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• Reaktionsmöglichkeiten des Mieters
• Kündigungsschutz - Sozialklausel
• Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters
• Ausschluss des Kündigungsrechts
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  • Räumungsfrist
  • Außergerichtliche Einigung
  • Nutzungsentschädigung bei Nichträumung
  • Schadenersatz- und Verzugsansprüche
  • Vermieterpfandrecht

Teilkündigung des Vermieters  (§ 573 b BGB)

Ausnahmsweise steht dem Vermieter nach § 573 b BGB die Möglichkeit zu, Teile  eines einheitlichen Mietverhältnisses zu kündigen. Hieran sind jedoch sehr strenge Anforderungen zu stellen. Zu beachten ist, dass ein Teilkündigungsrecht nur bei unbefristeten Mietverträgen möglich ist. Bei Zeitmietverträgen ist diese Art des Kündigungsrechts ausgeschlossen.

Voraussetzung

Von einer Teilkündigung können allenfalls Nebenräume betroffen sein, die nicht dem Wohnzweck dienen (z.B. Dachboden; Siehe: BGH ZMR 2008 116).

Eine Teilkündigung von Wohnraum ist grundsätzlich unzulässig (Siehe: OLG Karlsruhe RE WuM 1997, 202). So kann der Vermieter auch nicht die Garage oder den Stellplatz getrennt von dem Wohnraum aufkündigen, wenn diese zusammen mit dem Wohnraum angemietet worden sind (Siehe: AG Menden WuM 1999, 573).

Verwertungsabsicht

Der Vermieter muss konkret beabsichtigen, die gekündigten (Neben-)Räume zu Wohnzwecken und deren Vermietung ausbauen zu wollen (Siehe: LG Stuttgart WuM 1992, 24).

Kündigungsfrist (§ 573 b Abs. 2 BGB) und Inhalt

In Abweichung von der an sich für den Vermieter geltenden gesetzlichen asymmetrischen Kündigungsfrist (in Abhängigkeit von der Mietdauer verlängert sich die Kündigungsfrist) gilt zugrundeliegend generell eine 3-monatige Kündigungsfrist.

Aus der Kündigung muss sich klar ergeben, dass das Mietverhältnis über die Nebenräume mit voraussichtlichem Baubeginn endet.

Mietminderung (§ 573 b Abs. 4 BGB)

Mit Wirksamkeit der Teilkündigung steht dem Mieter nach § 573 b Abs. 4 BGB das Recht zu, eine angemessene Herabsetzung der Miete entsprechend dem aufgekündigten Wertanteil vom Vermieter zu verlangen (Siehe: AG Hamburg WuM 1993, 616). Die Höhe der Mietsenkung hat sich am (entgangenen) Nutzwert der Mietsache zu orientieren. Insoweit sind die Grundsätze des § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) anwendbar (siehe Johann NJW 1991, 1100). Demgemäß ist nach Maßgabe der allgemeinen Rechtsprechung bei leichten Gebrauchsbeeinträchtigungen eine Mietminderung von 5-10% der Bruttomiete, bei mittleren Beeinträchtigungen von 10-20% angemessen. Bei vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert sich die Miete auf Null.

Teilkündigung des Mieters

Eine Teilkündigung des Mieters ist durch den Gesetzgeber nicht vorgesehen. Die Begründung liegt darin, dass auch für den Vermieter nur ausnahmsweise eine Teilkündigung zulässig ist und zwar vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Weiterverwertung der teilgekündigten Mietsache (Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken). Ein solches wirtschaftliches Interesse kann auf Seiten des Mieters nicht vorliegen, da er nicht Eigentümer der Mietsache ist.

Auch keine isolierte Kündigung der Garage

Der Mieter hat auch nicht die Möglichkeit seine Garage isoliert zu kündigen, wenn und soweit ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt (Siehe: OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.12.2006 zum AZ: I-10 U 115/06). Ein einheitlicher Mietvertrag liegt dann vor, wenn die Wohnräume und die Garage durch dieselbe Mietvertragsurkunde angemietet worden sind.