Die ortsübliche Vergleichsmiete trifft eine Aussage darüber, welche Mieten durchschnittlich für vergleichbaren Wohnraum in einer Gemeinde gezahlt werden. Für Vermieter und Mieter ist es gleichermaßen wichtig, wie der Begriff der ortsüblichen Miete bei Abschluss eines Mietvertrages und erst recht im laufenden Mietverhältnis richtig einzuordnen ist.

Wo spielt die ortsübliche Vergleichsmiete eine Rolle?

Der Begriff der „ortsüblichen Miete“ spielt eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht,

• bei Abschluss eines Mietvertrages die angemessene Miete für eine Wohnung zu bestimmen,
• eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Miete zu begründen,

• zu prüfen, ob bei der Neuvermietung die Mietpreisbremse eingehalten wird,

• zu prüfen, ob das Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete die Vereinbarung zur Miethöhe unwirksam macht,

• ob der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt ist,

• eine Nutzungsentschädigung des Vermieters zu begründen, wenn der Mieter die Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt oder

• das Finanzamt bei einem Mietvertrag mit Familienangehörigen prüft, ob im Hinblick auf die Werbungskosten die ortsübliche Vergleichsmiete angemessen berücksichtigt wurde.

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Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach der gesetzlichen Definition diejenige Miete, die üblicherweise für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde gezahlt wird (§ 558 Abs. 2 BGB). Die ortsübliche Miete stellt also einen repräsentativen Querschnitt der Mieten dar, die für die jeweilige Wohnungskategorie gezahlt werden.

Tatsächlich gezahlten Mieten maßgebend

Maßgebend ist die tatsächlich durchschnittlich gezahlte Miete für vergleichbare Wohnungen. Der Durchschnitt darf sich nur auf Mieten beziehen, die in den letzten sechs Jahren vereinbart wurden. Einbezogen werden neben Mieten in bestehenden Mietverhältnissen auch Mieten beim Neuabschluss von Mietverträgen. Ausgenommen sind Mieten für öffentlich geförderten Wohnungen.

Internetportale oder Wohnungsanzeigen nicht aussagekräftig

Bei den Durchschnittsmieten geht es nicht um aktuelle Marktmieten, die in Internetportalen oder Wohnungsanzeigen gefordert werden. Grund ist, dass diese Mieten nur Angebote als Grundlage für Vertragsverhandlungen zum Abschluss eines Mietvertrages sind. Da sie nicht laufende Mietverhältnisse mit einem Mieter betreffen, lassen sich daraus noch keine zuverlässigen Rückschlüsse gewinnen, was ortsüblich an Mieten vereinbart ist.

Wie lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln?

Die ortsübliche Miete berechnen bzw. ermitteln lässt sich auf verschiedenen Wegen, von Mietspiegel über Mietdatenbank, Sachverständigen bis hin zu vergleichbare Wohnungen. Nachfolgend die einzelnen Möglichkeiten, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden kann:

Mietspiegel

Die transparenteste und am besten nachvollziehbare Begründung, dass eine Miete angemessen und ortsüblich ist, dürfte die Bezugnahme auf einen Mietspiegel sein. Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmieten, die von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde (§ 558c BGB). Für Städte ab 50.000 Einwohnern besteht eine Verpflichtung, Mietspiegel zu erstellen.

Qualifizierter Mietspiegel

Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt wurde (§ 558d BGB). Im Vergleich zu einem einfachen Mietspiegel begründet der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung dafür, dass die Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete richtig und aktuell sind (§ 558d Abs. 3 BGB).

Geht es darum, die ortsübliche Miete zu bestimmen, genügt der bloße Verweis auf einen Mietspiegel nicht. Vielmehr muss eine Wohnung in die Kategorien des Mietspiegels eingeordnet werden. Dazu ist die betreffende Mietwohnung im Hinblick auf Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung, Wohnlage und energetische Ausstattung und Beschaffenheit einem bestimmten Mietspiegelfeld zuzuordnen (BGH, WuM 2008, 88).

Wird in einem solchen Mietspiegelfeld ein Wert benannt, kann die Vereinbarung der Miete oder die Erhöhung der Miete bis zu diesem Wert erfolgen. Wird eine Mietpreisspanne angegeben, beispielsweise 5,00 – 7,50 €, kann der Vermieter den obersten Wert nehmen und die Miete oder die Mieterhöhung auf 7,50 € festsetzen. Die Bezugnahme auf den obersten Wert der Preisspanne rechtfertigt für den Fall der Mieterhöhung für sich allein noch nicht die Mieterhöhung. Vielmehr ist im Detail zu begründen, warum die Mietwohnung diesem Mietwert entspricht (BGH, WuM 2004, 93). Gibt es für eine Gemeinde keinen Mietspiegel, kann der Mietspiegel einer Nachbargemeinde herangezogen werden.

In der Praxis ist die Bezugnahme auf einen Mietspiegel ein bequemer transparenter und überzeugender Weg, die angemessene Miete zum Abschluss eines Mietvertrages oder die Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis in nachvollziehbarer Art und Weise zu begründen.

