Mietkaution - Mietsicherheit - Mietbürgschaft (§ 551 BGB)

MietkautionIn der Regel verlangt der Vermieter vom neuen Mieter eine Mietkaution. Eine gesetzliche Verpflichtung, eine solche Mietsicherheit grundsätzlich einzufordern, besteht allerdings nicht. Daher ist eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung erforderlich.

Ausgeschlossen hiervon ist der preisgebundene Wohnraum gemäß § 9 Abs. 5 WoBindG. Das Verlangen einer Sicherheitsleistung ist hier nur zulässig, wenn diese ausschließlich dafür bestimmt ist, mögliche Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aufgrund von Schäden an der Wohnung oder nicht vorgenommenen Schönheitsreparaturen durchzusetzen.

Wie hoch darf die Mietkaution ausfallen?

Die Mietkaution darf höchstens drei Netto-Monatsmieten (Kaltmieten, also ohne Berücksichtigung der Nebenkosten), zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, entsprechen (§ 551 Abs. 1 BGB). Eine spätere Anhebung der Mietkaution, bedingt durch eine Mieterhöhung, ist nicht möglich.

Ist eine Inklusivmiete (also Nettomiete einschließlich Nebenkosten) vereinbart, ist die Kaution auch in dieser vollen Höhe zu erbringen und zwar ebenfalls höchstens 3-fach.

Interessant für Mieter ist insbesondere, dass § 551 Abs. 2 BGB die Berechtigung vorsieht, die Mietsicherheit zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen vorzunehmen, sofern sie in Zahlung einer  Geldsumme (Barleistung) erbracht wird. Insoweit ist die erste Teilzahlung fällig mit Mietbeginn und die weiteren jeweils in den darauf folgenden zwei Monaten.

Bei Zahlungsverzug fristlose Kündigung

Gerät der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Kaltmieten in Verzug, kann der Vermieter nach den Änderungen durch die Mietrechtsreform 2013 das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen.

Ein erster Entwurf des Bundesjustizministeriums zur Mietrechtsreform 2016 sieht allerdings einen größeren Schutzkreis für in Zahlungsverzug geratene Mieter vor: Wird dem Mieter nach einer fristlosen Kündigung eine Räumungsklage zugestellt, so soll der Mieter nach Zustellung noch zwei Monate Zeit haben, die fällige Miete sowie mögliche Entschädigungen zu bezahlen. Die Kündigung wäre dann unwirksam. Ob diese Änderungen jedoch so vorgenommen werden, bleibt vorerst abzuwarten.

zum ausführlichen Artikel: Mietkaution

Zweck der Mietkaution

Die Kaution dient dem Zweck der finanziellen Absicherung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter Schadensersatz wegen verursachter Schäden zu zahlen hat oder die Miete nicht mehr geleistet wurde etc. Im Allgemeinen ist die Kaution verwendbar zur Deckung sämtlicher Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis.

Wie kann die Mietsicherheit aufgebracht werden?

Barkaution

Grundsätzlich kann der Mieter die Kaution erbringen durch Barleistung (Zahlung einer bestimmten Geldsumme). Die Barleistung kann dem Vermieter übergeben werden oder auf ein vom Vermieter bestimmtes und auf seinen Namen laufendes Konto eingezahlt werden.

Verpfändung

Eine Möglichkeit bietet zudem die Verpfändung. Hierbei zahlt der Mieter den vereinbarten Betrag auf ein auf seinen Namen ausgestelltes Sparbuch ein und verpfändet die Sparforderung anschließend an den Vermieter. Notwendig ist jedoch, dass die Bank von der Verpfändung Kenntnis erlangt und einen entsprechenden Sperrvermerk zugunsten des Vermieters einrichtet.

Bürgschaft

Der Mieter kann die Sicherheitsleistung auch durch eine Bürgschaft erbringen. Dabei ist jedoch auf die Schriftform sowie die inhaltlichen Anforderungen der Bürgschaft zu achten. So muss u.a. der Umfang der Bürgschaft hinreichend bestimmt sein.

Letzte Aktualisierung: 11.01.2016

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