Staffelmietvertrag - Staffelmiete (§ 557a BGB)
In einem Staffelmietvertrag wird bereits bei Vertragsabschluß von vornherein vereinbart, wann und in welchem Umfang sich der Mietzins erhöhen wird. Der Staffelmietvertrag ist uneingeschränkt zulässig und kann sowohl zeitlich befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden.
In jedem Fall ist die Schriftform einzuhalten!
Bedingungen
Die Mieterhöhungen können nicht beliebig erfolgen. Insoweit ist Folgendes zu beachten:
- Zwischen 2 Staffeln muss mindestens 1 Jahr liegen. Erst dann ist eine weitere Mieterhöhung zulässig. Eine Mieterhöhung die vor Ablauf eines Jahres geltend gemacht wird ist unzulässig.
- Die Erhöhung der Miete muss konkret bestimmt sein.Dies ist möglich, indem die jeweils zu zahlende Miete genau beziffert oder der jeweilige Erhöhungsbetrag konkret in Euro angegeben wird.
Unzulässig ist die prozentuale Angabe im Mietvertrag, dass die Monatsmiete sich jährlich um beispielsweise 3% erhöht. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.
Die Miete muss sich gemäß § 557a Abs. 1 BGB mindestens einmal erhöhen (siehe: BGH ZMR 2006, 192, 195), damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag qualifiziert werden kann. Somit sind mindestens 2 Staffeln zwischen den Parteien zu vereinbaren.
Verstöße und deren Rechtsfolgen
Für den Fall, dass eine Staffel kürzer als 1 Jahr ausfällt (auch wenn nur 1 Tag fehlen sollte), ist nach herrschender Rechtsmeinung die gesamte Vereinbarung nichtig (siehe: LG Berlin GE 2004, 625; 2001, 852).
Bei Nichtigkeit der Staffelvereinbarung bleibt der Mietvertrag im Übrigen jedoch rechtsgültig. Der Mieter ist zur Zahlung der bei Vertragsschluss vereinbarten Miete verpflichtet.
Mieterhöhung
Über die einzelnen Staffeln hinaus sind Mieterhöhungen gemäß § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB nur aufgrund von Betriebskostenerhöhungen nach §§ 560, 560 Abs. 1 BGB zulässig. Aber auch nur dann, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist. Darüber hinaus sind anderweitige Mieterhöhungen unzulässig.
Ebenso sind andere Vertragsänderungen zulässig soweit sie einvernehmlich zwischen Vermieter und Mieter erfolgen.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet zu erklären, wie er die Höhe der verlangten Miete errechnet hat. Diese ist somit frei bestimmbar.
Wucher beim Staffelmietvertrag - Mietwucher (§ 138 Abs. 2 BGB; § 5 WiStG)
Die Regelungen hierzu im Einzelnen ergeben sich aus dem Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Dies ist vom Vermieter zu beachten und soll verhindern, dass der Vermieter maßlose Mieterhöhungen einfordert.
Aber: Für den Fall, dass die vereinbarte Miete erheblich höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein sollte, handelt es sich nicht zwingend um Mietwucher. Der Mieter ist von vornherein das Risiko eingegangen, dass sich die vereinbarte Miete im weiteren Verlauf der Zeit von der marktüblichen Miete abweichend entwickeln könnte. Der Mieter bleibt in der Regel an die vertraglich vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden (siehe: BGH ZMR 2002, 654, 65).
Mietwucher liegt gemäß § 5 Abs. 1, 2 WiStG vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt (siehe: BGH ZMR 2006, 355; BGH ZMR 2005, 530).
Sollte ein Fall von Mietwucher festgestellt werden, so wird der vereinbarte (überhöhte) Mietzins nichtig und dessen Stelle tritt die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vertrag wird durch Mietwucher nicht ungültig, sondern angepasst.
Kündigung - Ausschluss des Kündigungsrechts
Das Kündigungsrecht darf für den Mieter bei einem befristeten Staffelmietvertrag höchstens für vier Jahre seit Vereinbarung der Staffelmiete ausgeschlossen werden (siehe: BGH NJW 2009, 353, 354). Ist eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, hat der Mieter jederzeit das Recht zur ordentlichen Kündigung nach § 573c BGB. Dieses Sonderkündigungsrecht nach Ablauf des vierten Jahres greift nur, wenn der Staffelmietvertrag für einen längeren Zeitraum als vier Jahre abgeschlossen wurde.
Für den Vermieter ist das Kündigungsrecht bei einem befristeten Vertrag ausgeschlossen.
Einen unbefristeten Staffelmietvertrag darf der Vermieter nur nach § 573 BGB (berechtigtes Interesse) kündigen.
Der Mieter kann einen unbefristeten Staffelmietvertrag beliebig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB kündigen.
Abgrenzung zum Indexmietvertrag
Ebenso wie beim Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) wird beim Indexmietvertrag (§ 557b BGB) bereits bei Abschluss des Vertrages eine Mietanpassungsvereinbarung getroffen.
Allerdings bestimmt beim Indexmietvertrag nicht der Vermieter die Höhe der Mietanpassung, sondern diese richtet sich nach dem jeweiligen Preisindex, den das Statistische Bundesamt jährlich ermittelt. Anders als beim Staffelmietvertrag findet eine Mieterhöhung nicht automatisch und nicht bei jeder Änderung des Indexes statt.
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