Unterschied zwischen Formularmietvertrag und Individualvereinbarung?

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Die Mehrheit der heutzutage verwendeten Mietverträge sind sogenannte Formularmietverträge. Bei Formularmietverträgen werden die Vertragsbestimmungen nicht individuell verhandelt, sondern in  Form von vorformulierten Verträgen von einer Partei diktiert. Vorformuliert sind Vertragsbestimmungen immer dann, wenn sie für eine mehrfache Verwendung vorgesehen sind. Um den Mieter nicht unangemessen zu benachteiligen, stellt der Gesetzgeber daher teilweise hohe Anforderungen an vorformulierte Klauseln in Mietverträgen.

Formularmietvertrag

Um einen Formularmietvertrag handelt es sich grundsätzlich immer dann, wenn der Inhalt des Vertrags nicht individuell zwischen den Parteien ausgehandelt sondern einseitig, in der Regel vom Vermieter, gestellt wird. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass der Vertragsinhalt auch den gesetzlichen Regelungen über den Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gemäß § 305 ff. BGB genügen muss (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB).

In der Praxis sind also an den Inhalt eines Formularmietvertrags oftmals strengere Anforderungen zu stellen. Begründet wird dies damit, dass die schwächere Vertragspartei – der Mieter – in der Regel kaum eine Möglichkeit hat, den Vertragsinhalt zu beeinflussen.

Einigen sich Vermieter und Mieter neben dem Formularmietvertrag zusätzlich auf individuelle Vereinbarungen, gehen diese den Regelungen im Formularmietvertrag vor. Aber Vorsicht, werden die vermeintlich individuellen Vereinbarung handschriftlich in den Formularmietvertrag eingefügt, stellen diese keine individuelle Vereinbarung mehr dar, sondern werden Bestandteil des Formularmietvertrags. Notwendig ist daher eine eigenständige, individuelle Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter.

Individualvereinbarung

Um eine Individualvereinbarung handelt es sich, wenn die einzelnen Inhalte des Mietvertrags nicht einseitig gestellt, sondern von den Vertragsparteien individuell und gleichberechtigt ausgehandelt werden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Der Inhalt des Mietvertrags unterliegt daher bei einer Individualvereinbarung auch nicht den Regelungen der § 305 ff. BGB.

Ein Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB liegt dann vor, wenn sich die Parteien auf einer gleichwertigen Ebene begegnen. Ein Aushandeln bedeutet also mehr als ein bloßes Verhandeln, der Verwender muss seine Bedingungen ernsthaft zur Disposition stellen, sodass der Vertragspartner seine eigenen Interessen wahren und den Vertrag entsprechend (mit-) gestalten kann. Die Gerichte stellen insoweit hohe Anforderungen an individuell ausgehandelte Mietverträge.

Letzte Aktualisierung: 12.01.2016

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