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Sonderkündigung

Das Sonderkündigungsrecht ist eine besondere Form der außerordentlichen Kündigung. Zu beachten ist, dass die Sonderkündigung auch nur in den vom Gesetzgeber gesondert geregelten und nachstehend aufgeführten Fällen zulässig und möglich ist. Zudem sind bei einer Sonderkündigung die Kündigungsfristen des Mieters kürzer und die des Vermieters länger bemessen als die gesetzlichen Fristen. Ohne diese „Sonderregelungen“ wäre eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter/ Vermieter in diesen speziellen Sondersituationen gar nicht möglich, da das Kündigungsrecht im Übrigen diese besonderen Umstände als Kündigungsgrund gar nicht vorsieht oder unter Umständen eine Kündigung nur unter Inkaufnahme längerer, gesetzlicher Kündigungsfristen ermöglichen würde.

Allgemeine Voraussetzungen einer Sonderkündigung

Eine Sonderkündigung setzt das Vorliegen einer unvorhergesehenen, atypischen Situation voraus, mit der zumindest eine der Vertragsparteien bei Vertragsschluss nicht gerechnet hat.

Sonderkündigung versus ordentliche Kündigung

Im Vergleich zur ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses hat der Mieter die Möglichkeit, unter Anwendung des Sonderkündigungsrechts (soweit die Kündigungsvoraussetzungen im Übrigen gegeben sind) in weniger als der üblichen 3-Monatsfrist das Mietverhältnis zu beenden, muss dies jedoch begründen.

Der Vermieter hat im Rahmen der ordentlichen Kündigung nur unter den drei gesetzlich vorgesehenen Fällen (Eigenbedarf etc.) die Möglichkeit, zu kündigen. Zusätzlich kann er in bestimmten Fällen darüber hinaus vom Sonderkündigungsrecht – allerdings innerhalb um jeweils drei Monate verlängerte Kündigungsfristen – Gebrauch machen.

Ohne Sonderkündigungsrecht würde dem Vermieter trotz besonderer Sachlage eine Kündigungsmöglichkeit nach ordentlichem Kündigungsrecht nicht zustehen. Im Übrigen bietet die Sonderkündigung auch die Möglichkeit, Zeitmietverträge, für die ein ordentliches Kündigungsrecht sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ausgeschlossen ist, vor Vertragsablauf zu beenden.

Sonderkündigung versus außerordentlich befristete Kündigung

Die Sonderkündigung findet neben den anderen Möglichkeiten der außerordentlichen Kündigung auch Anwendung auf Zeitmietverträge, die an sich vom Mieter/ Vermieter gar nicht vor Ablauf des vereinbarten Zeitpunktes beendet werden dürfen.

Im Vergleich zur außerordentlich befristeten Kündigung bietet die Sonderkündigung für den Mieter den Vorteil innerhalb weniger als der üblichen Drei-Monats-Frist das Mietverhältnis beenden zu dürfen und für den Vermieter die einzige Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses.

Aus diesem Grunde muss der Vermieter auch in Kauf nehmen, dass sich die für ihn maßgeblichen gesetzlichen, asymmetrischen Kündigungsfristen im Falle der Sonderkündigung um jeweils weitere drei Monate verlängern. Soweit eine Sonderkündigungsmöglichkeit für Mieter/ Vermieter vom Gesetzgeber vorgesehen ist, ist dies entweder das einzige oder vorteilhafteste Mittel der Beendigung des Mietverhältnisses.

Sonderkündigung des Mieters

In nachfolgenden Fällen kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Modernisierung und Verbesserung (§ 554 Abs. 3 BGB)

Gemäß § 554 Abs. 3 BGB hat der Mieter die Möglichkeit zur außerordentlichen befristeten Kündigung (Sonderkündigungsrecht) für den Fall,  dass der Vermieter modernisierende und verbessernde Baumaßnahmen plant.

Ankündigungspflicht des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet mindestens drei Monate vor dem geplanten Beginn der Maßnahme dem Mieter gegenüber Mitteilung davon zu machen. Darüber hinaus muss der Vermieter möglichst präzise Auskunft über die voraussichtliche Dauer und Umfang der Maßnahme sowie die damit verbundene Mieterhöhung erteilen. Diese hat schriftlich zu erfolgen.

