Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten § 560 BGB

Ist eine Erhöhung der Betriebskosten (Nebenkosten) eingetreten, so ist der Vermieter gemäß § 560 BGB berechtigt, eine Mieterhöhung vorzunehmen. § 560 BGB gilt nicht für die in einer Brutto- oder Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten. Zulässig ist eine Mieterhöhung in diesem Sinne nur dann, wenn im Mietvertrag die Betriebskosten als Nebenentgelt gemäß § 560 Abs. 1 BGB in Form einer Pauschale oder gemäß § 560 Abs. 4 BGB als Vorauszahlung gesondert ausgewiesen sind (Unterschied zwischen Vorauszahlung und Pauschale). Somit handelt es sich bei genauer Betrachtung nicht um eine Erhöhung der Nettokaltmiete, sondern um eine Erhöhung der seinerzeit vereinbarten Betriebskosten-Pauschalen bzw. Vorauszahlungsbeträge.

Form und Begründung (§ 560 Abs. 1 BGB)

Der Vermieter hat sein Erhöhungsverlangen, soweit eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist, in schriftlicher Form vorzubringen und nachvollziehbar zu begründen. Bei der Begründung kann der Vermieter sich darauf beschränken, die Gründe für die Kostenerhöhung in Stichworten (z.B. erhöhte/r Kosten/ Verbrauch) anzugeben (Siehe: LG Berlin ZMR 1996, 144). Bei Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung ist eine Begründung des Erhöhungsverlangens nicht gesetzlich vorgeschrieben (Siehe: AG Potsdam GE 2007, 918).

Erhöhungsvoraussetzung bei

Nebenkostenpauschale (§ 560 Abs. 1 u. 2 BGB)

Ist eine Betriebskostenpauschale mietvertraglich vereinbart, kann der Vermieter nur unter der Voraussetzung Erhöhungen der Betriebskosten auf den Mieter anteilig umlegen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist. Sollte im Mietvertrag eine Erhöhungsmöglichkeit nur für bestimmte Betriebskosten vorgesehen sein, hat der Vermieter die Erhöhung auf diese Positionen zu beschränken (Siehe: Sternel ZMR 2001, 943). Ist eine entsprechende Erhöhung nicht mietvertraglich vereinbart, ist der Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses nicht berechtigt, eine Betriebskostenerhöhung vorzunehmen. Die Möglichkeit von einer Erhöhung der Betriebskosten Gebrauch zu machen, setzt nach Absatz 1 BGB zwingend voraus, dass eine Betriebskostenerhöhung bereits tatsächlich eingetreten ist.

Nebenkostenvorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB)

Im Gegensatz zu Absatz 1 BGB ist bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale gemäß Absatz 4 ein Erhöhungsverlangen des Vermieters nicht von einer tatsächlich vorliegenden  Erhöhung der Betriebskosten abhängig. Vielmehr besteht die Möglichkeit, die Betriebskosten, soweit sie bei Vertragsschluss zu überschlägig zu niedrig angesetzt waren, an die tatsächliche Höhe entsprechend anzupassen. Voraussetzung ist jedoch, dass dem Mieter eine entsprechende Abrechnung zur Verfügung gestellt wird.

Vergleichszeitpunkt der Nebenkosten

Um zu beurteilen, ob und inwieweit eine Erhöhung der Nebenkosten eingetreten ist, sind die aktuellen Nebenkosten mit den zuletzt maßgeblich vereinbarten Nebenkosten zu vergleichen.

Ist seit dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Erhöhung der Nebenkostenpauschale vorgenommen worden, bleibt der Zeitpunkt des Vertragsschlusses der maßgebliche Vergleichszeitpunkt. In jedem Fall zu beachten ist, dass nur diejenigen Betriebskosten berücksichtigungsfähig sind, die in der Pauschale enthalten sind (Siehe: OLG Naumburg ZMR 2007, 618).

Fälligkeit- Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 2 BGB)

Eine rechtmäßige Betriebskostenerhöhung ist erstmalig zur Zahlung fällig zu Beginn des übernächsten Monats, der auf das Erhöhungsverlangen folgt. Dies ergibt sich aus § 560 Abs. 2 BGB. Hat der Mieter die Erhöhung im April verlangt, wird sie erstmalig fällig Anfang Juni. Demgemäß kommt es nicht darauf an, ab welchem Zeitpunkt die Betriebskosten sich tatsächlich erhöht haben, sondern ausschließlich auf den Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung.

Rückwirkend ist eine Erhöhung nur unter der besonderen Voraussetzung zulässig, dass sich die Betriebskosten auch für den Vermieter tatsächlich rückwirkend erhöht haben, der Vermieter den Mieter innerhalb von drei Monaten seit Kenntnis informiert hat und die Rückwirkung sich auf den Beginn des der Erhöhungserklärung vorausgehenden Kalenderjahres beschränkt.

Fälligkeit – Nebenkostenvorauszahlung (§ 560 Abs. 4 BGB)

Das Gesetz enthält in diesem Fall keine Regelung über den Fälligkeitszeitpunkt. Die Rechtsprechung ist sich jedoch einig, dass die erhöhten Kosten sofort zu zahlen sind (Siehe: Derckx NZM 2004, 325). Demgemäß besteht keine rückwirkende Zahlungsverpflichtung. 

Rechte des Mieters bei Mieterhöhung nach § 560 BGB

Im Falle einer Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB nicht zu. Bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale bzw. Vorauszahlung hat der Mieter jedoch das Recht der Nachprüfung der Kostenberechnung durch Einsichtnahme in die Unterlagen. Dem Mieter steht im Streitfall auch zunächst ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die geltend gemachten Erhöhungsbeträge zu. Sollte sich herausstellen, dass das Erhöhungsverlangen unberechtigt war, der Mieter diese Beträge gleichwohl gezahlt hat, kann der Mieter nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) die überzahlten Beträge vom Vermieter zurückverlangen.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Bewertung: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
5,00 von 5 Punkten, basierend auf 6 abgegebenen Stimmen.
Loading...Loading...

Diese Seite weiterempfehlen

VGW 77