Mietspiegel (§§ 558 c und 558 d BGB )
Das Gesetz differenziert zwischen dem einfachen Mietspiegel, der in § 558 c BGB geregelt ist und dem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d BGB. In beiden Fällen bedeutet der Begriff Mietspiegel, dass es sich dabei um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete handelt, der dem Mieter die Überprüfung einer Mieterhöhung erleichtern soll.
In der Regel werden Mietspiegel von den jeweiligen Gemeinden selbst gefertigt und sodann zur Verfügung gestellt. Soll ein Mietspiegel für mehrere Gemeinden erstellt werden, sind daran außerdem die Interessenvertreter der Mieter und Vermieter zu beteiligen. Der Veröffentlichung des Mietspiegels hat ein Gemeinderatsbeschluss vorauszugehen.
Verfahren zur Erstellung
Die Gemeinden haben die Möglichkeit, die vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Wohnungswesen in 2002 veröffentlichten sogenannten "Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln" zum Zwecke der Vereinheitlichung der Erstellung von Mietspiegeln heranzuziehen. Darin sind Grundlagen benannt, auf deren Basis der jeweilige Mietspiegel zum Zwecke der besseren Vergleichbarkeit beruhen sollte (z.B. welche Wohnungen sind zu berücksichtigen, welche nicht; welche mietpreisbildenden Faktoren sind einzustellen etc.).
Einfacher Mietspiegel (§ 558 c BGB)
Gesetzliche Vorgaben, in denen die Anforderungen an die Erstellung eines einfachen Mietspiegels einheitlich geregelt sind, gibt es nicht. Allgemein durchgesetzt hat sich jedoch, im Rahmen der jeweiligen Mietspiegel Kaltmieten auszuweisen. Hintergrund ist, dass im Regelfall einem Mietverhältnis die Vereinbarung einer Kaltmiete zugrunde liegt.
Auf Grund der geringen Anforderungen, die an einen einfachen Mietspiegel gestellt werden, kommt diesem im Unterschied zum qualifizierten Mietspiegel im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Berechtigung einer Mieterhöhung keine Beweiskraft zu. Das Gericht ist an die Aussagekraft eines einfachen Mietspiegels nicht gebunden.
Qualifizierter Mietspiegel (§ 558 d BGB)
Im Unterschied zum einfachen Mietspiegel (§ 558 c BGB) sind die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558 d BGB) insoweit höher, als dass der qualifizierte Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen ist. So sollen die angewandten Ermittlungsmethoden sowohl dokumentiert als auch nach vollziehbar und überprüfbar sein (Siehe: Kinne ZMR 2001, 775, 782). Auch im Hinblick auf die Aktualität der Angaben stellt der Gesetzgeber an den qualifizierten Mietspiegel gesteigerte Bedingungen.
Durch diese erhöhten Anforderungen soll der qualifizierte Mietspiegel eine besondere Gewähr für die Richtigkeit der dortigen Angaben bieten. Im Übrigen kommt dem qualifizierten Mietspiegel im Falle eines mietrechtlichen Prozesses erhebliche Beweiskraft zu und ist als Grundlage einer Urteilsbegründung zulässig.
Liegt ein qualifizierter Mietspiegel für die betreffende Gemeinde vor, kommt diesem eine höhere und maßgeblichere Bedeutung zu als dem einfachen Mietspiegel.
Zurzeit liegen qualifizierte Mietspiegel nur für Berlin und München vor.
Aktualisierung des Mietspiegels
Ausweislich § 558 c Abs. 3 BGB sollte ein einfacher Mietspiegel alle 2 Jahre aktualisiert werden. Eine Verpflichtung insoweit besteht allerdings nicht. Auch ein nicht aktualisierter einfacher Mietspiegel bleibt weiterhin maßgeblich.
Weitaus höhere Anforderungen sind an den qualifizierten Mietspiegel zu stellen. Diese ergeben sich aus § 558 d BGB. Danach verliert ein qualifizierter Mietspiegel seinen Qualifizierungsstatus, wenn er nicht nach Ablauf von mehr als 2 Jahren erneut überprüft und der Marktentwicklung angepasst wurde (sogenannte Fortschreibung) oder älter als 4 Jahre ist. In diesem Fall wird aus einem qualifizierten ein einfacher Mietspiegel.
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