Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Im Rahmen eines Mieterhöhungsbegehrens gemäß § 558 BGB ist der Vermieter gehalten, bestimmte gesetzliche Vorgaben zu beachten. So ist dem Vermieter beispielsweise lediglich eine stufenweise Vornahme einer Mieterhöhung gestattet. Innerhalb dieser Stufen hat der Vermieter zugunsten des Mieters nachfolgende Fristen bzw. Grenzen zu berücksichtigen:
- Sperrfrist
- Wartefrist
- Kappungsgrenze
1. Sperrfrist (§ 558 Abs. 1 BGB)
Der Vermieter darf frühestens nach einem Jahr seit der letzten Erhöhung erneut eine weitere Mieterhöhung geltend machen (im Sinne von ankündigen). Die Jahresfrist muss im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens abgelaufen sein.
Beispiel:
Hat der Vermieter am 01.03.2007 letztmalig die Miete erhöht, darf das Schreiben, mit dem erneut eine Mieterhöhung geltend gemacht wird, den Mieter frühestens am 01.03.2008 erreichen.
2. Wartefrist (§ 558 Abs. 1 BGB)
Die erhöhte Miete darf erstmalig nach Ablauf von 15 Monaten seit der letzten Mieterhöhung verlangt werden und wird auch erst dann zur Zahlung fällig.
Beispiel:
Mit dem Schreiben, das den Mieter am 01.03.2008 erreicht hat, darf der Vermieter eine weitere Mieterhöhung frühestens mit Wirkung zum 01.06.2008 verlangen.
3. Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)
Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen.
Beispiel:
Der Vermieter verlangt vom Mieter zum 01.06.2008 für dessen 50qm² große Wohnung eine Erhöhung der Miete von 280 € auf 330€ monatlich. Die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss am 01.06.2005 betrug monatlich 255,-€. In diesem Fall greift die Kappungsgrenze, da die im Juni 2005 gezahlte monatliche Miete in dem 3-jährigen Zeitraum bis Juni 2008 höchstens um 20% steigen darf. Dieser Prozentsatz ist hier überschritten. Auf Grund der Kappungsgrenze muss der Mieter allenfalls einer Mieterhöhung auf (255,-€ zzgl. 20%=) 306,-€ monatlich zustimmen.
Begrenzung der Mieterhöhung
Im Rahmen der Mieterhöhung bzw. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete hat der Vermieter zu beachten, dass eine Mieterhöhung, die 20% und mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, unzulässig ist und zur Nichtigkeit der erhöhten Miete führt. Die Miete ist auch weiterhin nur bis zur zulässigen Obergrenze zu zahlen. Maßgeblich für die Beurteilung, ob das Mieterhöhungsverlangen unzulässig ist, ist die Höhe der seit Vertragsschluss vereinbarten Miethöhe.
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