Mündlicher Mietvertrag Form des Mietvertrages

Ein Mietvertrag kann nur in mündlicher Form geschlossen werden, wenn es sich um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit (unbefristeter Mietvertrag) handelt. Zeitmietverträge (befristeter Mietvertrag) müssen dagegen zwingend schriftlich geschlossen werden.

Zustandekommen des mündlichen Mietvertrages

Unter welchen Voraussetzungen ein Mietvertrag mündlich rechtswirksam geschlossen werden kann, richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 145 ff BGB.

Danach muss Einigkeit zwischen den Vertragsparteien herrschen, ein Vertragsverhältnis miteinander eingehen zu wollen. Ferner müssen sie sich über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig sein. Bei einem Mietverhältnis sind dies insbesondere die genaue Bezeichnung des Mietobjekts, der Miethöhe sowie des Vertragsbeginns.

Der Vertrag kommt zustande, wenn eine Partei das (Mietvertrags-) Angebot der anderen annimmt. Wirksam wird der mündliche Vertrag somit im Zeitpunkt der Annahmeerklärung.

Vereinbarung über Miete

Ein mündlich geschlossener Mietvertrag kann im Zweifel für den Mieter günstiger sein als ein schriftlicher Vertrag.

Dies liegt daran, dass sämtliche Klauseln, die sich normalerweise in Formularmietverträgen der Haus- und Grundbesitzervereine befinden und in der Regel die Rechte des Vermieters stärken, in einem mündlichen Mietvertrag keine Gültigkeit haben.

Nebenkosten und Schönheitsreparaturen

Beispielsweise hat bei einem mündlichen Mietvertrag der Vermieter für Schönheitsreparaturen aufzukommen und nicht der Mieter.

Auch wird in einem mündlichen Vertrag ein fester Mietzins vereinbart, der nicht differenziert zwischen Kaltmiete und Nebenkosten. Die Nebenkosten trägt dann der Vermieter bzw. diese sind bereits in der Miete enthalten (Inklusivmiete).

Im Zweifel – also bei Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter – gelten die gesetzlichen Bestimmungen.

Wirksamkeit eines mündlich geschlossenen befristeten Mietvertrages

Für den Fall, dass ein befristeter Mietvertrag mündlich und nicht – wie vom Gesetzgeber gemäß § 550 BGB in Verbindung mit § 126 BGB vorgesehen – in Schriftform abgeschlossen worden ist, so ist er gleichwohl wirksam.

Der Mietvertrag wird lediglich umgedeutet und gilt dann als Mietvertrag auf „unbestimmte Zeit“ (unbefristeter Mietvertrag).

Bei Unstimmigkeiten – Beweislastregelung

Da bei Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter auf Schriftstücke zu Beweiszwecken nicht zurückgegriffen werden kann, greifen die gesetzlichen Regelungen des BGB ein. Danach hat derjenige, der etwas behauptet, die Tatsachen vorzubringen, die die Behauptung beweisen können.

Aus diesem Grunde kann es sich für die Mietparteien im Streitfall günstig auswirken, wenn und soweit man Zeugen, Fotos, Kontoauszüge etc. zu Beweiszwecken vorbringen kann. Diese können zur Sachstandsermittlung unter Umständen erheblich beitragen.

Kündigung des mündlichen Mietvertrages

Da ein mündlicher Mietvertrag auf unbestimmte Zeit läuft, endet dieses Mietverhältnis erst mit Kündigung durch den Vermieter oder Mieter.

Voraussetzung ist gemäß § 542 BGB die Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen. Darüber hinaus hat die Kündigung in Schriftform (§ 568 BGB) zu erfolgen. Dadurch soll Klarstellung und Rechtssicherheit für den Gekündigten geschaffen werden.

Letzte Aktualisierung: 12.01.2016

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