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Indexmietvertrag - Indexmiete § 557b BGB

Die Bestimmungen zum Indexmietvertrag ergeben sich aus § 557b BGB. Als Formvorschrift ist die Schriftform nach § 126 BGB zwingend.

Durch einen Indexmietvertrag soll erreicht werden, dass die Miete den wirtschaftlichen Veränderungen der Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte jeweils angepasst wird. Jedes Jahr aufs Neue wird die Wirtschaftslage daraufhin untersucht und ermittelt, inwieweit die Lebenshaltungskosten gestiegen oder gefallen sind. Auf der Grundlage der jeweiligen Preisentwicklung ist auch eine Mietsenkung möglich.

Mindestlaufzeit

Eine Mindestlaufzeit ist für Indexmietverträge seit dem 01.09.2001 (Mietrechtsreform) nicht mehr erforderlich. Die Indexmiete kann daher sowohl im Rahmen eines befristeten als auch unbefristeten Mietvertrag vereinbart werden.

Für Altverträge, also diejenigen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind, musste eine Mindestlaufzeit von mindestens 10 Jahren oder auf Lebenszeit des Mieters vereinbart werden.

Indexmiete

Die Höhe der Indexmiete ist in festen Beträgen und nicht in Prozent anzugeben (Kern NZM 2008, 712, 713). Auch die sich jeweils ergebenden Mieterhöhungen sind in festen Beträgen aufzuführen.

Mieterhöhungen

Mieterhöhungen dürfen ausschließlich auf der Grundlage des vom Statistischen Bundesamt angegebenen Preisindex vorgenommen werden.Anderweitige Mieterhöhungen (z.B. wegen Modernisierung etc.) sind ausgeschlossen.Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss jeweils mindestens 1 Jahr vergangen sein, bevor die nächste Erhöhung zulässig ist.Darüber hinaus hat der Vermieter die sogenannte "Kappungsgrenze" zu beachten.

Die Mieterhöhung erfolgt gemäß § 557 Abs.3 S.1 BGB nicht automatisch. Sie muss vom Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich angezeigt werden. Aus dem Schreiben muss sich der alte und der neue Preisindex in % ergeben. Dies hat der Vermieter als Berechnungsgrundlage zu nehmen, die Mieterhöhung in % auszudrücken und dann die neu geforderte Miete in einem festen Betrag anzugeben (siehe: Kern NZM 2008, 712, 713).

Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3, 4 BGB)

Der Vermieter hat bei der Vornahme von Mieterhöhungen die Kappungsgrenze zu beachten (siehe: BGH ZMR 2005, 184, 186).

Die Kappungsgrenze ist vom Gesetzgeber eingeführt, um zu verhindern, dass der Mieter in zu kurzer Zeit mit zu vielen Mieterhöhungen belastet wird.

Die Berechnung der Kappungsgrenze orientiert sich gemäß § 558 Abs. 3 BGB nicht an der zuletzt geschuldeten aktuellen Miete, sondern an der Höhe der 3 Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens zurückliegenden Ausgangsmiete.

Die Kappungsgrenze betrug bis zum 31.08.2001 30% und wurde im Zuge der Mietrechtsreform ab 01.09.2001 gesenkt auf 20 %.

Sollte die Vergleichsmiete niedriger sein als die Vergleichsmiete, ist der Vermieter dennoch nicht berechtigt die Miete bis zur Kappungsgrenze zu erhöhen.

Zweck des Indexmietvertrages

Mit dem Indexmietvertrag soll sichergestellt werden, dass der Mieter nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus in Anspruch genommen wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt damit das Limit der zulässigerweise zu verlangenden Miethöhe.

Kündigung des Indexmietvertrages

Bei einem befristeten Indexmietvertrag steht dem Vermieter während der Vertragslaufzeit kein Kündigungsrecht zu.

Sollte es sich um einen unbefristeten Vertrag handeln, hat der Vermieter das Recht nach Maßgabe der gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Die Kündigung muss begründet werden.

Der Mieter kann einen befristeten Indexmietvertrag während der Laufzeit ebenfalls nicht vorzeitig kündigen.Ein unbefristeter Indexmietervertrag kann seitens des Mieters unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ohne Angabe von Gründen gemäß § 573c BGB gekündigt werden.

Vergleich Indexmietvertrag und Staffelmietvertrag

Indexmietevertrag

Sowohl der Index- als auch der Staffelmietvertrag kündigen dem Mieter eine Mietanpassung von vornherein an. Beim Indexmietvertrag erfolgt diese nach Maßgabe des Preisindex für alle deutschen Privathaushalte und wird jährlich vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Es ist auch eine Absenkung der Miete möglich.

Eine Mieterhöhung darf höchstens jedes Jahr ein Mal und nicht automatisch erfolgen. Die Mieterhöhung wird begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Sie muss vom Vermieter schriftlich erfolgen.

Ein Sonderkündigungsrecht, wie beim Staffelmietvertrag, gibt es für den Mieter nicht.

Staffelmietvertrag

Auch mit einem Staffelmietvertrag wird, wie bei einem Indexmietvertrag, eine Anpassung der Miethöhe bereits bei Vertragsbeginn vereinbart. Die Miete steigert sich jährlich um die vereinbarten Beträge. Auch hier darf eine Mietanpassung nur ein Mal im Jahr vorgenommen werden. Beim Staffelmietvertrag erfolgt sie automatisch und muss dem Mieter nicht noch einmal vorher mitgeteilt werden.

Begrenzt wird die Höhe der zulässigen Mietanpassungen durch das Wirtschaftsstrafgesetz (Mietwucher). Demnach darf die vereinbarte und gestaffelte Miete den ortsüblichen Mietspiegel nicht mehr als 20% übersteigen.

Dem Mieter steht beim Staffelmietvertrag nach Ablauf von vier Jahren nach Abschluss des Mietvertrages ein Sonderkündigungsrecht zu.