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Schriftlicher Mietvertrag - Ratgeber zum Mietrecht

Jeder Mieter sollte wissen, dass es keinen amtlichen Mietvertrag gibt. Im Grunde kann jeder Vermieter seinen Mietvertrag nach eigenen Vorstellungen gestalten. Allerdings findet diese Vertragsfreiheit seine Grenzen in den Vorschriften des sozialen Mietrechts (§§ 549 ff BGB) und/oder den Bestimmungen des sozialen Wohnungsbaus (WoBindG).

Grundsätzlich sollte jeder Mieter genauestens vorher lesen, was er unterzeichnet. Dies gilt insbesondere bei formularmäßigen Mietverträgen (Formularmietvertrag) von Hauseigentümervereinigungen.

Formularmietverträge sind bereits vorgefertigte Verträge, in denen die rechtlichen Bestimmungen im Einzelnen nicht mehr frei ausgehandelt werden. Diese sind teilweise einseitig zu Gunsten der Vermieter abgefasst oder beinhalten den Mieter benachteiligende Klauseln.

Inhalt eines schriftlichen Mietvertrages

Mietparteien

Ein Mietvertragsverhältnis kommt zwischen denjenigen Personen zustande, die als Vermieter und Mieter im Vertrag bezeichnet sind. Dies können auch mehrere Personen sowohl auf Vermieter als auch auf Mieterseite sein, zum Beispiel Eheleute, Erbengemeinschaft, rechtsfähige Gesellschaften (GmbH, AG, OHG, KG etc.). Entscheidend ist, dass diese Personen eindeutig bestimmbar sind (siehe: BGH NJW 2006, 140, 141).

Wichtig ist auch, dass der Mietvertrag bei Personenmehrheit nur mit denjenigen Personen wirksam zustande kommt, die den Vertrag unterzeichnet haben. Ist ein Vermieter bzw. Mieter an sich als Vertragspartei im Kopf des Mietvertrages benannt, unterzeichnet den Mietvertrag jedoch nicht mit, ist er auch nicht Vertragspartei geworden. Eine Ausnahme hiervon gilt nur, wenn der Unterzeichner nachweisen kann, dass er wirksam für die übrigen Personen handeln durfte, beispielsweise durch Erteilung einer entsprechenden Bevollmächtigung.

Bei Personenmehrheit haften diese Personen gesamtschuldnerisch gemäß § 427 BGB. Dies bedeutet, dass entweder jede Person einzeln oder eine für alle in die Haftung genommen werden kann. Dies betrifft z.B. den Fall, dass 2 Mieter jeweils die Hälfte der Miete an den Vermieter entrichten, nun aber eine der Mietparteien nicht mehr zahlt, so kann der Vermieter von dem anderen Mieter die volle Miete verlangen.

Bezeichnung des Mietgegenstandes

In § 535 Abs.1 BGB ist geregelt, dass Mietgegenstand nur eine Sache, also ein körperlicher Gegenstand im Sinne des § 90 BGB sein kann. Mietsachen sind in der Regel Wohnräume. Diese müssen genau bezeichnet werden, damit sie unverwechselbar bestimmbar sind. So ist anzugeben, welche Wohnung (z.B. 3 Zimmer bestehend aus Küche, Bad, 1 Schlafraum etc.) in welcher Etage (z.B. 1. Stock links) vermietet wird.

Miete

Die Höhe der zu entrichtenden Miete können die Parteien frei vereinbaren. Auch ist der Vermieter nicht verpflichtet seine Mieter insoweit gleich zu behandeln. Es gilt Vertragsfreiheit. Gleichwohl ist diese Vertragsfreiheit begrenzt durch die Vorschriften des sozialen Mietrechts gemäß §§ 549 ff BGB und den Bestimmungen des sozialen Wohnungsbaus (WoBindG).

Die Miethöhe muss sich eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben. Dabei ist zu differenzieren zwischen Kaltmiete und Betriebskosten (=Nebenkosten). Diese beiden Positionen sind gesondert aufzuführen. Der Mieter darf nur mit umlagefähigen Betriebskosten belastet werden. Um welche es sich dabei handeln kann, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt.

Mietdauer

Aus dem Mietvertrag müssen sich der Beginn und die Dauer des Mietverhältnisses eindeutig ergeben. Wird keine Dauer angegeben, so handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag (dann ist nur der Mietbeginn erforderlich).

Mietkaution (§ 551 BGB)

weitere Informationen zur Mietsicherheit

Maklerprovision

Sollte für das anzumietende Objekt eine Provision zu zahlen sein, muss dies ausdrücklich in dem Mietvertrag vereinbart werden.

Die Höhe der Provision richtet sich nach § 3 Abs.1 WoVermittG und bestimmt, dass sie nicht mehr als maximal 2 Netto-Monatsmieten (Kaltmieten) zuzüglich Mehrwertsteuer betragen darf.

Mietzweck

Bei Vermietung eines Objektes zu anderen Zwecken als dem üblichen Wohnzweck (z.B. bei gewerblicher Nutzung) muss sich die Zweckbestimmung der Nutzung eindeutig aus dem Mietvertrag ergeben.

