Mietkaution - Mietsicherheit - Mietbürgschaft (§ 551 BGB)
Der Vermieter hat die Möglichkeit von dem Mieter eine Mietkaution, also eine Mietsicherheit, zu verlangen. Eine Verpflichtung eine Mietkaution grundsätzlich einzufordern, besteht nicht. Deshalb ist eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung insoweit erforderlich.
Ausgeschlossen hiervon ist der preisgebundene Wohnraum gemäß § 9 Abs. 5 WoBindG. Das Verlangen einer Mietkaution ist hier nicht zulässig.
Wie hoch darf die Mietkaution ausfallen?
Die Mietkaution darf höchstens drei Netto-Monatsmieten (Kaltmieten, also ohne Berücksichtigung der Nebenkosten), zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, entsprechen (§ 551 Abs. 1 BGB). Eine spätere Anhebung der Mietkaution, bedingt durch eine Mieterhöhung, ist nicht möglich.
Ist eine Inklusivmiete (also Nettomiete einschließlich Nebenkosten) vereinbart, ist die Kaution auch in dieser vollen Höhe zu erbringen und zwar ebenfalls höchstens 3-fach.
Für den Mieter besteht die Möglichkeit die vereinbarte Mietkaution in drei Raten erbringen zu können, sofern sie in Zahlung einer Geldsumme (Barleistung) erbracht wird (§ 551 Abs. 2 BGB). Insoweit ist die erste Teilzahlung fällig mit Mietbeginn und die weiteren jeweils in den darauf folgenden zwei Monaten.
Zweck der Mietkaution
Die Kaution dient dem Zweck der finanziellen Absicherung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter Schadensersatz wegen verursachter Schäden zu zahlen hat oder die Miete nicht mehr geleistet wurde etc. Im Allgemeinen ist die Kaution verwendbar zur Deckung sämtlicher Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis.
Wie kann die Mietsicherheit aufgebracht werden?
Grundsätzlich kann der Mieter die Kaution erbringen durch Barleistung (Zahlung einer bestimmten Geldsumme) oder Bürgschaft. Bei Barleistung wird der Mieter unter eigenem Namen bei einer Bank ein Sparkonto einrichten unter Einzahlung des vereinbarten Kautionsbetrages und er lässt einen sogenannten Sperrvermerk zugunsten des Vermieters eintragen. Dies bedeutet, dass dieses Geld zweckgebunden festgelegt ist und der Mieter nur noch mit Zustimmung des Vermieters über dieses Geld verfügen kann.
In der Regel wird eine 3-monatige Kündigungsfrist für die Auflösung des Sparbuches vereinbart. Die Kaution ist zum üblichen Zinssatz anzulegen. Anspruch auf die Zinsen steht nur dem Mieter und nicht dem Vermieter zu (§ 551 Abs. 3 BGB).
Andere Anlageformen als Sparbuch möglich?
Nach Maßgabe des § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB sind auch andere Anlageformen als die Einrichtung eines Sparbuches zulässig. Voraussetzung hierfür ist aber, dass die Mietkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters aufbewahrt wird und die Zinserträge nur dem Mieter zufließen.
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