Mieterhöhung (§§ 557 - 560 BGB)
Im Rahmen von Staffelmietverträgen (§ 557 a BGB) oder Indexmietverträgen (§ 557 b BGB) sind Mieterhöhungen bereits mit Vertragsschluss vereinbart und bedürfen keiner weiteren gesonderten Regelung. Für alle anderen Mietverhältnisse des preisfreien Wohnraums sind im Hinblick auf die Vornahme von Mieterhöhungen die gesetzlichen Sonderbestimmungen der §§ 557 – 560 BGB zu beachten. Sie gelten sowohl für befristete Mietverträge als auch unbefristete Mietverträge.
Allgemeine Voraussetzungen einer Mieterhöhung (§ 557 BGB)
Ausweislich der Grundnorm des § 557 BGB steht es den Vertragsparteien während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich frei, die gegenwärtige Miete zu erhöhen oder zu ermäßigen. Dahinter steht insbesondere die Intention des Gesetzgebers, dem Vermieter eine mindestens kostendeckende Vermietung zu ermöglichen. So steht dem Vermieter nach Maßgabe des Artikel 14 des Grundgesetzes das Recht zu, eine angemessene Mietpreiserhöhung vorzunehmen, wenn und soweit dies dem Zweck der wirtschaftlichen Erhaltung des Hausbesitzes dienlich ist (Siehe: BVerfG ZMR 1980, 202). Als „angemessen“ gilt jede Mietpreisanpassung bis zur Höhe der ortsüblichen Miete (Mietspiegel), die für vergleichbaren Wohnraum verlangt werden kann.
Form und Begründung der Mieterhöhung (§ 558 a Abs. 1 BGB)
Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter schriftlich zu unterbreiten. Eine Begründung ist ebenfalls erforderlich. Sie muss für den Mieter nachvollziehbar und verständlich sein. Im Rahmen der Begründung kann der Vermieter im Hinblick auf eine Mietpreisanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nehmen auf den entsprechenden Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigen-Gutachten.
Mieterhöhungsgründe
Der Gesetzgeber sieht drei Gründe vor, nach denen eine Mieterhöhung gestattet ist:
- Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB i. V. m. §§ 558 a- 558 e BGB)
- Auf Grund gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB)
- Wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen (§§ 559, 559 b BGB)
Ausschluss einer Mieterhöhung
Ausweislich § 557 Abs. 3 BGB haben die Vertragsparteien die Möglichkeit, Mieterhöhungen ganz, teilweise oder für eine bestimmte Dauer auszuschließen (Siehe: BGH NJW 1992, 2281). Sollte ein Ausschluss insoweit nicht vereinbart worden sein, sind Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften zulässig.
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