Unterschrift (§ 126 BGB)

Ein schriftlicher Mietvertrag wird erst durch die Unterschriften der Vertragsparteien (Vermieter/Mieter) rechtsgültig.

Sollten auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen auftreten,werden  nur diejenigen rechtswirksam Vertragspartei, die den Mietvertrag auch tatsächlich eigenhändig unterzeichnet haben. Es sei denn, es kann nachgewiesen werden, dass die unterzeichnende Person auch bevollmächtigt war im Namen der nichtunterzeichnenden Person handeln zu dürfen (siehe: BGH NJW 2003,3053).

Insbesondere bei Erbengemeinschaften, rechtsfähigen Gesellschaften wie BGB-Gesellschaften (GbR), OHG etc. ist es oftmals zu umständlich und zeitaufwändig, jede Person einzeln unterzeichnen zu lassen. Deshalb wird häufig eine Person aus der Erbengemeinschaft oder GbR zum Bevollmächtigten bestimmt, der dann allein unterschriftsberechtigt ist.

Bei Ehegatten kommt es darauf an, ob beide Vertragspartner werden wollen (sollen). Wenn nicht, genügt die Unterschrift eines Ehegatten, der dann Vertragspartner wird. Möglich ist auch, dass der andere Ehegatte zu einem späteren Zeitpunkt nachträglich dem Mietvertrag beitritt und erst dann unterzeichnet.

Einheitlichkeit des schriftlichen Mietvertrages

Bei Schriftform eines Mietvertrages muss die Vertragsurkunde eine Einheit bilden. Dies bedeutet, dass einzelne Blätter zusammengeheftet sein müssen.Es ist jedoch nicht erforderlich, dass diese Blätter untrennbar miteinander verbunden sind. Die einzelnen Blätter müssen fortlaufend nummeriert sein.Aus dem Text und gegebenenfalls der graphischen Darstellung der zusammengehefteten Blätter muss sich eine Einheitlichkeit der Urkunde zweifelsfrei ergeben (siehe: BGH WuM 97,667).

Und: am Ende des gesamten Textes müssen sich die erforderlichen Unterschriften befinden! Dies ist ganz wichtig.

Anlagen zum Mietvertrag

Soweit es sich um einen Mietvertrag mit Anlagen handelt, ist die Schriftform dann gewahrt, wenn auf die Anlagen hingewiesen wird und sich zudem eine Einheit zwischen Vertrag und Anlagen durch Unterzeichnung der Vertragsparteien auf jedem einzelnen Blatt der Anlage ergibt.

Anlagen eines Mietvertrages können beispielsweise Wohnungsübergabeprotokolle, Grundrisse, Schriftstücke mit Zusatzvereinbarungen, Hausordnung etc. sein.

Eine untrennbare Verbindung zwischen Vertrag und Anlage ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn sich der sachliche Zusammenhang zwischen Mietvertrag und dazugehöriger Anlage eindeutig ergibt.

Nachtrag zum Mietvertrag

Gelegentlich wird zu einem Mietvertrag ein Nachtrag vereinbart. Dies ist dann erforderlich, wenn der ursprünglich geschlossene Mietvertrag (Ersturkunde) nachträglich abgeändert werden soll. Eine untrennbare Verbindung mit der Ersturkunde ist nicht erforderlich, wenn sich aus dem Nachtrag die wesentlichen Bestandteile der Ersturkunde (Vertragsparteien, Mietgegenstand, Mietdauer etc.) ergibt und eine eindeutige Bezugnahme auf die Ersturkunde erfolgt (siehe: BGH NJW 2003,1248).

Im Übrigen ist ein Nachtrag nur dann rechtswirksam vereinbart, wenn alle Vertragsparteien diesem inhaltlich zugestimmt haben. Der Nachtrag ist schriftlich zu verfassen.

Kein Zwang zum Abschluss eines neuen Mietvertrages

Während der Laufzeit des bereits abgeschlossenen Mietvertrages besteht seitens des Mieters keine Verpflichtung einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Das Gleiche gilt für Änderungsbestimmungen. Auch diesen muss der Mieter für die gesamte Laufzeit des bestehenden Mietvertrages nicht zustimmen.

Vorteile des schriftlichen Mietvertrages?

Der schriftliche Mietvertrag ist eher für den Vermieter von Vorteil als für den Mieter. Denn: alle formularmäßigen Klauseln (allgemeine Geschäftsbedingungen etc.), die sich in der Regel in einem schriftlichen Mietvertrag finden lassen und häufig die Rechte des Mieters zu Gunsten des Vermieters einschränken, haben auf einen mündlich geschlossenen Vertrag keine Auswirkung.

Dies bedeutet, dass (sofern mündlich nichts anderes vereinbart ist) beispielsweise Nebenkosten und Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters und nicht des Mieters sind.

