Schriftlicher Mietvertrag Form des Mietvertrages

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Jeder Vermieter kann seinen Mietvertrag nach eigenen Vorstellungen gestalten, da es keinen amtlichen Mietvertrag gibt.  Allerdings findet diese Gestaltungsfreiheit ihre Grenzen in den Vorschriften des sozialen Mietrechts (§§ 549 ff BGB) und/oder den Bestimmungen des sozialen Wohnungsbaus (WoBindG).

Daher sollte jeder Mieter den vorgelegten Mietvertrag gründlich lesen und sich vor der Unterschrift notfalls Hilfe bei Mietervereinen, Anwälten o.ä. suchen. Dies gilt insbesondere bei formularmäßigen Mietverträgen (Formularmietvertrag) von Hauseigentümervereinigungen.

Formularmietverträge sind bereits vorgefertigte Verträge, in denen die rechtlichen Bestimmungen im Einzelnen nicht mehr frei ausgehandelt werden. Diese sind teilweise einseitig zu Gunsten der Vermieter abgefasst oder beinhalten den Mieter benachteiligende Klauseln. Allerdings unterliegen solche Klauseln den gesetzlichen Bestimmungen über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305, 307 ff. BGB) und werden zum Schutze des Mieters teilweise deutlich eingeschränkt. Formularbedingungen, die für einen Durchschnittsmieter nicht verständlich sind, werden nicht Vertragsbestandteil.

Inhalt eines schriftlichen Mietvertrages

Mietparteien

Ein Mietvertragsverhältnis kommt zwischen denjenigen Personen zustande, die als Vermieter und Mieter im Vertrag bezeichnet sind. Dies können auch mehrere Personen sowohl auf Vermieter als auch auf Mieterseite sein, zum Beispiel Eheleute, Erbengemeinschaft, rechtsfähige Gesellschaften (GmbH, AG, OHG, KG etc.). Entscheidend ist, dass diese Personen eindeutig bestimmbar sind (siehe: BGH NJW 2006, 140, 141).

Bei Personenmehrheit kommt der Mietvertrag allerdings nur mit denjenigen Personen wirksam zustande, die den Vertrag auch unterzeichnet haben. Ist ein Vermieter bzw. Mieter an sich als Vertragspartei im Kopf des Mietvertrages benannt, unterzeichnet den Mietvertrag jedoch nicht mit, ist er auch nicht Vertragspartei geworden. Eine Ausnahme hiervon gilt nur, wenn der Unterzeichner nachweisen kann, dass er wirksam für die übrigen Personen handeln durfte, beispielsweise durch Erteilung einer entsprechenden Bevollmächtigung.

Bei Personenmehrheit haften diese Personen gesamtschuldnerisch gemäß § 427 BGB. Dies bedeutet, dass entweder jede Person einzeln oder eine für alle in die Haftung genommen werden kann. Dies betrifft z.B. den Fall, dass zwei Mieter jeweils die Hälfte der Miete an den Vermieter entrichten, nun aber eine der Mietparteien nicht mehr zahlt, so kann der Vermieter von dem anderen Mieter die volle Miete verlangen.

Bezeichnung des Mietgegenstandes

In § 535 Abs.1 BGB ist geregelt, dass Mietgegenstand nur eine Sache, also ein körperlicher Gegenstand im Sinne des § 90 BGB sein kann. Mietsachen sind in der Regel Wohnräume. Diese müssen genau bezeichnet werden, damit sie unverwechselbar bestimmbar sind. So ist anzugeben, welche Wohnung (z.B. 3 Zimmer bestehend aus Küche, Bad, 1 Schlafraum etc.) in welcher Etage (z.B. 1. Stock links) vermietet wird.

Mietehöhe

Die Höhe der zu entrichtenden Miete können die Parteien frei vereinbaren. Auch ist der Vermieter nicht verpflichtet, seine Mieter insoweit gleich zu behandeln. Es gilt Vertragsfreiheit. Gleichwohl ist diese Vertragsfreiheit begrenzt durch die Vorschriften des sozialen Mietrechts gemäß §§ 549 ff BGB und den Bestimmungen des sozialen Wohnungsbaus (WoBindG).

