Indexmietvertrag - Indexmiete § 557b BGB

Durch einen Indexmietvertrag soll erreicht werden, dass die Miete den wirtschaftlichen Veränderungen der Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte jeweils angepasst wird. Die Vertragsparteien können daher schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird, so sieht es § 557b BGB vor.  Anhand der vom Statistischen Bundesamt gewonnen Daten kann ermittelt werden, inwieweit die Lebenshaltungskosten gestiegen oder gefallen sind. Auf der Grundlage der jeweiligen Preisentwicklung ist auch eine Mietsenkung möglich, jedoch unwahrscheinlich.

Indexmietverträge erfreuen sich bei Vermietern zunehmender Beliebtheit, besonders in Ballungsgebieten wie Berlin oder München. Mieterbunde warnen allerdings davor, solche Verträge blauäugig einzugehen, da Mieter die Preissteigerungen im Vergleich zu einem normalen Mietvertrag „doppelt“ bezahlen. Einerseits müssen die steigenden Heizkosten im Rahmen der Nebenkosten aufgefangen werden und andererseits ist der Anstieg des Lebenshaltungsindexes von den steigenden Energiepreisen geprägt. Während die durchschnittlichen Kaltmieten in der Vergangenheit um nur 1,6% gestiegen sind, liegt die Steigerung bei den Verbraucherpreisen bei 2,1%.  Die enormen Preissteigerungen bei Benzin, Heizkosten und Strom führen den Trend noch fort.

Mindestlaufzeit

Eine Mindestlaufzeit ist für Indexmietverträge nicht mehr erforderlich. Die Indexmiete kann daher sowohl im Rahmen eines befristeten als auch unbefristeten Mietvertrag vereinbart werden und wird im § 557b BGB geregelt..

Vor in Kraft treten der Mietrechtsreform am 01.09.2001, musste bei Altverträgen eine Mindestlaufzeit von mindestens 10 Jahren oder auf Lebenszeit des Mieters vereinbart werden.

Indexmiete

Die Höhe der Indexmiete ist in festen Beträgen und nicht in Prozent anzugeben (Kern NZM 2008, 712, 713). Auch die sich jeweils ergebenden Mieterhöhungen sind in festen Beträgen aufzuführen.

Mieterhöhungen

Mieterhöhungen dürfen ausschließlich auf der Grundlage des vom Statistischen Bundesamt angegebenen Preisindex vorgenommen werden. Anderweitige Mieterhöhungen sind ausgeschlossen. Allerdings räumt § 557b Abs. 2 BGB dem Vermieter die Möglichkeit ein, Baumaßnahmen im Sinne des § 559 BGB als Modernisierungsumlage geltend zu machen, sofern er diese nicht zu vertreten hat.

Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss jeweils mindestens ein Jahr vergangen sein, bevor die nächste Erhöhung zulässig ist. Darüber hinaus hat der Vermieter die sogenannte „Kappungsgrenze“ zu beachten.

Die Mieterhöhung erfolgt gemäß § 557 Abs.3 S.1 BGB nicht automatisch. Sie muss vom Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich angezeigt werden. Aus dem Schreiben muss sich der alte und der neue Preisindex in % ergeben. Dies hat der Vermieter als Berechnungsgrundlage zu nehmen, die Mieterhöhung in % auszudrücken und dann die neu geforderte Miete in einem festen Betrag anzugeben (siehe: Kern NZM 2008, 712, 713).

Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3, 4 BGB)

Der Vermieter hat bei der Vornahme von Mieterhöhungen die Kappungsgrenze zu beachten (siehe: BGH ZMR 2005, 184, 186).

Die Kappungsgrenze ist vom Gesetzgeber eingeführt, um zu verhindern, dass der Mieter in zu kurzer Zeit mit zu vielen Mieterhöhungen belastet wird.

Die Berechnung der Kappungsgrenze orientiert sich gemäß § 558 Abs. 3 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) nicht an der zuletzt geschuldeten aktuellen Miete, sondern an der Höhe der drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens zurückliegenden Ausgangsmiete.

Die Kappungsgrenze beträgt 20 Prozent. Im Zuge der Mietrechtsreform 2013 können auch einzelne Bundesländer diese Grenze auf 15 Prozent senken. Diese Absenkung soll gerade in Ballungszentren mit wenig Wohnraum und teuren Mieten, wie z.B. Berlin, München, Hamburg etc. ein weiteres Explodieren der Mieten verhindern und eindämmen.

Zweck des Indexmietvertrages

Mit dem Indexmietvertrag soll sichergestellt werden, dass der Mieter nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus in Anspruch genommen wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt damit das Limit der zulässigerweise zu verlangenden Miethöhe.

Davon profitieren letztendlich die Vermieter, die keine Mieterhöhung akribisch begründen müssen. Ist ein solcher Vertrag einmal unterschrieben sind die Mietsteigerungen festgelegt. Befinden sich diese im Rahmen der Kappungsgrenze, hat kein Mieter einen legitimen Grund, dagegen vor Gericht zu gehen.

Kündigung des Indexmietvertrages

Bei einem befristeten Indexmietvertrag steht dem Vermieter während der Vertragslaufzeit kein Kündigungsrecht zu.

Sollte es sich um einen unbefristeten Vertrag handeln, hat der Vermieter das Recht nach Maßgabe der gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Die Kündigung muss begründet werden.

Der Mieter kann einen befristeten Indexmietvertrag während der Laufzeit ebenfalls nicht vorzeitig kündigen. Ein unbefristeter Indexmietervertrag kann seitens des Mieters unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ohne Angabe von Gründen gemäß § 573c BGB gekündigt werden.

Vergleich Indexmietvertrag und Staffelmietvertrag

Indexmietevertrag

Sowohl der Index- als auch der Staffelmietvertrag kündigen dem Mieter eine Mietanpassung von vornherein an. Beim Indexmietvertrag erfolgt diese nach Maßgabe des Preisindex für alle deutschen Privathaushalte und wird jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Theoretisch ist auch eine Absenkung der Miete möglich.

Eine Mieterhöhung darf höchstens jedes Jahr ein Mal und nicht automatisch erfolgen. Die Mieterhöhung wird begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Sie muss vom Vermieter schriftlich erfolgen.

Ein Sonderkündigungsrecht, wie beim Staffelmietvertrag, gibt es für den Mieter nicht.

Staffelmietvertrag

Auch mit einem Staffelmietvertrag wird, wie bei einem Indexmietvertrag, eine Anpassung der Miethöhe bereits bei Vertragsbeginn vereinbart. Die Miete steigert sich jährlich um die vereinbarten Beträge. Auch hier darf eine Mietanpassung nur ein Mal im Jahr vorgenommen werden. Beim Staffelmietvertrag erfolgt sie automatisch und muss dem Mieter nicht noch einmal vorher mitgeteilt werden.

Begrenzt wird die Höhe der zulässigen Mietanpassungen durch das Wirtschaftsstrafgesetz (Mietwucher). Demnach darf die vereinbarte und gestaffelte Miete den ortsüblichen Mietspiegel nicht mehr als 20 Prozent übersteigen.

Dem Mieter steht beim Staffelmietvertrag nach Ablauf von vier Jahren nach Abschluss des Mietvertrages ein Sonderkündigungsrecht zu.

Letzte Aktualisierung: 13.01.2016

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