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Unterschied zwischen Formularmietvertrag und Individualvereinbarung?

Je nach dem, ob es sich bei dem geschlossenen Mietvertrag um einen sogenannten Formularmietvertrag oder um eine Individualvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter handelt, ergeben sich in einigen Fragen des Mietrechts unterschiedliche Anforderungen an den Mietvertrag.

Beispiele hierfür finden sich in der Frage, wann ein Ausschluss des Kündigungsrechts zulässig ist oder bei Regelungen über eine Verpflichtung zur Renovierung beim Auszug des Mieters.

Die Nachweispflicht darüber, ob ein Formularmietvertrag vorliegt oder nicht trifft denjenigen, der sich auf den aus diesem Umstand erwachsenden Schutz der § 305 ff. BGB beruft (BGH, Urteil vom 14.05.1992 – VII ZR 204/90).

Formularmietvertrag

Bei den meisten im Bereich der Wohnraummietverträge verwendete Mietverträge sind heute sogenannte Formularmietverträge. Um einen Formularmietvertrag handelt es sich grundsätzlich immer dann, wenn der Inhalt des Vertrags nicht individuell zwischen den Parteien ausgehandelt sondern einseitig, in der Regel vom Vermieter, gestellt wird. Dies hat regelmäßig zur Folge, dass der Vertragsinhalt auch den gesetzlichen Regelungen über den Inhalt von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gemäß § 305 ff. BGB genügen muss (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB).

In der Praxis sind also an den Inhalt eines Formularmietvertrags oftmals strengere Anforderungen zu stellen. Begründet wird dies damit, dass die schwächere Vertragspartei - der Mieter – in der Regel kaum eine Möglichkeit hat, den Vertragsinhalt zu beeinflussen.

Neben dem Formularmietvertrag getroffene individuelle Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter gehen Regelungen, die in einem Formularmietvertrag enthalten sind, vor. In den Formularvertrag handschriftlich eingefügte Daten stellen jedoch keine  individuelle Vereinbarung dar, sondern sind Bestandteil des Formularmietvertrags.

Individualvereinbarung

Um eine Individualvereinbarung handelt es sich, wenn die einzelnen Inhalte des Mietvertrags nicht einseitig gestellt, sondern von den Vertragsparteien individuell ausgehandelt werden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Der Inhalt des Mietvertrags unterliegt daher bei einer Individualvereinbarung auch nicht den Anforderungen an AGB nach § 305 ff. BGB.

Unter Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB versteht man, dass der Verwender des Vertrags den nicht mit dem Gesetz übereinstimmen Inhalt des Vertrags ernsthaft zur Disposition stellt und der anderen Partei, in der Regel dem Mieter, die reale Möglichkeit einräumt, auf den Inhalt der Vertragsbedingungen Einfluss zu nehmen (BGH NJW 2000, 1110). Sofern nur einzelne Vertragsbedingungen tatsächlich ausgehandelt werden, bleiben die restlichen grundsätzlich als Formularmietvertrag bestehen (BGH 1997, 215) und müssen damit den gesetzlichen Regelungen über AGB genügen.