Mietdatenbank

Bei der Mietdatenbank handelt es sich um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der sich ergibt, welche Mieten für einzelne Wohnungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete schließen lassen.

Der Unterschied zum Mietspiegel, der immer nur eine Momentaufnahme der Marktsituation darstellt, liegt in der fortlaufenden Erfassung von Daten und gewährleistet eine höhere Aktualität.

Gutachten eines Sachverständigen

Will ein Vermieter eine angemessene Miete bei Neuvermietung begründen oder im laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen, kann er einen Sachverständigen beauftragen, nach dessen Gutachten er die Miete bemessen wird.

Meist handelt sich um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einen Sachverständigen, der dem Vermieter durch die zuständige Industrie- und Handelskammer benannt wurde. Das Gutachten darf nicht älter als zwei Jahre sein. Es muss im Detail erkennen lassen, worauf das Ergebnis beruht und warum die geforderte Miete oder die Mieterhöhung den ortsüblichen Gegebenheiten entspricht. Da ein Gutachten Kosten verursacht, wird sich ein Vermieter nur im Einzelfall auf diese Option berufen.

Vergleichbare Wohnungen

Gibt es keinen Mietspiegel, kann der Vermieter die geforderte Miete oder die Mieterhöhung auch damit begründen, dass er wenigstens drei vergleichbare Wohnungen benennt. Vergleichbar bedeutet nicht, dass die Wohnungen gleich sind, sie müssen sich aber von der Größe, der Lage der Ausstattung ähnlich sein. Die Option besteht auch, wenn es einen Mietspiegel gibt.

Der Mieter muss in der Lage sein, die Vergleichsobjekte aufzufinden und Vergleiche anzustellen. Dazu sind Straße, Hausnummer und Etage zu bezeichnen. Die Angabe des Vermieters ist nicht notwendig. Wichtig ist, dass die Vergleichswohnungen für den Mieter identifizierbar sind. Eine vollständige Übereinstimmung der Merkmale oder gar Identität aller Wohnungen wird nicht verlangt.

Diese Option erweist sich in der Praxis für den Vermieter nur als praktikabel, wenn er den Wohnungsmarkt kennt, überhaupt in der Lage ist, drei Vergleichswohnungen zu benennen, und zuverlässig weiß, dass die Vergleichbarkeit besteht. Für den Mieter besteht das Problem, dass er die Vergleichswohnungen nur bedingt beurteilen kann und keinen Anspruch darauf hat, die Wohnungen zu betreten oder den jeweiligen Mieter wegen seiner Miete auszufragen.

Vergleichskriterien zur Bestimmung der ortsüblichen Miete

Die ortsübliche Vergleichsmiete muss sich auf vergleichbaren Wohnraum beziehen. Zur Vergleichbarkeit kommt es daher auf folgende Kriterien an:

Wohnraumart

Bei der Wohnraumart ist unterscheiden nach Bauweise und Wohnungsstruktur (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Apartment) sowie Altbau oder Neubau. Dabei können Neubauwohnungen mit umfassend modernisierten Altbauwohnungen verglichen werden (LG Bochum, WuM 1982, 18).

Wohnfläche

Die Wohnfläche ist insoweit relevant, als die Miete bei Wohnungen mit großer Wohnfläche in der Regel niedriger liegt als bei kleineren Wohnungen. So weisen Apartments meist höhere Quadratmeterpreise auf. Zu unterscheiden sind Einzimmerwohnungen, Zwei- und Dreizimmerwohnungen sowie Vier- und Mehrzimmerwohnungen.

Die Größe einer Wohnung bestimmt sich nach der Wohnflächenverordnung. Dazu kommt es auf die tatsächliche Größe der Wohnung und nicht auf die in einem Mietvertrag angegebene Wohnfläche an, zumindest insoweit als die Fläche maximal 10% über- oder unterschritten wird.

Ausstattungsmerkmale

Bei den Ausstattungsmerkmalen kommt es darauf an, inwieweit vergleichbare Wohnungen mit Heizung, Bad, Dämmung oder sonstigen wertbildenden Faktoren ausgestattet sind. Relevant sind nur die Ausstattungsmerkmale, die vom Vermieter stammen, nicht solche, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat.

Allgemein wird unterschieden zwischen einfachen Wohnungen (ohne Bad und Zentralheizung), mittleren Wohnungen (meist mit Bad, aber ohne Zentralheizung) und Komfortwohnungen (mit Bad und Zentralheizung und weiteren Ausstattungsmerkmalen). Die Vergleichswohnungen sollten ein ähnliches Baujahr haben, wobei Unterschiede von ca. zehn Jahren belanglos bleiben. Ist eine Wohnung saniert und hat ähnliche Ausstattungsmerkmale, kann bei unterschiedlichen Baujahren eine Vergleichbarkeit bestehen.

Beschaffenheit

Maßgeblich ist die der Zustand der Räumlichkeiten, die Raumaufteilung, die Zahl der Zimmer, der Zuschnitt der Räume, das Vorhandensein einer Garage oder eines Gartens.

