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Ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB)

Bei der Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen festen Wert, sondern um eine Preisspanne (Siehe: BGH NJW 2005, 2074). Aus dieser Preisspanne wird der Durchschnittsmietwert errechnet und bildet so die Vergleichsmiete. Da die Vergleichsmiete von Region zu Region variiert (Nord-Süd-Gefälle/ Großtadt/ Kleinstadt etc.), ist sie leidglich bezogen auf die einzelne Region bzw. den entsprechenden Ort vergleichbar. Aus diesem Grunde spricht man üblicherweise von der ortsüblichen Vergleichsmiete. 

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß  § 558 Abs. 2 BGB ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenen Faktoren ermittelt.

Fünf wohnwertbildende Faktoren

1. Vergleichbare Art	Entscheidend hierbei ist die Struktur des Hauses, d.h. es ist zu differenzieren zwischen Alt- und Neubau, Einfamilien-, Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhaus, Stadtvilla, Dachgeschosswohnung etc.
2. Vergleichbare Größe	Bei diesem wertbildenden Faktor kommt es auf die vereinbarte Wohnfläche an.
3. Vergleichbare Ausstattung	Der dritte wertbildende Faktor bestimmt sich nach Art und Güte der Ausstattungsmerkmale  der Mietsache. Hierzu gehören unter anderem insbesondere sanitäre Einrichtungen, Fußböden, Heizungsart, Nutzungsmöglichkeit von Garten, Terrasse, Kellerräumen etc.
4. Vergleichbare Beschaffenheit	Unter Beschaffenheit sind Bauweise, Raumaufteilung (sogenannter Zuschnitt), sowie Zustand der Mietsache zu verstehen. Diese Kriterien sind maßgeblich abhängig vom Alter, also dem Baujahr, der Mietsache. So waren die Anforderungen beispielsweise vor 1990 im Hinblick auf Schall-, Wärme- und Brandschutz andere als die nach aktuellem Standard. Auch die Größe der einzelnen Wohnräume war in 1970 eine andere als heute üblich.
5. Vergleichbare Lage	Insoweit ist der Standort der Mietsache entscheidend. Zu differenzieren ist zwischen bestimmten Stadt- und Ortsteilen, insbesondere unter Berücksichtigung von Verkehrslärm, Umweltbeeinträchtigungen, Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz etc.

Konkretisierung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Um eine Vergleichsmiete nunmehr konkretisieren zu können, muss neben den fünf wohnwertbildenden Faktoren berücksichtigt werden, dass sich die Vergleichswohnungen in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde (gleiche Einwohnerzahl/ Infrastruktur etc.) befinden (Siehe: LG Düsseldorf ZMR 2006, 447). Auch sind nur diejenigen Mietobjekte in den Vergleich einzubeziehen, deren Mieten in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.