Die Miethöhe muss sich eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben. Dabei ist zu differenzieren zwischen Kaltmiete und Betriebskosten (=Nebenkosten). Diese beiden Positionen sind gesondert aufzuführen. Der Mieter darf nur mit umlagefähigen Betriebskosten belastet werden. Um welche es sich dabei handeln kann, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt.

Mietdauer

Aus dem Mietvertrag müssen sich der Beginn und die Dauer des Mietverhältnisses eindeutig ergeben. Wird keine Dauer angegeben, so handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag (dann ist nur der Mietbeginn erforderlich).

Mietkaution (§ 551 BGB)

weitere Informationen zur Mietsicherheit

Maklerprovision

Aufgrund der Mietrechtsnovelle 2015 hat das so genannte Bestellerprinzip für Änderungen bei der Maklerprovision gesorgt. Der Makler kann seine Provision nur noch vom Vermieter einfordern. Der Mieter ist im Ausnahmefall nur dann provisionspflichtig, wenn er dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt hat. Merke: Wer bestellt, bezahlt!

Bislang regelte § 3 WoVermittG, dass der Makler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen 2,38 Monatskaltmieten fordern darf. Mit der Einfürhung des Bestellerprinzips ist nur noch der Vermieter provisionspflichtig. Das Gesetz geht davon aus, dass der Vermieter den Makler beauftragt und es deshalb nicht sachgerecht ist, wenn der Mieter die Provision bezahlen muss. Die Neuregelung betrifft nicht den Verkauf von Immobilien.

Von diesem Bestellerprinzip kann auch nicht durch Vereinbarung zwischen Makler und Mieter abgewichen werden. Kassiert der Makler zu Unrecht eine Maklerprovision, kann der Mieter die Zahlung zurückfordern (§ 5 WoVermittG). Verstöße gegen das Gesetz werden als Ordnungswidrigkeit behandelt und mit einer Geldbuße bis zu 2.500 € bedroht (§ 8 WoVermittG).

Mietzweck

Bei Vermietung eines Objektes zu anderen Zwecken als dem üblichen Wohnzweck (z.B. bei gewerblicher Nutzung) muss sich die Zweckbestimmung der Nutzung eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben.

Unterschrift (§ 126 BGB)

Ein schriftlicher Mietvertrag wird erst durch die Unterschriften der Vertragsparteien (Vermieter/Mieter) rechtsgültig.

Sollten auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen auftreten,werden  nur diejenigen rechtswirksam Vertragspartei, die den Mietvertrag auch tatsächlich eigenhändig unterzeichnet haben. Es sei denn, es kann nachgewiesen werden, dass die unterzeichnende Person auch bevollmächtigt war im Namen der nichtunterzeichnenden Person handeln zu dürfen (siehe: BGH NJW 2003,3053).

Insbesondere bei Erbengemeinschaften, rechtsfähigen Gesellschaften wie BGB-Gesellschaften (GbR), OHG etc. ist es oftmals zu umständlich und zeitaufwändig, jede Person einzeln unterzeichnen zu lassen. Deshalb wird häufig eine Person aus der Erbengemeinschaft oder GbR zum Bevollmächtigten bestimmt, der dann allein unterschriftsberechtigt ist.

Bei Ehegatten kommt es darauf an, ob beide Vertragspartner werden wollen (sollen). Wenn nicht, genügt die Unterschrift eines Ehegatten, der dann Vertragspartner wird. Möglich ist auch, dass der andere Ehegatte zu einem späteren Zeitpunkt nachträglich dem Mietvertrag beitritt und erst dann unterzeichnet.

Einheitlichkeit des schriftlichen Mietvertrages

Bei einem schriftlichen Mietvertrag muss die Vertragsurkunde eine Einheit bilden. Dies bedeutet, dass einzelne Blätter zusammengeheftet sein müssen. Es ist jedoch nicht erforderlich, dass diese Blätter untrennbar miteinander verbunden sind. Die einzelnen Blätter müssen fortlaufend nummeriert sein. Aus dem Text und gegebenenfalls der graphischen Darstellung der zusammengehefteten Blätter muss sich eine Einheitlichkeit der Urkunde zweifelsfrei ergeben (siehe: BGH WuM 97,667).

Und: am Ende des gesamten Textes müssen sich die erforderlichen Unterschriften befinden! Dies ist ganz wichtig.

