Staffelmietvertrag - Staffelmiete § 557a BGB

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In einem Mietvertrag kann eine sogenannte Staffelmiete vereinbart werden (§ 557a BGB). In diesen Fällen wird bereits bei Vertragsabschluß vereinbart, wann und in welchem Umfang sich der Mietzins erhöhen wird. Die Staffelmiete kann sowohl zeitlich befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Im Vertrag muss die vereinbarte Miete und die Staffelung schriftlich und betragsmäßig explizit festgelegt werden.

Bedingungen

Die Mieterhöhungen können nicht beliebig erfolgen. Insoweit ist Folgendes zu beachten:

  1. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens 1 Jahr liegen. Erst dann ist eine weitere Mieterhöhung zulässig. Eine Mieterhöhung die vor Ablauf eines Jahres geltend gemacht wird ist unzulässig.
  2. Die Erhöhung der Miete muss konkret bestimmt sein. Dies ist möglich, indem die jeweils zu zahlende Miete genau beziffert oder der jeweilige Erhöhungsbetrag konkret in Euro angegeben wird.

Unzulässig ist die prozentuale Angabe im Mietvertrag. Beispiel: Die Monatsmiete erhöht sich jährlich um 3 Prozent. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.

Die Miete muss sich gemäß § 557a Abs. 1 BGB mindestens einmal erhöhen (siehe: BGH ZMR 2006, 192, 195), damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag qualifiziert werden kann. Somit sind mindestens zwei Staffeln zwischen den Parteien zu vereinbaren.

Verstöße und deren Rechtsfolgen

Für den Fall, dass eine Staffel kürzer als ein Jahr ausfällt (auch wenn nur ein Tag fehlen sollte), ist nach herrschender Rechtsmeinung die gesamte Staffelmietvereinbarung nichtig (siehe: LG Berlin GE 2004, 625; 2001, 852).

Bei Nichtigkeit der Staffelvereinbarung bleibt der Mietvertrag im Übrigen jedoch rechtsgültig. Der Mieter ist zur Zahlung der bei Vertragsschluss vereinbarten Miete verpflichtet.

Mieterhöhung

Ist eine wirksame Staffelmiete vereinbart, so erhöht sich die Miete zum vereinbarten Zeitraum automatisch. Anderweitige Mieterhöhungen sind nur aufgrund von Betriebskostenerhöhungen nach §§ 560, 560 Abs. 1 BGB zulässig.  Aber auch nur dann, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist. Darüber hinaus sind anderweitige Mieterhöhungen unzulässig (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).

Zulässige Staffelung

Das Gesetz sieht keine Regelung zur Höhe der Staffelsprünge vor. Insoweit können Vermieter und Mieter frei vereinbaren, wie die Miethöhe in den festgelegten Staffeln ausfallen soll. Allerdings müssen die Vertragsparteien hierbei § 5 WiStG und § 291 BGB beachten. Um Mietwucher (§ 291 BGB) auszuschließen, darf die bei Vertragsschluss zu zahlende Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete für den entsprechenden Zeitraum liegen.

Mietwucher liegt gemäß § 5 Abs. 1, 2 WiStG vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt (siehe: BGH ZMR 2006, 355; BGH ZMR 2005, 530). Zusätzlich muss der Vermieter diese erhöhte Mietforderung gerade deshalb gestellt haben, weil er sich der angespannten Marktlage bewusst war.

Sollte ein Fall von Mietwucher festgestellt werden, so wird der vereinbarte (überhöhte) Mietzins nichtig und dessen Stelle tritt die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vertrag wird durch Mietwucher nicht ungültig, sondern angepasst.

Kündigung – Ausschluss des Kündigungsrechts

Ein Kündigungsrecht des Mieters darf bei einer Staffelmietvereinbarung höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden (siehe: BGH NJW 2009, 353, 354). Diese Vierjahresfrist beginnt mit dem Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Ist eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, hat der Mieter jederzeit das Recht zur ordentlichen Kündigung nach § 573c BGB. Dieses Sonderkündigungsrecht nach Ablauf des vierten Jahres greift nur, wenn der Staffelmietvertrag für einen längeren Zeitraum als vier Jahre abgeschlossen wurde.

Für den Vermieter ist das Kündigungsrecht bei einem befristeten Vertrag ausgeschlossen. Einen unbefristeten Staffelmietvertrag darf der Vermieter nur nach § 573 BGB (berechtigtes Interesse) kündigen.

Der Mieter kann hingegen einen unbefristeten Staffelmietvertrag beliebig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB kündigen.

Abgrenzung zum Indexmietvertrag

Ebenso wie beim Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) wird beim Indexmietvertrag (§ 557b BGB) bereits bei Abschluss des Vertrages eine Mietanpassungsvereinbarung getroffen.

Allerdings bestimmt beim Indexmietvertrag nicht der Vermieter die Höhe der Mietanpassung, sondern diese richtet sich nach dem jeweiligen Preisindex, den das Statistische Bundesamt jährlich ermittelt. Anders als beim Staffelmietvertrag findet eine Mieterhöhung nicht automatisch und nicht bei jeder Änderung des Indexes statt.

Letzte Aktualisierung: 13.01.2016

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