Begrenzung der Miethöhe § 5 WiStG

In der Wohnraummiete ist die zulässige Miethöhe durch die Vorschriften der §§ 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung), sowie 291 StGB (Mietwucher) begrenzt.

§ 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz)

Bei preisfreien Mietverhältnissen in der Wohnraummiete orientiert sich die zulässige Miethöhe an der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ (§ 558 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich nach Maßgabe des für vergleichbaren Wohnraum (gleiche Art /Güte/Ausstattung/Lage) üblichen Mietzinses. Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts sind besonders hohe, über der ortsüblichen Vergleichsmiete oder auch niedrige, unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden, Mieten unüblich (Siehe: BVerfGE NJW 1980, 1617).

Rechtsfolgen (§ 5 Abs. 1, 2 WiStG)

Die Miethöhe ist dann als unangemessen hoch anzusehen, wenn die ermittelte Vergleichsmiete die seit Vertragsschluss vereinbarte Miete um mindestens 20% übersteigt.  Darüber hinaus muss der Vermieter den Umstand zu seinen Gunsten ausgenutzt haben, dass lediglich ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vorhanden ist, so dass er davon ausgehen konnte, den Wohnraum trotz überzogener Miete gleichwohl vermieten zu können.

Nach Auffassung der Rechtsprechung ist ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum dann gegeben, wenn es die Nachfrage nicht um mindestens 5% übersteigt (Siehe: LG Hamburg WuM 1994, 696). Dies bedeutet, dass dem Vermieter die aktuelle  Wohnungsmarktsituation bezüglich des allgemeinen Angebotes beispielsweise an 4-Raum-Wohnungen in seiner Region als gering bekannt ist, die Nachfrage nach solchem Wohnraum jedoch groß ist und er unter Ausnutzung dieses Ungleichgewichtes von Angebot und Nachfrage seinen Mietpreis überzogen gestaltet. Sind diese beiden Voraussetzungen erfüllt, ist die Vereinbarung der überzogenen Miethöhe nichtig (Siehe: BGH ZMR 2005, 530).

§ 291 StGB (Mietwucher)

Der strafrechtliche Tatbestand des Mietwuchers ist dann erfüllt, wenn der Vermieter die Zwangslage, den Leichtsinn oder die Unerfahrenheit des Mieters ausbeutet, indem er sich eine Miete gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner Leistung steht. Dies dann zu bejahen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% überschritten wird (Siehe: OLG Köln WuM 1980, 36). Um beweisen zu können, dass ein Fall von Mietwucher im Sinne des § 291 StGB vorliegt, bedarf es zumeist der Feststellungen im Rahmen eines Sachverständigen-Gutachtens. Hintergrund ist, dass im Strafverfahren die Vorlage eines sogenannten Mietspiegels zum Nachweis nicht ausreicht (Siehe: OLG Karlsruhe WuM 1997, 500).

Rechtsfolgen bei Mietwucher

Bei Nachweis eines Falles von Mietwucher ist der Mietvertrag wegen Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) nichtig und den Vermieter erwartet eine Geld- bzw. Freiheitsstrafe. Der Mieter hat gleichwohl das Recht die Mietsache weiterhin zu nutzen und zwar ohne den vereinbarten Mietzins zahlen zu müssen.

Die Miete kann so lange verweigert werden bis der Vermieter die Höhe der Miete dem ortsüblichen Mietspiegel angepasst hat. Darüber hinaus kann der Mieter die in der Vergangenheit überzahlten Mietbeträge vom Vermieter zurückverlangen. Während der Zeit, in der der Mieter keine Miete zahlt, darf der Vermieter dem Mieter nicht fristlos mangels Mietzinszahlungen kündigen. In dieser Übergangsphase ist der Mieter vor fristloser Kündigung durch den Vermieter geschützt. Sollte sich jedoch herausstellen, dass kein Fall von Mietwucher vorliegt, kann der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf das gestörte Vertrauensverhältnis kündigen.

Zuletzt aktualisiert: 08. Januar 2016

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