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Mietvertrag - Mietverhältnis - Ratgeber zum Mietrecht

Ein Mietvertrag liegt dann vor, wenn sich Jemand verpflichtet, einem anderen den Gebrauch einer Sache gegen Entrichtung eines Entgeltes zu gewähren (siehe: NJW 1993, 3131).

Dieses Entgelt wird als Miete bezeichnet und ist in der Regel monatlich zu entrichten (§ 535 Abs.2 BGB). Dadurch wird zwischen den Vertragsparteien, Vermieter und Mieter, ein Dauerschuldverhältnis begründet.

Gesetzliche Grundlagen zu Mietverträgen

Gesetzliche Regelungen zum Mietvertrag sind in den Bestimmungen der §§ 535 - 580a BGB zu finden.

Das sogenannte Leitbild des Mietvertrages findet sich in § 535 BGB.

Für Wohnraummietverträge gibt es neben den allgemeinen Regelungen eine Reihe von Sonderbestimmungen, die in den §§ 549 – 577a BGB zu finden sind.

Rechtliche Vorschriften für einen Mietvertrag (§ 535 BGB ff)

Die rechtlichen Vorschriften bezüglich eines Mietvertrages ergeben sich aus §§ 535 ff BGB.

Zwingend erforderlich für den Abschluss eines rechtsgültigen und verbindlichen Mietvertrages ist, dass sich die Vertragsparteien  über alle wesentlichen Vertragsbedingungen einigen. Diese sind:

• Mietgegenstand (§ 90 BGB)
• Dauer des Mietverhältnisses
• Höhe der Miete

So kommt der Mietvertrag wie jedes andere Schuldverhältnis durch Angebot und Annahme zustande. Dies ergibt sich aus den allgemeinen Regeln des BGB zum Vertragsabschluss gemäß §§ 145 ff BGB und gilt für alle Formen des Mietvertrages.

Durch einen Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter den Mietgegenstand (z.B. Wohnung) zur Benutzung zu überlassen. Auch ist geregelt, in welchem vertraglichen Rahmen die Nutzung erfolgen darf und welchen Miete der Mieter dem Vermieter für die Gebrauchsüberlassung zu zahlen hat.

Die Praxis kennt viele verschiedene Arten von Mietverträgen. So gibt es den:

• befristeter Mietvertrag (Zeitmietverträge)
• unbefristeter Mietvertrag
• Staffelmietvertrag
• Indexmietvertrag
• Dauermietvertrag

sowie als Sonderform des Mietvertrages den

• Untermietvertrag

Jeder dieser Verträge hat seine besondere rechtliche Ausgestaltung nebst unterschiedlichen Rechtsfolgen.

Selbstnutzungsklausel im Mietvertrag

Eine nicht unerhebliche Bedeutung kommt der sogenannten "Selbstnutzungsklausel", zu. Eine solche Klausel ist gelegentlich in Mietverträgen zu finden. Diese ermöglicht es dem Vermieter unter bestimmten gesetzlich festgelegten Voraussetzungen aus Gründen des Eigenbedarfs das Mietverhältnis "vorzeitig" aufzukündigen (Kündigung wegen Eigenbedarfs). Konkrete Kenntnisse über die erforderlichen Kündigungsvoraussetzungen zahlen sich in der Regel für den Mieter aus.

Rechtliche Konsequenzen bei Eigentümerwechsel

Ob und inwieweit sich rechtliche Konsequenzen aus einem Eigentümerwechsel ergeben, ist ebenfalls eine sehr gängige Problematik im Mietrecht.

Unwirksame Klauseln

Unter Umständen kann ein Mietvertrag aufgrund vereinbarter Klauseln ganz oder teilweise unwirksam sein. In diesem Falle steht den Parteien die Möglichkeit zu den Vertrag in Teilen oder in vollem Umfang nach Maßgabe der gesetzlichen Regelungen anzufechten.