Zeitmietvertrag - befristeter Mietvertrag § 575 BGB

FINANZCHECK

Bei einem Zeitmietvertrag wird bereits bei Abschluss des Mietvertrages festgelegt, über welche zeitliche Dauer das Mietverhältnis bestehen soll. Der Mietvertrag ist somit zeitlich befristet. Der Zeitmietvertrag ist im § 575 BGB geregelt.

Formvorschrift (§ 126 BGB)

Zeitmietverträge müssen in Schriftform abgeschlossen werden. Dies sieht § 126 BGB zwingend vor. Sämtliche vertraglichen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter sind schriftlich niederzulegen.

Diese Regelung betrifft alle Zeitmietverträge, deren Vertragsdauer ein Jahr überschreitet (§ 550 BGB).

Ein nicht schriftlich abgeschlossener Mietvertrag wird zwar nicht ungültig, hat jedoch zur Folge, dass es sich automatisch um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt. Dies ergibt sich ebenfalls aus § 550 BGB.

Eine Befristung ist nur schriftlich möglich!

Zeitmietvertrag – „echter“ oder „unechter“ Vertrag?

Bei einem bestehenden Zeitmietvertrag ist zunächst zu differenzieren, ob es sich um einen echten Zeitmietvertrag (Vertragsabschluss ab 01.09.2001) oder um einen unechten Zeitmietvertrag handelt (Vertragsabschluss bis spätestens 31.08.2001).

Wichtig:  Seit dem 01.09.2001 ist der Zeitmietvertrag nur noch unter den „neuen“ Bestimmungen des § 575 Abs. 1 BGB zulässig.

Es ist jedoch zu beachten, dass Zeitmietverträge nach „altem“ Recht, also diejenigen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen worden sind, Bestandsschutz genießen, d.h. sie sind weiterhin gültig und werden nach der alten Rechtslage (Rechtslage vor der Mietrechtsreform des 01.09.2001) beurteilt. Dies ergibt sich aus Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch).

Ob ein Zeitmietvertrag also nach neuem oder alten Recht einzustufen ist, richtet sich nach dem Datum des Vertragsabschlusses – nicht nach dem Datum des vereinbarten Vertragsbeginns! (siehe: BGH ZMR 2007, 20).

Zeitmietvertrag nach altem Recht

Bis zur Mietrechtsreform, die am 01.09.2009 in Kraft trat, war es möglich, sogenannte „unechte“ Zeitmietverträge abzuschließen (§564c Abs. 1 BGB alte Fassung). Diese waren ebenfalls – wie der „echte“ qualifizierte Zeitmietvertrag – dadurch gekennzeichnet, dass sie auf eine bestimmte Mietdauer befristet abgeschlossen worden sind.

Keine Begründung

Im Gegensatz zum Zeitmietvertrag nach neuem Recht, der aktuell nur noch zulässig ist, musste der Vermieter seinerzeit beim  Zeitmietvertrag nach altem Recht keine Gründe für eine Befristung angeben.

Verlängerungsoption

Der Zeitmietvertrag nach altem Recht kann spätestens zwei Monate vor Ablauf der Befristung verlängert werden und zwar auf unbestimmte Zeit. Eine Verlängerung des Zeitmietvertrages nach neuem Recht ist hingegen ausgeschlossen.

Kündigungsschutz

Dem Mieter steht beim Zeitmietvertrag nach altem Recht ein Kündigungsschutz zu. So hat der Mieter die Möglichkeit, trotz Befristung weiterhin wohnen bleiben zu dürfen, sofern er spätestens zwei Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit die Fortsetzung des Mietverhältnisses vom Vermieter verlangt. Für den Fall, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht beenden möchte, muss dieser dem Mieter kündigen. Eine Kündigung ist in diesem Fall aber nur unter Angabe der gesetzlichen Kündigungsgründe u.a. wegen Eigenbedarf, zulässig.

Die neuen gesetzlichen Bestimmungen sehen hingegen keinen Kündigungsschutz für den Mieter mehr vor.

Die alten („unechten“) Zeitmietverträge genießen Bestandsschutz, d.h. sie sind weiterhin gültig und werden nach der alten Rechtslage (§ 564c a. F. in Verbindung mit § 564b a.F., §§ 556a-c, 565a Abs.1 und § 570 a. F. BGB) beurteilt.

