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Zeitmietvertrag - befristeter Mietvertrag nach § 575 BGB

Bei einem befristeten Mietvertrag wird bereits bei Abschluss des Mietvertrages festgelegt, über welche zeitliche Dauer das Mietverhältnis bestehen soll. Der Mietvertrag ist somit zeitlich befristet. Deshalb spricht man auch von einem Zeitmietvertrag (§ 575 BGB).

Formvorschrift (§ 126 BGB)

Zeitmietverträge müssen in Schriftform abgeschlossen werden. Dies sieht § 126 BGB zwingend vor. Sämtliche vertraglichen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter sind schriftlich niederzulegen.

Diese Regelung betrifft alle Zeitmietverträge, deren Vertragsdauer ein Jahr überschreitet (§ 550 BGB).

Ein nicht schriftlich abgeschlossener Mietvertrag wird zwar nicht ungültig, hat jedoch zur Folge, dass es sich automatisch um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt. Dies ergibt sich ebenfalls aus § 550 BGB.

Eine Befristung ist nur schriftlich möglich!

Zeitmietvertrag nach neuem und alten Recht

Es ist zu differenzieren zwischen dem echten, qualifizierten Zeitmietvertrag (Abschluss ab 01.09.2001, Zeitmietvertrag nach neuem Recht) und dem unechten Zeitmietvertrag (Zeitmietvertrag nach altem Recht), der nur bis zur Mietrechtsreform, also bis zum 31.08.2001, abgeschlossen werden konnte.

Wichtig: Gemäß § 575 Abs. 1 BGB ist seit dem 01.09.2001 nur noch der Zeitmietvertrag nach neuem Recht zulässig.

Es ist jedoch zu beachten, dass die Zeitmietverträge nach altem Recht, also diejenigen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen worden sind, Bestandsschutz genießen, d.h. sie sind weiterhin gültig und werden nach der alten Rechtslage (Rechtslage vor der Mietrechtsreform des 01.09.2001) beurteilt. Dies ergibt sich aus Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch).

Ob ein Zeitmietvertrag als nach neuem oder alten Recht einzustufen ist, richtet sich nach dem Datum des Vertragsabschlusses - nicht nach dem Datum des vereinbarten Vertragsbeginns! (siehe: BGH ZMR 2007, 20).

Zeitmietvertrag nach altem Recht

Bis zur Mietrechtsreform am 01.09.2009 war es möglich, sogenannte "unechte" Zeitmietverträge abzuschließen (§564c Abs. 1 BGB alte Fassung). Diese waren - ebenfalls wie der "echte" qualifizierte Zeitmietvertrag - dadurch gekennzeichnet, dass sie auf eine bestimmte Mietdauer befristet abgeschlossen worden sind.

Keine Begründung

Im Gegensatz zum Zeitmietvertrag nach neuem Recht, der aktuell nur noch zulässig ist, musste der Vermieter seinerzeit beim  Zeitmietvertrag nach altem Recht Gründe für eine Befristung nicht angeben.

Verlängerungsoption

Der Zeitmietvertrag nach altem Recht kann spätestens zwei Monate vor Ablauf der Befristung verlängert werden und zwar auf unbestimmte Zeit. Eine Verlängerung des Zeitmietvertrages nach neuem Recht hingegen ist ausgeschlossen.

Kündigungsschutz

Dem Mieter steht beim Zeitmietvertrag nach altem Recht Kündigungsschutz zu. So hat der Mieter die Möglichkeit trotz Befristung weiterhin wohnen bleiben zu dürfen unter der Voraussetzung, dass er spätestens zwei Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit die Fortsetzung des Mietverhältnisses vom Vermieter verlangt. Für den Fall, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht beenden möchte, muss dieser dem Mieter kündigen. Eine Kündigung ist in diesem Fall aber nur unter Angabe der gesetzlichen Kündigungsgründe u.a. wegen Eigenbedarf, zulässig.

Kündigungsschutz für den Mieter ist beim Zeitmietvertrag nach neuem Recht nicht mehr vorgesehen.

Die alten ("unechten") Zeitmietverträge genießen Bestandsschutz, d.h. sie sind weiterhin gültig und werden nach der alten Rechtslage (§ 564c a. F. in Verbindung mit § 564b a.F., §§ 556a-c, 565a Abs.1 und § 570 a. F. BGB) beurteilt.

Zeitmietvertrag nach neuem Recht (§ 575 BGB)

Seit dem 01.09.2001 (Mietrechtsreform) ist es nur noch möglich, qualifizierte (echte) Zeitmietverträge gemäß § 575 BGB abzuschließen.

Der "unechte" Zeitmietvertrag, der bis einschließlich 31.08.2001 abgeschlossen werden konnte, wurde mit der Mietrechtsreform abgeschafft.

