Ortsübliche Vergleichsmiete § 558 Abs. 2 BGB


Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel als reine Nettokaltmiete ermittelt und ist als ein für eine Region repräsentativer Querschnitt der ortsüblichen Mieten zu verstehen. Daher handelt es sich nicht um einen festen Wert, sondern um eine Bandbreite (vgl. BGH VIII ZR 322/04). Aus dieser Bandbreite wird der Durchschnittsmietwert errechnet und bildet so die Vergleichsmiete für eine bestimmte Region oder einen bestimmten Ort.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß  § 558 Abs. 2 BGB ausschließlich anhand von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt, wobei durch die Mietrechtsreform 2013 die Beschaffenheit der Wohnung um die energetische Ausstattung erweitert wurde.

Fünf wohnwertbildende Faktoren

1. Vergleichbare ArtEntscheidend hierbei ist die Struktur des Hauses, d.h. es ist zu differenzieren zwischen Alt- und Neubau, Einfamilien-, Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhaus, Stadtvilla, Dachgeschosswohnung etc.
2. Vergleichbare GrößeBei diesem wertbildenden Faktor kommt es auf die vereinbarte Wohnfläche an.
3. Vergleichbare AusstattungDer dritte wertbildende Faktor bestimmt sich nach Art und Güte der Ausstattungsmerkmale  der Mietsache. Hierzu gehören unter anderem insbesondere sanitäre Einrichtungen, Fußböden, Heizungsart, Nutzungsmöglichkeit von Garten, Terrasse, Kellerräumen etc.
4. Vergleichbare BeschaffenheitUnter Beschaffenheit sind Bauweise, Raumaufteilung (sogenannter Zuschnitt), sowie Zustand der Mietsache zu verstehen. Diese Kriterien sind maßgeblich abhängig vom Alter, also dem Baujahr, der Mietsache. So waren die Anforderungen beispielsweise vor 1990 im Hinblick auf Schall-, Wärme- und Brandschutz andere als die nach aktuellem Standard. Auch die Größe der einzelnen Wohnräume war in 1970 eine andere als heute üblich.
5. Vergleichbare LageInsoweit ist der Standort der Mietsache entscheidend. Zu differenzieren ist zwischen bestimmten Stadt- und Ortsteilen, insbesondere unter Berücksichtigung von Verkehrslärm, Umweltbeeinträchtigungen, Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz etc.

Konkretisierung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Um eine Vergleichsmiete nunmehr konkretisieren zu können, muss neben den fünf wohnwertbildenden Faktoren berücksichtigt werden, dass sich die Vergleichswohnungen in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde (gleiche Einwohnerzahl/ Infrastruktur etc.) befinden (Siehe: LG Düsseldorf ZMR 2006, 447). Auch sind nur diejenigen Mietobjekte in den Vergleich einzubeziehen, deren Mieten in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.

Zuletzt aktualisiert: 08.01.2016

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