Kündigungsvoraussetzung
Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter setzt voraus, dass die Baumaßnahmen eine erhebliche Einwirkung auf die gemieteten Räume ausüben und desweiteren eine erhebliche Mieterhöhung zur Folge haben wird (Siehe: LG Köln NZM 2005, 741, 742).

Frist
Die Kündigungserklärung des Mieters ist bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen folgt, zum Ablauf des nächsten Monats vorzunehmen. Geht also die Erklärung des Vermieters am 15.02. zu, so hat der Mieter die Möglichkeit, sein Sonderkündigungsrecht bis spätestens 31.03. auszuüben. Die Kündigung ist in diesem Fall möglich bis zum 30.04.

Unzulässigkeit der Sonderkündigung  (§ 554 Abs. 3 BGB)
Bei sogenannten "Bagatellmaßnahmen", also der unerheblichen Einwirkungen der Bau-bzw. Modernisierungsmaßnahme auf die Mietsache (wie z.B.  der bloßen Verschönerung des Mietobjekts, dem Austausch eines defekten Gasherds gegen einen Elektroherd etc.), ist das Sonderkündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen.

Mieterhöhung (§ 561 BGB)

Der Mieter hat nach Vornahme einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem oder nach Modernisierung gemäß § 558 oder § 559 BGB die Wahl, ob er das Mietverhältnis fortsetzen oder gemäß § 561 BGB aufkündigen möchte.

Ausschluss der Kündigung
Hat der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt, ist das Sonderkündigungsrecht damit ausgeschlossen.

Frist
Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters den Mietvertrag zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung hat in Schriftform zu erfolgen. Eine Begründung ist nicht erforderlich.

Fristberechnung
Bei Zugang der Erhöhungserklärung beispielsweise am 15.02. hat der Mieter die Möglichkeit bis spätestens zum 30.04. die Kündigung zu erklären und diese wird dann wirksam zum 30.06.

Kein Anwendungsbereich des Sonderkündigungsrechts
Auf die Erhöhung von Betriebskostenpauschalen oder Betriebskostenvorauszahlungen findet dieses Sonderkündigungsrecht keine Anwendung. Dies gilt ebenso bei Indexmietverträgen.

Kein Sonderkündigungsrecht bei Vermieterinsolvenz

Für den Fall, dass der Vermieter in die Insolvenz geht und das Insolvenzverfahren insoweit eröffnet wird, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nicht zu (Siehe: LG Dortmund WuM 2006, 92). Auch der Insolvenzverwalter des Vermieters hat kein Recht zur Vornahme einer Sonderkündigung.

Sonderkündigung des Vermieters  (§ 573 a BGB)

Bewohnt der Vermieter eine der beiden Wohnungen in einem Zweifamilienhaus selbst, darf er aufgrund des besonders engen räumlichen Kontaktes zum Mieter unter erleichterten Voraussetzungen, d.h. ohne Begründung, das Mietverhältnis aufkündigen (Siehe: BGH WuM 2008, 564).

Kündigungsfrist

Der Vermieter muss in diesem Fall jedoch verlängerte Kündigungsfristen in Kauf nehmen. Gemäß § 573 a BGB verlängert sich die insoweit maßgebliche Kündigungsfrist um drei Monate gegenüber der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Auch in nachfolgenden Sonderfällen benötigt der Vermieter keine Begründung, um diese Mietverhältnisse aufkündigen zu dürfen:

• Vorübergehender Gebrauch von Mietsachen: Mieter  von Hotelzimmern, Ferienwohnungen bei Urlaub etc. genießen keinen Kündigungsschutz (Siehe: OLG Hamm RE WuM 1981, 5).
• Studenten- und Jugendwohnheime: Auch Mieter von Studenten- und Jugendwohnheimen genießen keinen Kündigungsschutz (Siehe: OLG Bremen RE WuM 1989, 122).
• Untermiete: Bei teilweiser Untervermietung gelten die gleichen Kündigungsbestimmungen wie bei Einlieger-Wohnraum. Demgemäß kann der Vermieter ohne Grund kündigen (Siehe: KG Berlin RE WuM 1981, 154).