Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen §§ 559, 559 b BGB

ModernisierungMieterhöhung wegen Modernisierung

Ordnungsgemäß angekündigte und durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen berechtigen den Vermieter prinzipiell, die Miete zu erhöhen (§ 559 BGB).
Unter Modernisierungsmaßnahmen versteht der Gesetzgeber in § 555b BGB bauliche Veränderungen,

  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)
  • nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden
  • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind
  • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Typische Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise der Einbau einer Heizungsanlage, die Wärmedämmung der Außenfassade oder die Isolierung von Heizungs- und Warmwasserleitungen.

Mieterhöhung nach Modernisierung vertraglich zulässig?

Ob eine Mieterhöhung zulässig ist, hängt entscheidend vom Mietvertrag ab. Ist im Mietvertrag eine Festmiete vereinbart, so kann der Vermieter keine Mieterhöhung vornehmen. Gleiches gilt bei Staffelmietverträgen und Indexmietverträgen. Hier ist es eine zusätzliche Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen, da bereits von vorne herein die Mieterhöhungen vertraglich geregelt sind. Einzige Ausnahme bei Indexmietverträgen sind solche Baumaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Voraussetzung der Mieterhöhung

Der Vermieter kann die jährliche Miete gemäß § 559 BGB um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, sofern er tatsächlich eine der oben aufgezählten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat.

Wichtig: Werden bei der Modernisierung gleichzeitig Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt, so hat der Mieter diese Kosten nicht zu tragen. Diese müssen von den Modernisierungskosten nachvollziehbar getrennt werden. Beachten Sie hierfür bitte unsere Beispielberechnung für eine Mieterhöhung am Ende der Seite.

Mieterhöhungserklärung

Entscheidend ist ferner, dass der Vermieter die Mieterhöhung schriftlich erklärt und somit dem Mieter die Möglichkeit gibt, die entsprechenden Änderungen für die einzelne Wohnung nachvollziehen und überprüfen zu können. Der Vermieter muss seiner Erklärung zudem eine Berechnung und Erläuterung über die angefallenen Modernisierungskosten beifügen, vgl. § 559b BGB. Der Mieter muss aus der Erläuterung erkennen können, ob die durchgeführten Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Der Vermieter muss ferner angeben, ob er Fördermittel in Anspruch genommen hat.

Ab welchem Zeitpunkt die Mieterhöhung wirksam ist, muss in der Erklärung des Vermieters übrigens nicht extra erwähnt werden. Dies ergibt sich bereits aus § 559b Abs. 2 BGB. Demnach schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Geht die Mieterhöhungserklärung dem Mieter beispielsweise am 13.02.2015 zu, so schuldet der Mieter die höhere Miete ab dem 01.05.2015.

Ankündigung der Modernisierungs- und Baumaßnahmen

Die Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Vermieter in Textform angekündigt werden. Hierzu schreibt § 555c Abs. 1 BGB vor, dass die sogenannte Modernisierungsankündigung drei Monate vor dem Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen hat.

Folgende Angaben sind dabei zwingend erforderlich:

  • die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme
  • den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme
  • den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Ferner soll der Vermieter in der Erklärung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 S. 1 hinweisen.

Sonderkündigungsrecht

Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, so gewährt § 555e BGB dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Ab Zugang der Erklärung hat der Mieter mindestens ein Monat Zeit, um das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Nimmt der Mieter dieses Recht wahr, so darf der Vermieter mit den Modernisierungsmaßnahmen bis zum Ablauf der Mietzeit nicht beginnen.

Kündigt der Vermieter die Maßnahmen hingegen nicht schriftlich an, so steht dem Mieter auch in diesen Fällen ein Sonderkündigungsrecht zu. Die entsprechende Frist beginnt in diesen Fällen, sobald der Mieter von den Modernisierungsabsichten des Vermieters Kenntnis erlangt, vgl. LG Berlin 1999, 573.

Duldet der Mieter jedoch die nicht frist- und formgerecht angekündigte Modernisierungsmaßnahme und ist er sich derer bewusst, kann der Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne vorherige Ankündigung geltend machen. Allerdings bestimmt § 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB für solche Fälle, dass die Mieterhöhung erst neun Monate nach Kenntniserlangen gezahlt werden muss.

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden, so klar formuliert es der Gesetzgeber in § 555d Abs. 1 BGB. Allerdings hat der Vermieter den Anspruch auf Duldung nur, wenn er die Maßnahmen form- und fristgerecht iSd. § 555c BGB ankündigt und es sich um die bereits oben erwähnten und in § 555b abschließend genannten baulichen Veränderungen handelt.

Härtefall § 555d Abs. 2 BGB
Eine Ausnahme von der Duldungspflicht besteht, wenn die Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würden, vgl. § 555d Abs. 2 BGB.

Stellt die Modernisierung nach Ansicht des Mieter einen Härtefall dar, so hat er seinem Vermieter die Gründe bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, schriftlich darzulegen. Erhält der Mieter beispielsweise eine Modernisierungsankündigung im April, so muss die Härtefallerklärung spätestens bis Ende Mai beim Vermieter eingegangen sein.

Bei der Härtefallprüfung kommt es auf eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter an. Neben den Interessen von Mieter, Vermieter und anderen Mietern sind auch die Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung zu berücksichtigen. Zudem hat der Gesetzgeber (vgl. BT- Drucksache 17/10485 S. 21) ausdrücklich festgehalten, dass weiterhin auf die bisher bekannten Abwägungshilfen zurückgegriffen werden kann. So kann eine Härte unter anderem vorliegen:

  • bei Krankheit oder hohem Alter des Mieters
  • einem kurz bevorstehendem Umzug
  • einer außergewöhnlichen beruflichen oder schulischen Belastung, z.B. Examen
  • bei erheblichen Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten
  • bei sogenannten Luxussanierungen

Natürlich kann auch der Vermieter seine Interessen geltend machen. Diese können beispielsweise sein:

  • Werterhöhung des Eigentums
  • Umfangreichere und verbesserte Vermietbarkeit

Ob im konkreten Fall eine besondere Härte vorliegt, entscheidet das zuständige Gericht im Einzelfall. Erst nach der Entscheidung des Gerichts steht fest, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden muss oder nicht.

Mietminderung wegen energetischer Modernisierung?

Ein Anspruch auf Mietminderung ist bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Monaten nach Beginn der Maßnahmen ausgeschlossen. Dies ergibt sich aus den am 1. Januar 2016 in Kraft getretenen Regelungen der §§ 536 Abs. 1a iVm. 555B Nr. 1 BGB.
Eine Mietminderung ist demnach erst nach Ablauf des dritten Monats möglich.

Beispielberechnung für eine Mieterhöhung:

Kosten für ersparte Instandsetzungsaufwendungen und Erstattungen durch Gewährung öffentlicher Zuschüsse sind von den auf den Mieter umlagefähigen Kosten zuvor abzusetzen.

Miete Berechnung Kosten
Ursprüngliche Miete 470 €
Gesamtkosten der Modernisierung 60.000 €
Abzug für Kreditkosten – 3.000 €
Abzug für Instandsetzungsarbeiten – 8.000 €
Kosten der Moderniserung 49.000 €
öffentliche Fördermittel (30%) -14.700 €
umlagefähige Modernisierungskosten 34.300 €
angemessener Anteil für Wohnung (15%) 5.145 €
davon 11% für die Jahresmieterhöhung 565,95 €
monatliche Mieterhöhung (1/12 von 565,95 €) 47,16 €
Gesamtmiete nach Mieterhöhung
517,16 €

Letzte Aktualisierung: 05.01.2016

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