Mietkaution (Mietsicherheit) - §§ 551, 563 b Abs. 3 , 566 a BGB

Die Mietkaution soll dazu dienen, dem Vermieter im Streitfall die Durchsetzung seiner berechtigten Interessen aus dem Mietverhältnis zu erleichtern. Dies kann beispielsweise der Fall sein bei Vorliegen von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter oder auch bei bestehendem Zahlungsverzug des Mieters. Vor diesem Hintergrund ist der Vermieter gemäß § 551 BGB berechtigt, bei Mietvertragsschluss eine vereinbarte Kaution (Sicherheitsleistung) vom Mieter zu verlangen. Ist der Mietvertrag ohne Verpflichtung zur Zahlung einer Kaution geschlossen worden, kann der Vermieter ohne Einverständnis des Mieters eine Kaution nachträglich nicht verlangen.

Die Höhe der zu verlangenden Kaution ist gemäß § 551 Abs. 1 BGB begrenzt und darf das Dreifache der vereinbarten Kaltmiete nicht überschreiten.

Kautionsarten

Das Gesetz bietet die Möglichkeit unter verschiedenen Arten der Sicherheitsleistung zu wählen. In der Regel wird eine Kautionsleistung durch Barkaution, Bürgschaft oder Einrichtung eines Sparkontos des Mieters erbracht.

Barkaution (§ 551 Abs. 2 BGB)

Eine sogenannte Barkaution ist durch Zahlung einer bestimmten Geldsumme in bar, per Scheck, Überweisung oder Lastschrift möglich. Der Vermieter ist verpflichtet die Geldsumme treuhänderisch getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen.

Darüber hinaus trifft den Vermieter die Verpflichtung für Verzinsung des Geldbetrages (mindestens in Höhe einer Spareinlage) Sorge zu tragen. Im Übrigen ist der Mieter nicht verpflichtet, die Kaution in einer Summe aufzubringen. § 551 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 BGB bestimmt, dass dem Mieter die Möglichkeit zur Teilzahlung in drei gleichen monatlichen Beträgen einzuräumen ist. Die erste Ratenzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren Raten jeweils einen Monat später fällig.

Geht der Vermieter auf eine Ratenzahlung nicht ein, ist die Kautionszahlung im Hinblick auf die nicht gewährte Teilzahlung nichtig. Der Kautionsanspruch an sich bleibt jedoch dem Grunde nach in vollem Umfang bestehen (Siehe: BGH WuM 2004, 269). Dies bedeutet, dass die Kautionsforderung nicht dadurch entfällt, dass der Vermieter sich nicht auf eine Ratenzahlung einlässt, sondern die Kautionsforderung weiterhin Bestand hat und der Mieter sich das Recht zur Ratenzahlung notfalls einklagen muss.

Bürgschaft

Bei einer Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge durch Vertrag für die Verbindlichkeiten einer anderen Person (Hauptschuldner) demjenigen gegenüber einzustehen, dem die Verbindlichkeiten zustehen (Gläubiger). Dies bedeutet nachfolgendes: Kann der Mieter (=Hauptschuldner) beispielsweise die Mietkaution nicht leisten, muss diese von dem Bürgen übernommen werden.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Die Mietkaution kann auch anstelle der "normalen" Bürgschaft in Form einer sogenannten selbstschuldnerischen Bürgschaft erbracht werden. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge auf die "Einrede der Vorausklage". Dies bedeutet im Unterschied zur normalen Bürgschaft, dass der Bürge auch dann in Anspruch genommen werden kann, obgleich noch gar nicht feststeht, dass der Hauptschuldner (=Mieter) die Mietkaution nicht selbst zahlen kann. Der Bürge kann also in jedem Fall von dem Gläubiger (Vermieter) in Anspruch genommen werden. Diese Form der Bürgschaft wird häufig bei Vermietung an Studenten eingefordert. So ist der Vermieter in den meisten Fällen zur Vermietung an Studenten bereit, wenn die Eltern der Studenten eine selbstschuldnerische Bürgschaft übernehmen.

Bankbürgschaft

Auch kann der Mieter eine Mietkaution stellen durch Erbringen einer Bankbürgschaft. In diesem Fall muss der Mieter seine Bank anweisen, dass diese die zu zahlende Mietkaution an den Vermieter herausgibt, sobald dieser Anspruch darauf erhebt (sogenanntes erstes Anfordern). Die Haftung der Bank ist begrenzt auf die zulässige Höchstforderung von 3 Monatskaltmieten. Der Vorteil einer Bankbürgschaft besteht für den Mieter darin, dass er die Kaution nicht neben seinen ohnehin schon hohen Umzugskosten in bar aufbringen muss. Nachteilig ist, dass der Mieter - anders als bei einem Kautionskonto - keine Zinsen erhält, sondern diese Dienstleistung der Bank auch noch mit Gebühren in Höhe von 2% - 3% der Bürgschaftssumme jährlich vergüten muss.