Anlagen zum Mietvertrag

Soweit es sich um einen Mietvertrag mit Anlagen handelt, ist die Schriftform dann gewahrt, wenn auf die Anlagen hingewiesen wird und sich zudem eine Einheit zwischen Vertrag und Anlagen durch Unterzeichnung der Vertragsparteien auf jedem einzelnen Blatt der Anlage ergibt.

Anlagen eines Mietvertrages können beispielsweise Wohnungsübergabeprotokolle, Grundrisse, Schriftstücke mit Zusatzvereinbarungen, Hausordnung etc. sein.

Eine untrennbare Verbindung zwischen Vertrag und Anlage ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn sich der sachliche Zusammenhang zwischen Mietvertrag und dazugehöriger Anlage eindeutig ergibt.

Nachtrag zum Mietvertrag

Gelegentlich wird zu einem Mietvertrag ein Nachtrag vereinbart. Dies ist dann erforderlich, wenn der ursprünglich geschlossene Mietvertrag (Ersturkunde) nachträglich abgeändert werden soll. Eine untrennbare Verbindung mit der Ersturkunde ist nicht erforderlich, wenn sich aus dem Nachtrag die wesentlichen Bestandteile der Ersturkunde (Vertragsparteien, Mietgegenstand, Mietdauer etc.) ergibt und eine eindeutige Bezugnahme auf die Ersturkunde erfolgt (siehe: BGH NJW 2003,1248).

Im Übrigen ist ein Nachtrag nur dann rechtswirksam vereinbart, wenn alle Vertragsparteien diesem inhaltlich zugestimmt haben. Der Nachtrag ist schriftlich zu verfassen.

Kein Zwang zum Abschluss eines neuen Mietvertrages

Während der Laufzeit des bereits abgeschlossenen Mietvertrages besteht seitens des Mieters keine Verpflichtung einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Das Gleiche gilt für Änderungsbestimmungen. Auch diesen muss der Mieter für die gesamte Laufzeit des bestehenden Mietvertrages nicht zustimmen.

Vorteile des schriftlichen Mietvertrages?

Der schriftliche Mietvertrag ist eher für den Vermieter von Vorteil als für den Mieter. Denn: alle formularmäßigen Klauseln (allgemeine Geschäftsbedingungen etc.), die sich in der Regel in einem schriftlichen Mietvertrag finden lassen und häufig die Rechte des Mieters zu Gunsten des Vermieters einschränken, haben auf einen mündlich geschlossenen Vertrag keine Auswirkung.

Dies bedeutet, dass (sofern mündlich nichts anderes vereinbart ist) beispielsweise Nebenkosten und Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters und nicht des Mieters sind.

Beweiskraft

Im Zweifel kommt einem schriftlichen Mietvertrag natürlich die höhere Beweiskraft zu. Neben der Beweiskraft hat der schriftliche Mietvertrag auch eine Klarstellungsfunktion. Jeder kann die getroffenen Vereinbarungen nachlesen und sich dementsprechend darauf berufen.

Wann ist bei einem Mietvertrag die Schriftform Pflicht?

Zeitmietvertrag

Ist beabsichtigt ein Mietverhältnis auf Zeit, also für eine bestimmte Dauer von länger als 1 Jahr, abzuschließen, so bedarf ein solcher Mietvertrag der Schriftform. Dies folgt aus § 550 BGB.

Ein nicht schriftlich abgeschlossener Mietvertrag beinhaltet dem gemäß im Umkehrschluss, dass es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt. Die vertragliche Ausgestaltung (schriftlich oder mündlich) hat unter anderem entsprechende Auswirkungen auf die Kündigungsmöglichkeiten.

Seit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 werden nur noch „echte“ Zeitmietverträge (§ 575 BGB) abgeschlossen. Nach Zeitablauf ist das Mietverhältnis beendet, sodass eine Kündigung nicht mehr notwendig ist. Zudem kann gemäßt § 721 Abs. 7 ZPO keine Räumungsfrist mehr gewährt werden.

Altes oder neues Recht

Ob bei einem Zeitmietvertrag altes oder neues Recht zur Anwendung kommt, richtet sich nach dem Datum des Vertragsschlusses und nicht nach dem tatsächlichen Vertragsbeginn (siehe: BGH WuM 2006,620). Somit gelten alle Zeitmietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden („unechte“ Zeitverträge) weiterhin, unterliegen aber dem früheren Recht.

