Kündigung Mietvertrag
Dieser Artikel beinhaltet die Kündigung eines Mietvertrages in der "Kurzfassung". Ausführliche Informationen zu diesem Thema finden Sie hier: Kündigung eines Mietvertrages
Ein Mietverhältnis kann entweder durch Zeitablauf, wie beispielsweise bei einem befristeten Mietvertrag, automatisch oder durch Kündigung (§§ 542 ff BGB) beendet werden. Hierbei handelt es sich, anders als beim Mietvertrag selbst, in dem beide Mietparteien zustimmen müssen, um ein einseitiges Rechtsgeschäft. MIeter und Vermieter können das Mietverhältnis ohne Absprache mit der anderen Partei kündigen.
Dies gilt sowohl für den schriftlich, mündlich als auch den konkludent abgeschlossenen Mietvertrag.
Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss, entsprechend § 568 BGB, zwingend schriftlich erfolgen. Gleichzeitig muss die Kündigung in der Regel begründet werden und eigenhändig unterschrieben sein.
Kündigungsgründe
Ohne Begründung ist die Kündigung eines Mietverhältnisses nur dann wirksam, wenn das Gesetz eine Begründung nicht vorgesehen hat. In der Regel ist eine Kündigung jedoch zu begründen. Dies dient der Rechtsklarheit.
So ist entweder ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 3 BGB bei der ordentlichen Kündigung oder Kündigungsgründe nach § 569 Abs. 4 BGB bei der außerordentlichen Kündigung anzugeben. Hintergrund ist, dass es dem Vermieter / Mieter durch Angabe von Kündigungsgründen ermöglicht werden muss zu prüfen, ob die Kündigung überhaupt berechtigt ist.
Gesetzlich anerkannte Kündigungsgründe gem. §§ 569, 573 BGB sind:
- der Mieter kommt seinen vertraglichen Pflichten (z.B. Zahlung der Miete) nicht nach
- der Mieter stört den Hausfrieden nachhaltig
- der Vermieter macht sogenannten "Eigenbedarf" geltend
- durch die Weitervermietung wird der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und erleidet infolgedessen erhebliche Nachteile
Widerspruch gegen die Kündigung des Mietvertrages
Nach Maßgabe der §§ 574 bis 574b BGB steht dem Mieter die Möglichkeit offen, gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen.
Kündigungsfristen (§ 573c BGB)
Unbefristete Mietverträge können seitens des Vermieters oder Mieters nur unter Einhaltung gesetzlich bestimmter Fristen gekündigt werden.
Die Kündigungsfristen bei der ordentlichen Kündigung ergeben sich aus aus § 573c BGB.
Danach beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter in der Regel drei Monate und zwar unabhängig von der vereinbarten Mietdauer. Sie Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats vorliegen, um zum Ablauf des übernächsten Monats gültig zu sein.
Beispiel: Eine Kündigung zum 30.09. muss spätestens am 03.07. (wenn Werktag) beim Vermieter eingehen.
Für den Vermieter hingegen gelten sogenannte asymmetrische Kündigungsfristen, d.h. je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich die für ihn maßgebliche Kündigungsfrist. So kann beispielsweise ein 5-Jahres-Mietvertrag von Seiten des Vermieters nur mit einer Frist von 6 Monaten aufgekündigt werden. Bei einer Mietdauer von 8 Jahren oder mehr verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters bereits auf 9 Monate.
Grundsätzlich besteht jedoch für die Vertragsparteien die Möglichkeit längere als die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen einseitig zu Lasten des Vermieters schriftlich zu vereinbaren (siehe: BGH WuM 2007, 290). Die für den Mieter geltende Kündigungsfrist von drei Monaten kann jedoch nicht wirksam per Vertrag verlängert werden. Dies ergibt sich aus der Mietrechtsreform vom 01.09.2001.
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