Energetischer Zustand

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auch der energetische Zustand der Wohnung zu berücksichtigen. Dazu kommt es zunehmend auf die Art der Energieversorgung und die Qualität der Wärmedämmung an.

Örtliche Lage, Wohngegend

Die Vergleichswohnungen müssen innerhalb derselben Gemeinde liegen. Gibt es in derselben Gemeinde keine vergleichbaren Wohnungen gibt, können auch vergleichbare Wohnungen in einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden, soweit die Wohnungsmärkte beider Gemeinden im Wesentlichen dieselben Merkmale aufweisen (OLG Stuttgart, WuM 1983, 108).

Ortsübliche Miete bei Mietvertrag Abschluss

Will ein Vermieter seine Wohnung vermieten oder ein Mietinteressent eine Mietwohnung anmieten, kann die ortsübliche Vergleichsmiete eine Orientierungshilfe bieten, um eine angemessene Miete zu bestimmen. Hinweise finden sich mithin in Immobilien-Portalen und in Zeitungsanzeigen. Nachteilig dabei ist, dass die Angebote in Immobilien-Portalen oder Zeitungsanzeigen Angebotspreise sind und noch keine Aussage beinhalten, ob der Vermieter die geforderte Miete tatsächlich realisieren kann. Die teils angebotenen Mietpreisrechner bieten zwar eine gewisse Orientierungshilfe, dürften aber kaum einen repräsentativen Überblick über die am Markt befindlichen Wohnungen erlauben. Die Ergebnisse sind zudem völlig unverbindlich.

Soweit vergleichbare Wohnungen in der Nachbarschaft zum Vergleich herangezogen werden, ist zu berücksichtigen, dass die dafür gezahlten Mieten älteren Datums sein können und nicht unbedingt die ortsüblichen Mieten repräsentieren. Hinzu kommt, dass es für Vermieter und Mieter schwierig sein kann, alle diese Wohnungen mit einer angebotenen Wohnung zu vergleichen, da ein Vergleich die genaue Kenntnis der Gegebenheiten voraussetzt.

In größeren Städten gibt es Mietspiegel. Mietspiegel bieten insoweit zuverlässigere Ansätze, als sich die darin angegebenen Mietpreise aus den Mieten bestehender Mietverhältnisse resultieren und ein halbwegs repräsentativer Überblick über den Wohnungsmarkt in einer Gemeinde möglich ist.

Ortsübliche Miete im Hinblick auf die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf Mieten bei der Neuvermietung oder Wiedervermietung einer Wohnung. Sie gilt nicht, wenn der Vermieter im bestehenden Mietverhältnis die Miete erhöht. Die Mietpreisbremse gilt zudem nur, wenn sie in einer Region mit angespanntem Wohnungsmarkt ausdrücklich von der zuständigen Behörde angeordnet wird. Danach darf ein Vermieter die für die Erst- oder Wiedervermietung geforderte Miete nur in einer Höhe festsetzen, die nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Ortsübliche Vergleichsmiete bei Mieterhöhung

Ist mietvertraglich vereinbart, dass im Laufe des Mietverhältnisses die Miete erhöht werden kann, darf der Vermieter die Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöhen. Die Mieterhöhung muss der Vermieter begründen.

Ortsübliche Miete bei Mietpreisüberhöhung

Der Wohnungsmarkt ist angespannt. Deshalb handelt ein Vermieter ordnungswidrig, wenn er vorsätzlich oder leichtfertig unangemessen hohe Mieten fordert (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Eine Miete ist unangemessen hoch, wenn sie infolge der Ausnutzung eines zu geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen die üblichen Entgelte um mehr als 20% übersteigt (sog. Wesentlichkeitsgrenze).

Darüber hinaus macht sich wegen Wucher nach § 291 StGB strafbar, wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit oder den Mangel an Urteilsvermögen einer anderen Person dadurch ausbeutet, dass er Räumlichkeiten zu unangemessen hohen Mieten vermietet. Die Tat kann mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft werden.

Ortsübliche Miete als Nutzungsentschädigung

Ist das Mietverhältnis durch Kündigung, Zeitmietvertrag oder Aufhebung beendet, muss der Mieter die Wohnung an den Vermieter zurückgeben. Gibt der Mieter die Wohnung nicht fristgerecht zurück, kann der Vermieter als Nutzungsentschädigung die bislang vereinbarte Miete verlangen oder stattdessen auch die ortsübliche Miete ansetzen.

Ortsübliche Vergleichsmiete bei Mietvertrag mit Familienangehörigen

Überlässt der Vermieter seine Wohnung einem Familienangehörigen, kann er die Aufwendungen für das Objekt als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Voraussetzung für den vollen Werbungskostenabzug ist, dass die vereinbarte Miete mehr als 66% der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Ist dies nicht der Fall, sind die Werbungskosten nicht in voller Höhe absetzbar.

Da die Vermietung an Familienangehörige oft zu besonders günstigen Konditionen erfolgt, sehen die Finanzämter sehr genau hin, welche Mieten vereinbart sind. Der Inhalt des Mietvertrages und seine tatsächliche Durchführung müssen einem Fremdvergleich standhalten.