Mieterhöhung §§ 557 - 560 BGB

FINANZCHECK

Die Regelungen über die Mieterhöhung (§§ 557 ff BGB) schützen zum einen die Mieterseite vor möglicherweise überhöhten und nicht gerechtfertigten Mieterhöhungen, zum anderen wird auch den durch Artikel 14 Grundgesetz geschützten Eigentumsrechten des Vermieters Rechnung getragen, indem ihm eine mindestens kostendeckende Vermietung ermöglicht wird.

Anwendung finden die gesetzlichen Vorschriften auf alle Mietverhältnisse des preisfreien Wohnraums. Sie gelten sowohl für befristete Mietverträge als auch unbefristete Mietverträge.
Im Rahmen von Staffelmietverträgen (§ 557a BGB) oder Indexmietverträgen (§ 557b BGB) sind Mieterhöhungen bereits mit Vertragsschluss vereinbart und bedürfen keiner weiteren gesonderten Regelung.

Bei preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnungen sind die Bestimmungen über die Kostenmiete des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) oder des Landesrechts maßgebend.

Allgemeine Voraussetzungen einer Mieterhöhung (§ 557 BGB)

Ausweislich der Grundnorm des § 557 BGB steht es den Vertragsparteien während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich frei, die gegenwärtige Miete zu erhöhen oder zu senken.
Ansonsten gilt für bestehende Mietverhältnisse iSd. § 549 Abs. 1 BGB, dass Mieterhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegelangehoben werden können, wobei dies nur innerhalb der sogenannten Kappungsgrenze geschehen darf. 

Form und Begründung der Mieterhöhung (§ 558 a Abs. 1 BGB)

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter schriftlich zu unterbreiten. Eine Begründung ist ebenfalls erforderlich. Sie muss für den Mieter nachvollziehbar und verständlich sein. Im Rahmen der Begründung kann der Vermieter im Hinblick auf eine Mietpreisanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nehmen auf den entsprechenden Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigen-Gutachten.

Hinweis: Antwortet der Mieter nicht auf das formell korrekte Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, so hat der Vermieter nach Ablauf der Überlegungsfrist des Vermieters die Möglichkeit, die Mieterhöhung auf dem Klageweg durchzusetzen.

Mieterhöhungsgründe

Der Gesetzgeber sieht drei Gründe vor, nach denen eine Mieterhöhung gestattet ist:

  1. Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB i. V. m. §§ 558 a- 558 e BGB)
  2. Auf Grund gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB)
  3. Wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559, 559 b BGB)

Ausschluss einer Mieterhöhung

Die Bestimmung des § 557 Abs. 3 BGB räumt Mieter und Vermieter allerdings auch die Möglichkeit ein, eine Erhöhung durch Vereinbarung auszuschließen. Ein solcher Ausschluss kann eine Mieterhöhung ganz, teilweise oder für eine bestimmte Dauer ausschließen.
Sollte ein Ausschluss insoweit nicht vereinbart worden sein, sind Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften zulässig.

Letzte Aktualisierung: 05.01.2016

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