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Konkludenter Mietvertrag

Ein Mietvertrag kann auch konkludent (schlüssig) abgeschlossen werden. Er kommt durch sogenanntes - schlüssiges Verhalten zustande (siehe: BGH ZMR 2005,781,782; BGH WuM 1998,767).

Dies bedeutet in der Praxis, dass jemand einem anderen ein Mietobjekt über einen längeren Zeitraum überlässt und der andere regelmäßig den entsprechenden Mietzins dafür zahlt. Insoweit handelt es sich von beiden Parteien um übereinstimmende (stillschweigende) Willenserklärungen, die ihren Ausdruck in tatsächlichem Handeln - Gebrauchsüberlassung gegen Mietzinszahlung - finden.

Keine Konkludenz liegt vor, wenn ein Mieter das Mietobjekt weiterhin nutzt ohne dafür Miete zu zahlen.

Unterschied zum mündlichen Mietvertrag

Im Gegensatz zum mündlich geschlossenen Mietvertrag äußern die Mietparteien ihren Willen nicht mündlich, sondern dieser ergibt sich aus deren konkreten Handlungen. Durch übereinstimmendes Verhalten sind sich die Parteien über die notwendigen Eckdaten einig geworden: Der Vermieter stellt dem Mieter eine Mietsache zur Verfügung und der Mieter zahlt dafür über einen längeren Zeitraum eine bestimmte Miete. Dadurch ist ein Mietvertrag konkludent zustande gekommen.

Maßgebliche Regelungen

In rechtlicher Hinsicht nimmt ein konkludent geschlossener Mietvertrag Bezug auf die allgemeinen Regelungen zu Willenserklärungen bei Rechtsgeschäften gemäß §§ 116 ff BGB.So ist in § 116 BGB indirekt geregelt, was unter schlüssigem, also konkludentem, Verhalten zu verstehen ist. Danach ist Konkludenz anzunehmen, wenn der Erklärende nicht mit Worten, sondern mit Handlungen seinem gewollten Tun Ausdruck verleiht. Diese Handlungen lassen dann einen mittelbaren Schluss auf den Rechtsfolgewillen des Erklärenden zu. Beispielsweise: Jemand nimmt eine Leistung, für die ein Entgelt verlangt wird ohne große Worte an und zahlt den Preis für diese Leistung. Ein konkludenter Vertrag ist zustande gekommen.

Auch in § 545 BGB ist eine gesetzliche Bestimmung zur Regelung eines konkludenten Mietverhältnisses zu finden. Und zwar in dem Fall, wenn ein Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit weiterhin gegen Zahlung des Mietzinses in dem Mietobjekt verbleibt und der Vermieter dieses Verhalten stillschweigend duldet. Dadurch wird konkludent das Mietverhältnis verlängert und zwar bis zu dem Zeitpunkt bis entweder der Vermieter dem Mieter die Mietsache entzieht (z.B. durch Schlösser austauschen) oder der Mieter die Mietsache gebraucht ohne den Mietzins dafür zu entrichten. In diesem Falle würde der Wille zumindest einer der Parteien nicht mehr mit dem Willen des anderen übereinstimmen.

Vor- und Nachteile konkludenter Mietverträge

Weder Vermieter noch Mieter können einschätzen, wann eine der Parteien mit dem bestehenden Mietverhältnis nicht mehr einverstanden ist. Es besteht eine große Rechtsunsicherheit für beide Parteien.

Darüber hinaus wird in den Fällen des § 545 BGB bei konkludenter Fortsetzung des Mietverhältnisses aus einem an sich zuvor befristeten Mietverhältnis ein unbefristetes. Dies bedeutet, dass die Parteien zunächst einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hatten. Der Mieter setzt gleichwohl das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit fort unter Weiterzahlung des vereinbarten Mietzinses und der Vermieter duldet dies. Dadurch ist aus dem abgelaufenen Zeitmietverhältnis automatisch ein nunmehr konkludentes, unbefristetes Mietverhältnis entstanden.