgeschlossen. Ebenfalls ausgeschlossen ist die Pfändung von Rundfunkgeräten, Kühlschränken, Waschmaschinen etc. Darüber hinaus kann auch die Pfändung einer kostbaren Taschenuhr unzulässig sein und zwar dann, wenn der Schuldner (Mieter) außer dieser Uhr keine andere besitzt.

Pfändung unpfändbarer Sachen – Haftung des Vermieters

Für den Fall, dass der Vermieter unpfändbare Sachen an sich nimmt und diese verwertet, macht er sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Gleiches gilt für die unberechtigterweise durchgeführte Pfändung.

Erlöschen des Vermieterpfandrechts (§ 562a BGB)

Mit der Entfernung der Sachen aus den Mieträumen erlischt das Vermieterpfandrecht nur dann, wenn der Vermieter von diesem Umstand Kenntnis hat und nicht widerspricht. Entfernt der Mieter pfändbare Sachen den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entsprechend, steht dem Vermieter ein Recht zum Widerspruch gegen die Entfernung nicht zu (§ 562a Satz 2 BGB). Das ist der Fall bei Mitnahme von pfändbaren Sachen auf eine Reise, Weggabe zur Reparatur, Wegschaffung aus Gründen einer Trennung oder Scheidung etc.

Kein Erlöschen

Ist die Sache ohne Wissen des Vermieters aus den Mieträumen entfernt worden, erlischt das Vermieterpfandrecht nicht. Gleiches gilt, wenn pfändbare Sachen nur vorübergehend aus dem Mietobjekt entfernt werden (OLG Frankfurt Urt. v. 19.05.2006 – 24 U 11/06). Auch erlischt das Vermieterpfandrecht nicht, wenn der Vermieter Widerspruch gegen die Wegschaffung pfändbarer Sachen erhebt. Insoweit handelt es sich um das sogenannte Sperrrecht des Vermieters.

Selbsthilferecht des Vermieters (§ 562b BGB)

Der Vermieter hat im Rahmen seines Widerspruchsrechts einen Anspruch darauf, dass pfändbare Sachen, auf die er ein Pfandrecht ausgeübt hat, im Mietobjekt verbleiben. Anderenfalls droht ein Erlöschen des Vermieterpfandrechts.

Zum Zwecke der Durchsetzung dieses Anspruchs darf der Vermieter gemäß § 562b BGB – ohne das Gericht in Anspruch nehmen zu müssen – die unberechtigte Wegschaffung einer Pfandsache selbst verhindern. Dies kann der Vermieter dadurch erreichen, dass er die Pfandsache in Besitz, also an sich nimmt. Dieses Selbsthilferecht besteht jedoch nur unter der Voraussetzung, dass die Entfernungshandlung immer noch ausgeübt wird. Dies bedeutet, dass der Mieter gerade dabei sein muss, den gepfändeten Gegenstand aus der Mietsache zu entfernen, sozusagen auf frischer Tat ertappt wird. Der Vermieter hat in dem Moment sogar das Recht, den Mieter notfalls mit Gewalt an der Wegschaffung zu hindern. Das Selbsthilferecht des Vermieters endet allerdings in dem Moment, in dem die Entfernungshandlung abgeschlossen ist. Eine Rückschaffung des gepfändeten Gegenstandes ist dem Vermieter im Rahmen des Selbsthilferechts nicht gestattet. Erwischt der Vermieter den Mieter beispielsweise gerade dabei, wie dieser den vom Vermieter gepfändeten Wandschrank auf einen Möbelwagen auflädt und ist dieser Vorgang bereits beendet, hat er keinen Anspruch mehr darauf, die Rückschaffung dieses Schrankes von dem Mieter zu verlangen. Auch darf der Vermieter die Rückschaffung nicht selbst vornehmen. Das Selbsthilferecht des Vermieters ist somit beendet.

Stattdessen räumt der Gesetzgeber dem Vermieter mit § 562b Abs. 2, S. 2 BGB das Recht ein, die Herausgabe bzw. Rückverschaffung nunmehr gerichtlich einzufordern. Gleiches gilt, wenn die Pfandsache ohne Wissen des Vermieters weggeschafft worden ist. Zu beachten in diesem Zusammenhang ist jedoch, dass der Vermieter diesen Anspruch binnen einer Frist von einem Monat ab dem Tag, an dem er von der Entfernung des Pfandgegenstandes Kenntnis erlangt hat, geltend macht. Nach Fristablauf verfällt der Anspruch des Vermieters, da es sich um eine sogenannte Ausschlussfrist handelt. Eine spätere Geltendmachung ist nicht möglich.