Seitdem gibt es nur noch "echte", also qualifizierte, Zeitmietverträge (§ 575 BGB). Darin wird ebenfalls eine Mietdauer auf bestimmte Zeit vereinbart.

Höchstdauer der Befristung

Der Gesetzgeber hat keine zeitliche Obergrenze zur Festlegung der Befristung gesetzt. So gelten auch Zeitmietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 4 Jahren als rechtlich zulässig.

Voraussetzungen

Ein Zeitmietvertrag kann nur unter einem der drei in § 575 Abs. 1 Nr. 1 - 3 BGB genannten sachlichen Gründe wirksam abgeschlossen werden:

1. Eigennutzung (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB)
2. Modernisierung und Baumaßnahmen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB)
3. Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB)

Ausschließlich auf der Grundlage dieser drei Qualifizierungsgründe ist der Abschluss eines Zeitmietvertrages zulässig.

Befristungsgründe für den Zeitmietvertrag (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 - 3 BGB)

Eigennutzung ( § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB)

Nach Nr.1 der Bestimmung des § 575 Abs. 1 BGB muss der Vermieter beabsichtigen, den Wohnraum für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen zu wollen.

Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter das Wohnobjekt tatsächlich benötigt, aber er muss es ernsthaft nutzen wollen. Auch muss der Vermieter keine nachvollziehbaren Gründe für seinen Nutzungswunsch vorbringen. Der ernsthafte Nutzungswunsch allein genügt zur Begründung. Es genügt sogar, wenn der Vermieter vorbringt, dass er oder seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes die Wohnung als Zweit- oder Ferienwohnung nutzen zu wollen.

Modernisiserung und Baumaßnahmen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB)

Nach Nr. 2 des § 575 Abs. 1 BGB ist ein weiterer Befristungsgrund gegeben, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Mietsache durch Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen beseitigen, instandsetzen oder so wesentlich verändern zu wollen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erheblich erschweren würde.

Voraussetzung für die Geltendmachung dieses Befristungsgrundes ist jedoch, dass es sich um zulässige Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen handelt. Darüber hinaus muss durch diese Maßnahmen eine wesentliche Veränderung der Mietsache eintreten. Dies ist bei jeder Umgestaltung der Räumlichkeiten der Fall, bei welcher die Sachsubstanz erhalten bleibt. Unter Beseitigung ist der vollständige Abriss der Mietsache zu verstehen.

Was unter wesentlichen Instandsetzungsmaßnahmen zu verstehen ist, ergibt sich aus § 554 BGB. Danach fallen darunter Erhaltungsmaßnahmen im Sinne Behebung von witterungsbedingten Baumängeln, Alterungs- oder Abnutzungsprozessen. Allerdings kann der Vermieter sich auf diesen Befristungsgrund dann nicht berufen, wenn er selbst die Ursache für den schlechten Zustand des Mietobjektes gesetzt hat.

Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen (§ 575 Abs.1 Nr.3 BGB)

Der dritte mögliche Befristungsgrund ergibt sich aus § 575 Abs. 1 Nr. 3 des BGB. Danach muss der Vermieter beabsichtigen, die Mieträume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten zu wollen.

Mitteilungspflicht

Der Vermieter ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, dem Mieter den Befristungsgrund mitzuteilen. Die Mitteilung hat schriftlich zu erfolgen.

Spätestens bei Vertragsschluss ist dem Mieter diese Mitteilung zu machen. Anderenfalls ist eine Befristung des Mietverhältnisses nicht rechtmäßig und das Mietverhältnis wird automatisch zu einem unbefristeten Mietverhältnis.

Konkretisierung der Befristungsgründe

Der vom Vermieter geltend gemachte Befristungsgrund (§ 575 Abs. 1 Nr.1 - 3 des BGB) muss dem Mieter schriftlich durch einen konkreten Lebenssachverhalt dargelegt werden. Dieser muss glaubhaft und nachvollziehbar sein. Eine Bezugnahme auf den Gesetzestext ist nicht ausreichend. Dadurch soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden später nachzuprüfen, ob der Befristungsgrund noch vorliegt.

Der Vermieter kann gegebenenfalls mehrere Befristungsgründe angeben. Er muss sich nicht auf einen einzigen beschränken.

Unzulässiger oder fehlender Befristungsgrund

Hat der Vermieter einen Befristungsgrund benannt, der nicht den gesetzlichen Anspruchsvoraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB genügt oder es wurde trotz Befristung kein Grund angeführt, wird aus dem befristeten Mietverhältnis ein unbefristetes. Dies bestimmt die Sonderregelung des § 575 Abs.1 Satz 2 BGB.

Überprüfung des Befristungsgrundes - Auskunft (§ 575 Abs.2 BGB)

Frühestens innerhalb der letzten vier Monate vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses ist der Mieter berechtigt, von dem Vermieter Auskunft darüber zu verlangen, ob der seinerzeit angegebene Befristungsgrund überhaupt noch besteht.