Kautionskonto des Mieters

Auf Namen des Mieters wird durch den Vermieter bei einem beliebigen Kreditinstitut ein Sparkonto eingerichtet. Der Mieter zahlt auf dieses Konto die vereinbarte Kautionssumme ein und dieser Betrag ist in üblicher Höhe zu verzinsen. Das Sparkonto beinhaltet einen sogenannten Sperrvermerk zugunsten des Vermieters, um diesem gegebenenfalls den Zugriff zu ermöglichen. Dies hat zur Folge, dass Auszahlung und Verwertung der Mietkaution allein von dem Verfügungswillen des Vermieters abhängig ist, ohne dass der Mieter hier mitwirken könnte.

Nachweis durch den Vermieter

Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die gesetzeskonforme Anlage der geleisteten Kaution nachweist (Siehe: LG Düsseldorf WuM 1993, 400). Sollte der Vermieter beispielsweise die ordnungsgemäße Anlage der ersten Rate der Kautionsleistung nicht nachweisen, ist der Mieter berechtigt, die Zahlung der beiden Folgeraten zurückzubehalten (Siehe: AG Braunschweig WuM 1987, 257). Im Übrigen steht dem Mieter ein gerichtlich einklagbarer Anspruch auf die Erbringung der Nachweispflicht durch den Vermieter zu.

Schadensersatzanspruch des Mieters

Stellt sich heraus, dass der Vermieter die Kaution nicht im Sinne des Gesetzes angelegt hat, steht dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz des ihm daraus entstandenen Schadens zu. Hat der Vermieter es beispielsweise versäumt, die Mietkaution zinsbringend anzulegen, kann der Mieter von dem Vermieter Ersatz des ihm entgangenem Zinsertrages verlangen. Dabei wird der Zinsschaden bezogen auf den rückwirkenden Zeitraum der Nichtanlage des Kautionsbetrages errechnet.

Überprüfung bestehender Forderungen durch den Vermieter

Dem Vermieter ist bei Beendigung des Mietverhältnisses ein angemessener Zeitraum einzuräumen für die Prüfung, ob und inwieweit Forderungen aus dem Mietverhältnis noch bestehen könnten.

Welcher Zeitraum der Prüfung als angemessen anzusehen ist, ist in der Rechtsprechung streitig. Das Oberlandesgericht Karlsruhe beispielsweise hält einen 6-monatigen Zeitraum für angemessen (Siehe: OLG Karlsruhe WuM 1987, 156), auch das Oberlandesgericht Celle folgt dieser Auffassung (Siehe: OLG Celle WuM 1986, 61). Das Landgericht Köln hingegen erachtet einen Zeitraum von 3 Monaten für angemessen (Siehe: LG Köln WuM 1984, 109) und das Amtsgericht Dortmund meint, ein Zeitraum von 2 Monaten sei ausreichend (Siehe: AG Dortmund WuM 1981, 235).

Nach überwiegender Meinung der Rechtsprechung, die eine 6-monatige Zurückbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter für angemessen erachtet, begründet sich dieser Standpunkt aus der Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB. Danach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters nach Ablauf von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache an den Vermieter.

Nur im begründeten Einzelfall ist die Zurückbehaltung der Mietkaution durch den Vermieter auch über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten zulässig (Siehe: BGH WuM 1987, 310). Diese sehr lange Frist berücksichtigt überwiegend den Fall, dass der Mieter während des laufenden Jahres auszieht (beispielsweise am 31.03.09) und die Nebenkostenabrechnung für dieses noch laufende Kalenderjahr zu diesem Zeitpunkt noch nicht, sondern naturgemäß erst zum Ende 2009 (also nach Ablauf von 8-9 Monaten), vorliegt. Unter diesen besonderen Umständen billigt die Rechtsprechung dem Vermieter zu, dass dieser einen "angemessenen Teil" der Mietkaution (also nicht den kompletten Betrag) länger als 6 Monate zurückbehalten darf. Allerdings nur unter der Voraussetzung, dass eine Nachzahlungsverpflichtung des Mieters zu erwarten steht (Siehe: BGH Az: VIII ZR 71/05; OLG Karlsruhe WuM 1987, 156). Die Höhe des "angemessenen" Teilbetrages kann nur (auf Basis der Erfahrungswerte vergangener Jahre) geschätzt werden.

Mietkaution Rückzahlung

Die Kaution ist im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses entweder zurückzugeben oder zu verwerten. Der Mieter kann die Rückgabe der Kaution erst nach Rückgabe der Mietsache verlangen (Siehe: BGH NJW 1972, 721).

Grundsätzlich ist die Kaution dann zurückzugeben, wenn keine offenen Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis mehr bestehen. Sollten Forderungen des Vermieters unstreitig oder gar durch entsprechende rechtskräftige Verurteilung (Titel) festgestellt sein, ist die Kaution in Höhe der bestehenden Forderung zu verwerten. Welche Forderungen mit der Kautionsleistung nicht abgegolten werden sollen, kann gegebenenfalls im Rahmen einer Kautionsabrede zwischen den Mietparteien ausgehandelt und schriftlich festgehalten werden. Ist eine solche Abrede nicht getroffen, dürfen auch Forderungen im Hinblick auf offene Nebenkosten unter Aufrechnung mit der Mietkaution ausgeglichen werden.

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