Beweiskraft

Im Zweifel kommt einem schriftlichen Mietvertrag natürlich die höhere Beweiskraft zu. Neben der Beweiskraft hat der schriftliche Mietvertrag auch eine Klarstellungsfunktion. Jeder kann die getroffenen Vereinbarungen nachlesen und sich dementsprechend darauf berufen.

Wann ist bei einem Mietvertrag die Schriftform Pflicht?

Zeitmietvertrag

Ist beabsichtigt ein Mietverhältnis auf Zeit, also für eine bestimmte Dauer von länger als 1 Jahr, abzuschließen, so bedarf ein solcher Mietvertrag der Schriftform. Dies folgt aus § 550 BGB.

Ein nicht schriftlich abgeschlossener Mietvertrag beinhaltet dem gemäß im Umkehrschluss, dass es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt. Die vertragliche Ausgestaltung (schriftlich oder mündlich) hat unter anderem entsprechende Auswirkungen auf die Kündigungsmöglichkeiten.

Wohnrecht auf Lebenszeit

Schriftform eines Mietvertrages ist erforderlich, wenn einem Mieter ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden soll (siehe: BGH WuM 82,212). Hintergrund ist, dass es sich bei einem lebenslangen Wohnrecht um ein befristetes, auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis handelt.

Mietrechtsreform (01.09.2001)

Seit der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 ist es nicht mehr möglich Zeitmietverträge mit Kündigungsschutz und Verlängerungsoption für den Mieter abzuschließen. Aber: es ist zulässig, in einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag das Kündigungsrecht für die Dauer von maximal 4 Jahren auszuschließen.

Altes oder neues Recht

Ob auf einen Zeitmietvertrag altes oder neues Recht zur Anwendung kommt richtet sich nicht nach Vertragsbeginn, sondern nach dem Datum des Vertragsschlusses (siehe: BGH WuM 2006,620).

Unwirksamkeit

Sollte die Schriftform eines an sich schriftlich zu schließenden Mietvertrages - wie z.B. beim Zeitmietvertrag - nicht eingehalten worden sein, folgt daraus nicht automatisch, dass der Vertrag insgesamt unwirksam geworden ist. Vielmehr wird der Mietvertrag gemäß § 550 BGB in diesem Fall umgedeutet, und gültig als Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Eine Kündigung dieses Vertrages ist dann erst zum Ablauf eines Jahres nach Gebrauchsüberlassung des gemieteten Objektes (z.B. Wohnung) möglich.

Auch für den Fall, dass eine einzelne Vertragsklausel unwirksam sein sollte, hat dies nicht zur Folge, dass der gesamte Mietvertrag unwirksam wird. Nur diese einzelne Klausel wird unwirksam und durch die gesetzliche Grundlage ersetzt. Der Vertrag bleibt im Übrigen rechtswirksam.

Unwirksamkeit liegt jedoch dann vor, wenn der Mietvertrag nicht von allen Vertragsparteien persönlich unterzeichnet worden ist. Das Vertragsverhältnis ist in diesem Fall nicht rechtswirksam zustande gekommen.

Kündigung des Mietvertrages

Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss zwingend schriftlich erfolgen, was sich aus aus § 568 BGB.

Gleichzeitig muss die Kündigung zudem begründet und eigenhändig unterschrieben werden.

Kündigungsgründe

Ohne Begründung ist die Kündigung eines Mietverhältnisses nicht rechtswirksam. Schließlich muss es dem Vermieter bzw. Mieter durch Angabe der Kündigungsgründe ermöglicht werden zu prüfen, ob die Kündigung überhaupt berechtigt ist.

Gesetzlich anerkannt sind nachfolgende Kündigungsgründe:

• der Mieter kommt seinen vertraglichen Pflichten (z.B. Zahlung der Miete) nicht nach
• der Vermieter macht sogenannten "Eigenbedarf" geltend
• durch die Weitervermietung wird der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und erleidet infolgedessen erhebliche Nachteile

Kündigungsfristen

Unbefristete Mietverträge können seitens des Vermieters oder Mieters nur unter Einhaltung gesetzlich bestimmter Fristen gekündigt werden.

Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt in der Regel 3 Monate.

Für den Vermieter gelten sogenannte asymmetrische Kündigungsfristen, d.h. je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich die für ihn maßgebliche Kündigungsfrist. So kann beispielsweise ein 5-Jahres-Mietvertrag von Seiten des Vermieters nur mit einer Frist von 6 Monaten aufgekündigt werden. Bei einer Mietdauer von 8 Jahren oder mehr verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters bereits auf 9 Monate.

Grundsätzlich besteht jedoch für die Vertragsparteien die Möglichkeit längere als die gesetzlich vorgesehenen Fristen schriftlich zu vereinbaren. Allerdings dürfen verlängerte Kündigungsfristen nur zu Lasten des Vermieters vereinbart werden (siehe: BGH WuM 2007,290).

Die für den Mieter geltende Kündigungsfrist von 3 Monaten kann nicht wirksam per Vertrag verlängert werden. Dies ergibt sich aus der Mietrechtsreform vom 01.09.2001.

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