Sollte der Vermieter die Auskunft nicht binnen einer Frist von 1 Monat erteilt haben, steht dem Mieter das Recht zur Verlängerung des Mietverhältnisses zu. Eine Verlängerung in diesem Sinne ist jedoch nicht willkürlich möglich, sondern auf den Zeitraum der Verspätung beschränkt. Dies ergibt sich aus § 575 Abs. 2 Satz 2 BGB.

Änderung des Befristungsgrundes

Grundsätzlich darf der von dem Vermieter angegebene Befristungsgrund nicht abgeändert bzw. gewechselt werden.

Zulässig ist jedoch, dass der Vermieter einen anderen Sachverhalt einbringt mit demselben Befristungsgrund. Dies wäre gegeben, wenn der Vermieter seinerzeit Eigenbedarf geltend gemacht hätte mit der Begründung, dass seine Tochter in das Wohnobjekt einzuziehen beabsichtigt. Nun beabsichtigt aber nicht die Tochter, sondern die Oma dort einzuziehen. Diese Sachverhaltsänderung ist zulässig und muss vom Mieter akzeptieret werden, da sie nicht zu einer Abänderung des Befristungsgrundes führt. Der Vermieter macht weiterhin Eigenbedarf geltend.

Verlängerung des Zeitmietvertrages (§ 575 Abs. 3 BGB)

Ist der Befristungsgrund im Zeitpunkt des Vertragsablaufs noch nicht eingetreten, besteht für den Mieter die Wahlmöglichkeit, das Mietverhältnis gleichwohl zum vereinbarten Zeitpunkt zu beenden oder angemessen um den Zeitraum der Verspätung zu verlängern (§ 575 Abs. 3 BGB). Gleiches gilt für den Fall, dass der Befristungsgrund komplett entfallen sein sollte.

Aus anderen Gründen hat der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer keine Möglichkeit eine Verlängerung des Zeitmietvertrages zu erwirken. Auch sogenannte "Härtegründe" greifen nicht durch.

Vorzeitige Vertragsaufhebung

Der Zeitmietvertrag kann nur unter der Voraussetzung vor Vertragsablauf beendet werden, dass sowohl Vermieter als auch Mieter damit einverstanden sind und miteinander einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag schließen.

Beendigung des Zeitmietverhältnisses/ Keine Kündigung

Für den Fall, dass der Vermieter die Auskunft über den Befristungsgrund fristgerecht binnen eines Monats erteilt und der weiteren Voraussetzung, dass der Befristungsgrund auch im Zeitpunkt des Vertragsablaufs fortbesteht, endet das Mietverhältnis automatisch - ohne Kündigung - zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt.

Während der gesamten Laufzeit des Zeitmietverhältnisses steht weder dem Vermieter noch dem Mieter das Recht zur Vornahme einer einseitigen Kündigung zu.

Beweislast (§ 575 Abs. 3 Satz 3 BGB)

Die Darlegungs- und Beweislast bezüglich des Eintritts des Befristungsgrundes trifft den Vermieter. Dies ergibt sich aus der gesetzlichen Bestimmung des § 575 Abs. 3 Satz 3 BGB.

Etwas anderes gilt für den Fall, dass es zwischen Vermieter und Mieter zu Unstimmigkeiten bezüglich der zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen im Übrigen kommen sollte. Insoweit trägt derjenige die Beweislast, der sich auf eine unklare Regelung beruft. (Siehe: LG Wuppertal WuM 96,350).

Ausschluss von Mieterhöhungen bei Zeitmietverträgen

Bei Mietverhältnissen, die mit einem festen Mietzins auf bestimmte Zeit geschlossen worden sind, ist die Vornahme einer Mieterhöhung unzulässig.

Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit sich ein Mieterhöhungsrecht ausdrücklich vorzubehalten. Dies wird jedoch nur dann rechtswirksam, wenn es vertraglich vereinbart worden ist.

Welcher Wohnraum ist von dem § 575 BGB ausgenommen?

Die Vorschrift des § 575 BGB findet Anwendung auf Mietverhältnisse jeder Art, die auf Wohnraum ausgerichtet sind.

Nicht anzuwenden ist diese Vorschrift auf Wohnraum, der dem Mieter nur zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 BGB) zur Verfügung gestellt wird.Darunter fallen auch Studenten- und Jugendwohnheime. Dementsprechend genießen Bewohner von Studenten- und Jugendwohneinrichtungen keinen Kündigungsschutz mehr (OLG Bremen RE WuM 89, 122).

Auch gelten die Vorschriften über Mieterhöhungen bei diesen Wohneinrichtungen nicht. Von diesen Bewohnern kann eine beliebige Miete verlangt werden.