Pfandkehr

Entfernt der Mieter entgegen dem Widerspruch des Vermieters die Pfandsache gleichwohl aus dem Mietobjekt, macht der Mieter sich unter Umständen des Straftatbestandes der Pfandkehr nach § 289 StGB strafbar.

Pfandkehr liegt beispielsweise dann vor, wenn der Mieter beim Auszug die Einbauküche aus der Mietsache ausbaut und mitnimmt, obgleich der Vermieter diese Küche bereits im Rahmen seines Vermieterpfandrechts zur Abgeltung von fälligen Verbindlichkeiten des Mieters gepfändet hat, ohne diese in Besitz zu nehmen. Die Sache ist auch dann als gepfändet anzusehen, wenn der Vermieter einen Pfändungsanspruch hierauf erhebt und den Verbleib der Pfandsache im Mietobjekt einfordert. Verstößt der Mieter gegen die Anordnung, liegt ein strafrechtlicher Fall von Pfandkehr vor.

Vermieterpfandrecht bei Zwangsräumung

Liegt gegen den Mieter eine gerichtliche Entscheidung vor, aus der sich eine Anordnung zur Räumung ergibt und hat der Vermieter noch vor der Räumung sein Recht zur Pfändung von Mietgegenständen (Vermieterpfandrecht) geltend gemacht, müssen die vom Vermieter zur Pfändung angemeldeten Gegenstände in der Wohnung verbleiben und dürfen nicht mit geräumt werden (BGH 17.11.2005 – I ZB 45/05).

Rechtsfolgen bei allumfassendem Pfandrecht

Für den Fall, dass der Vermieter an allen in dem Mietobjekt befindlichen Sachen des Mieters ein Vermieterpfandrecht im Sinne des § 562 Abs. 1 BGB ausübt, entfällt die Räumungspflicht des Mieters. Darüber hinaus steht dem Vermieter auch kein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung zu (KG Berlin Urt. v. 14.02.2005 – 8 U 144/04).

Verwertung des Pfandgegenstandes

Eine Verwertung der gepfändeten Gegenstände findet im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung, entsprechend § 1235 BGB, statt. Dort werden die Gegenstände sozusagen gegen Gebot verkauft. Sollte sich im Rahmen der Versteigerung ein Übererlös ergeben, d.h. der erzielte Betrag übersteigt die dem Vermieter zustehende Forderung, ist der Übererlös an den Mieter auszukehren.
Einen besonderen Titel (gerichtliche Entscheidung), um die Verwertung der vom Mieter gepfändeten Sachen zu legitimieren, benötigt der Vermieter zur Durchführung der Pfändung nicht. Auch ist nicht erforderlich, dass der Mieter zwischenzeitlich ausgezogen ist.

Abwendung des Vermieterpfandrechts durch den Mieter (§ 562c BGB)

Durch Sicherheitsleistung kann der Mieter das Vermieterpfandrecht abwenden (§ 562c BGB). Dabei bestimmt sich die Höhe der Sicherheitsleistung nicht nach dem Wert der eingebrachten Sachen, sondern nach der bestehenden Forderung des Vermieters. Der Mieter hat aber auch die Möglichkeit, einzelne Sachen dem Pfandrecht des Vermieters zu entziehen. In dem Fall bestimmt sich die Höhe der Sicherheitsleistung nach dem jeweiligen Wert der Pfandsache.

Beweislast

Für das Bestehen seines Pfandrechts ist der Vermieter beweispflichtig. Für die Tatsachen, aus denen sich eine Unpfändbarkeit der Sachen ergeben soll, muss der Mieter Beweis antreten (OLG Düsseldorf Urt. v. 16.12.1998 – 11 U 33/98). Der Vermieter hat das Eigentum des Mieters zu beweisen. In der Rechtsprechung streitig ist, ob der Vermieter sich zu diesem Zweck auf die gesetzlichen Vermutungen gemäß §§ 1362, 1006 BGB (Eigentumsvermutung/Eigentumsvermutung des Besitzers) berufen kann (OLG Düsseldorf Urt. v. 22.01.2000 – 24 U 92/99).

Letzte Aktualisierung: 22.01.2016

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