Wohnrecht auf Lebenszeit

Ein schriftlicher Mietvertrag ist erforderlich, wenn einem Mieter ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden soll (siehe: BGH WuM 82,212). Hintergrund ist, dass es sich bei einem lebenslangen Wohnrecht um ein befristetes, auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis handelt.

Unwirksamkeit

Sollte die Schriftform eines an sich schriftlich zu schließenden Mietvertrages – wie z.B. beim Zeitmietvertrag – nicht eingehalten worden sein, folgt daraus nicht automatisch, dass der Vertrag insgesamt unwirksam geworden ist. Vielmehr wird der Mietvertrag gemäß § 550 BGB in diesem Fall umgedeutet und ist als Mietvertrag auf unbestimmte Zeit gültig. Eine Kündigung dieses Vertrages ist dann erst zum Ablauf eines Jahres nach Gebrauchsüberlassung des gemieteten Objektes (z.B. Wohnung) möglich.

Auch für den Fall, dass eine einzelne Vertragsklausel unwirksam sein sollte, hat dies nicht zur Folge, dass der gesamte Mietvertrag unwirksam wird. Nur diese einzelne Klausel wird unwirksam und durch die gesetzliche Grundlage ersetzt. Der Vertrag bleibt im Übrigen rechtswirksam.

Unwirksamkeit liegt jedoch dann vor, wenn der Mietvertrag nicht von allen Vertragsparteien persönlich unterzeichnet worden ist. Das Vertragsverhältnis ist in diesem Fall nicht rechtswirksam zustande gekommen.

Kündigung des Mietvertrages

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses muss zwingend schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Zudem muss die Kündigung begründet und eigenhändig unterschrieben werden.

Belehrung

Der Gesetzgeber legt dem Vermieter zudem eine Belehrung des Mieters nahe (§ 568 Abs. 2 BGB), um diesen rechtzeitig auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach § 574 bis 574b hinzuweisen. Belehrt der Vermieter den Mieter nicht über die Möglichkeit des Widerspruchs, so ist die Kündigung dennoch wirksam, jedoch führt die fehlende Belehrung zur Verlängerung der Widerspruchsfrist. Dies gilt im übrigen nur für die ordentliche Kündigung, die außerordentliche Kündigung hingegen sieht kein Widerspruchsrecht vor.

Kündigungsgründe

Ohne Begründung ist die Kündigung eines Mietverhältnisses nicht rechtswirksam. Der Vermieter kann demnach nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Schließlich muss es dem Vermieter bzw. Mieter durch Angabe der Kündigungsgründe ermöglicht werden, zu prüfen, ob die Kündigung überhaupt berechtigt ist.

Gesetzlich anerkannt sind in § 573 Abs. 2 BGB nachfolgende Kündigungsgründe:

  • der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten (z.B. Zahlung der Miete)
  • der Vermieter macht sogenannten „Eigenbedarf“ geltend, benötigt die Wohnräume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts
  • durch die Weitervermietung wird der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und erleidet infolgedessen erhebliche Nachteile

Kündigungsfristen

Unbefristete Mietverträge können seitens des Vermieters oder Mieters nur unter Einhaltung gesetzlich bestimmter Fristen gekündigt werden.

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt in der Regel drei Monate.

Für den Vermieter ergeben sich Kündigungsfristen aus der Dauer des Mietverhältnisses, d.h. je nach Dauer verlängert sich die für ihn maßgebliche Kündigungsfrist. So kann beispielsweise ein 5-Jahres-Mietvertrag von Seiten des Vermieters nur mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Bei einer Mietdauer von 8 Jahren oder mehr verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters bereits auf neun Monate.

Grundsätzlich besteht jedoch für die Vertragsparteien die Möglichkeit, längere als die gesetzlich vorgesehenen Fristen schriftlich zu vereinbaren. Allerdings dürfen verlängerte Kündigungsfristen nur zu Lasten des Vermieters vereinbart werden (siehe: BGH WuM 2007,290).

Die für den Mieter geltende Kündigungsfrist von drei Monaten kann nicht wirksam per Vertrag verlängert werden.

weiter zu: Kündigungsfristen

Letzte Aktualisierung: 12.01.2016

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