Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete § 558 BGB

FINANZCHECK

Ortsuebliche-MieteWill der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, so bietet ihm § 558 BGB eine Anspruchsgrundlage gegen den Mieter. Die Vergleichsmiete gewährt sowohl Mieter als auch Vermieter einen Schutz: während der Mieter nicht stärker als mit der ortsüblichen Vergleichsmiete belastet werden darf, so wird dem Vermieter zugleich gewährleistet, einen angemessenen und am Markt orientierten Ertrag zu erwirtschaften.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsbegehrens gemäß § 558 BGB ist der Vermieter allerdings gehalten, bestimmte gesetzliche Vorgaben zu beachten. So ist dem Vermieter beispielsweise lediglich eine stufenweise Vornahme einer Mieterhöhung gestattet. Innerhalb dieser Stufen hat der Vermieter zugunsten des Mieters nachfolgende Fristen bzw. Grenzen zu berücksichtigen:

  1. Wartefrist
  2. Sperrfrist
  3. Kappungsgrenze

1. Wartefrist (§ 558 Abs. 1 BGB)

Die Wartefrist des § 558 Abs. 1 S.1 BGB bestimmt, dass die bisherige Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben sein muss. Die 15 Monate setzen sich aus der einjährigen Wartefrist und der dreimonatigen Zustimmungsfrist zusammen. Die Wartefrist muss somit zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung abgelaufen sein.

Beispiel:

Beginnt die Mietzeit beispielsweise am 01.03.2015, so kann eine Mieterhöhung frühestens mit Wirkung zum 01.06.2016 erfolgen.

2. Sperrfrist (§ 558 Abs. 1 BGB)

Der Vermieter darf frühestens nach einem Jahr seit der letzten Erhöhung erneut eine weitere Mieterhöhung ankündigen. Die Jahresfrist muss im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens abgelaufen sein. Dies soll den Mieter vor zu häufigen Mieterhöhungen innerhalb kurzer Zeit schützen und eine gewisse Kontinuität der Mietpreise sicherstellen.


Beispiel:

Hat der Vermieter am 01.03.2015 letztmalig die Miete erhöht, darf das Schreiben, mit dem erneut eine Mieterhöhung geltend gemacht wird, den Mieter frühestens am 01.03.2016 erreichen.

3. Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um maximal 20 Prozent bzw. 15 Prozent erhöhen. Die Kappungsgrenze beträgt regelmäßig 20 Prozent, kann jedoch in Stadtteilen mit Wohnungsnot von der jeweiligen Landesregierung für fünf Jahre auf 15 Prozent abgesenkt werden.
So soll verhindert werden, dass die Miete innerhalb einer kurzen Zeit zu stark ansteigt. Dies betrifft jedoch ausschließlich Mietverhältnisse im Bestand. Bei Neuvermietungen findet die Kappungsgrenze keine Anwendung.

Beispiel:

Der Vermieter verlangt vom Mieter zum 01.06.2015 für dessen 50qm² große Wohnung eine Erhöhung der Miete von 280 € auf 330€ monatlich. Die Ausgangsmiete bei Vertragsschluss am 01.06.2012 betrug monatlich 255,-€. In diesem Fall greift die Kappungsgrenze, da die im Juni 2012 gezahlte monatliche Miete in dem 3-jährigen Zeitraum bis Juni 2015 höchstens um 20% steigen darf. Dieser Prozentsatz ist hier überschritten. Auf Grund der Kappungsgrenze muss der Mieter allenfalls einer Mieterhöhung auf  (255,-€ zzgl. 20%=) 306,-€ monatlich zustimmen.

Begrenzung der Mieterhöhung

Im Rahmen der Mieterhöhung bzw. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete hat der Vermieter zu beachten, dass eine Mieterhöhung, die 20% und mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, unzulässig ist und zur Nichtigkeit der erhöhten Miete führt. Die Miete ist auch weiterhin nur bis zur zulässigen Obergrenze zu zahlen. Maßgeblich für die Beurteilung, ob das Mieterhöhungsverlangen unzulässig ist, ist die Höhe der seit Vertragsschluss vereinbarten Miethöhe.

Letzte Aktualisierung: 06.01.2016

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