Zeitmietvertrag nach neuem Recht (§ 575 BGB)

Seit dem in Kraft treten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 ist es nur noch möglich, qualifizierte (echte) Zeitmietverträge abzuschließen (§ 575 BGB).

Der „unechte“ Zeitmietvertrag, der bis einschließlich 31.08.2001 abgeschlossen werden konnte, wurde mit der Mietrechtsreform abgeschafft.

Ob echter oder unechter Zeitmietvertrag, beide haben gemein, dass eine Mietdauer auf bestimmte Zeit vereinbart wird bzw. wurde.

Höchstdauer der Befristung

Der Gesetzgeber hat keine zeitliche Obergrenze zur Festlegung der Befristung gesetzt. Daher ist jede Zeitspanne zulässig. Möglich ist zudem, dass ein unbefristeter Mietvertrag durch eine entsprechende schriftliche Vertragsänderung in einen echten Zeitmietvertrag umgewandelt wird.

Voraussetzungen

Ein Zeitmietvertrag kann nur unter einem der drei in § 575 Abs. 1 Nr. 1 – 3 BGB genannten sachlichen Gründe wirksam abgeschlossen werden:

  1. Eigennutzung (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB)
  2. Modernisierung und Baumaßnahmen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB)
  3. Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB)

Ausschließlich auf der Grundlage dieser drei Qualifizierungsgründe ist der Abschluss eines Zeitmietvertrages zulässig.

Befristungsgründe für den Zeitmietvertrag (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 – 3 BGB)

Eigennutzung ( § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB)

Nach Nr.1 der Bestimmung des § 575 Abs. 1 BGB muss der Vermieter beabsichtigen, den Wohnraum für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen zu wollen.

Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter das Wohnobjekt tatsächlich benötigt, aber er muss es ernsthaft nutzen wollen. Auch muss der Vermieter keine nachvollziehbaren Gründe für seinen Nutzungswunsch vorbringen. Der ernsthafte Nutzungswunsch allein genügt zur Begründung. Es genügt sogar, wenn der Vermieter vorbringt, dass er oder seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes die Wohnung als Zweit- oder Ferienwohnung nutzen zu wollen.

Modernisierung und Baumaßnahmen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB)

Nach Nr. 2 des § 575 Abs. 1 BGB ist ein weiterer Befristungsgrund gegeben, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Mietsache durch Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen zu beseitigen, instand zu setzen oder so wesentlich verändern zu wollen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erheblich erschweren würde.

Voraussetzung für die Geltendmachung dieses Befristungsgrundes ist jedoch, dass es sich um zulässige Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen handelt. Darüber hinaus muss durch diese Maßnahmen eine wesentliche Veränderung der Mietsache eintreten. Dies ist bei jeder Umgestaltung der Räumlichkeiten der Fall, bei welcher die Sachsubstanz erhalten bleibt. Unter Beseitigung ist nicht nur der vollständige Abriss der Mietsache zu verstehen. Vielmehr ist entscheidend, dass die Mietsache nach der Maßnahme nicht mehr ihre räumliche Gestalt hat. Beispiel: aus mehreren kleinen Wohnungen wird eine große Wohnung gemacht.

Was unter wesentlichen Instandsetzungsmaßnahmen zu verstehen ist, ergibt sich aus den Bestimmungen der §§ 555a bis 555f BGB, welche den zum 01.05.2013 aufgehobenen § 554 BGB ersetzen. Im Hinblick auf die Erhaltungsmaßnahmen hat sich durch die gesetzliche Neuregelung keine inhaltliche Änderung ergeben. Vielmehr wurde die Vorschrift nun etwas weiter und präziser gefasst. Von einer Erhaltungsmaßnahme spricht man, wenn durch die Maßnahme bestehende Schäden beseitigt (Instandsetzung) und mögliche Schäden vorbeugend verhindert werden (Instandhaltung).

Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen (§ 575 Abs.1 Nr.3 BGB)

Der dritte mögliche Befristungsgrund ergibt sich aus § 575 Abs. 1 Nr. 3 des BGB. Danach muss der Vermieter beabsichtigen, die Mieträume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten zu wollen, sogenannte Werkmietwohnung. Dabei ist es unerheblich, ob die Werkmietwohnung bisher nur von Betriebsangehörigen genutzt wurde (echte Werktmietwohnung), oder ob es sich um eine Wohnung des freien Wohnungsmarkts handelt (unechte Werkmietwohnung).

Mitteilungspflicht

Der Vermieter ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, dem Mieter den Befristungsgrund mitzuteilen. Die Mitteilung hat schriftlich zu erfolgen.

Spätestens bei Vertragsschluss ist dem Mieter diese Mitteilung zu machen. Anderenfalls ist eine Befristung des Mietverhältnisses nicht rechtmäßig und das Mietverhältnis wird automatisch zu einem unbefristeten Mietverhältnis.

Konkretisierung der Befristungsgründe

Der vom Vermieter geltend gemachte Befristungsgrund (§ 575 Abs. 1 Nr.1 – 3 des BGB) muss dem Mieter schriftlich durch einen konkreten Lebenssachverhalt dargelegt werden. Dieser muss glaubhaft und nachvollziehbar sein. Ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen ist nicht möglich. Außerdem ist eine Bezugnahme auf den Gesetzestext nicht ausreichend. Dadurch soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden später nachzuprüfen, ob der Befristungsgrund noch vorliegt.

Der Vermieter kann gegebenenfalls mehrere Befristungsgründe angeben. Er muss sich nicht auf einen einzigen beschränken.

Unzulässiger oder fehlender Befristungsgrund

Hat der Vermieter einen Befristungsgrund benannt, der nicht den gesetzlichen Anspruchsvoraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB genügt oder es wurde trotz Befristung kein Grund angeführt, wird aus dem befristeten Mietverhältnis ein unbefristetes. Dies bestimmt die Sonderregelung des § 575 Abs.1 Satz 2 BGB.

Änderung des Befristungsgrundes

Grundsätzlich darf der von dem Vermieter angegebene Befristungsgrund nicht abgeändert bzw. gewechselt werden.

Zulässig ist jedoch, dass der Vermieter einen anderen Sachverhalt einbringt mit demselben Befristungsgrund. Dies wäre gegeben, wenn der Vermieter seinerzeit Eigenbedarf geltend gemacht hätte mit der Begründung, dass seine Tochter in das Wohnobjekt einzuziehen beabsichtigt. Nun beabsichtigt aber nicht die Tochter, sondern die Oma dort einzuziehen. Diese Sachverhaltsänderung ist zulässig und muss vom Mieter akzeptieret werden, da sie nicht zu einer Abänderung des Befristungsgrundes führt. Der Vermieter macht weiterhin Eigenbedarf geltend.

Überprüfung des Befristungsgrundes – Auskunft (§ 575 Abs.2 BGB)

Frühestens vier Monate vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses ist der Mieter berechtigt, von dem Vermieter Auskunft darüber zu verlangen, ob der seinerzeit angegebene Befristungsgrund noch besteht.

Sollte der Vermieter die Auskunft nicht binnen einer Frist von 1 Monat erteilt haben, steht dem Mieter das Recht zur Verlängerung des Mietverhältnisses zu. Eine Verlängerung in diesem Sinne ist jedoch nicht willkürlich möglich, sondern auf den Zeitraum der Verspätung beschränkt. Dies ergibt sich aus § 575 Abs. 2 Satz 2 BGB.

Verlängerung des Zeitmietvertrages (§ 575 Abs. 3 BGB)

Läuft der Vertrag aus und ist der Befristungsgrund zu diesem Zeitpunkt noch nicht eingetreten, so hat der  Mieter eine Wahlmöglichkeit. Er kann das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt beenden oder  um den Zeitraum der Verspätung verlängern (§ 575 Abs. 3 BGB). Gleiches gilt für den Fall, dass der Befristungsgrund komplett entfallen sein sollte.

Aus anderen Gründen hat der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer keine Möglichkeit eine Verlängerung des Zeitmietvertrages zu erwirken. Auch sogenannte „Härtegründe“ greifen nicht durch.

Vorzeitige Vertragsaufhebung

Vor Vertragsablauf kann der Zeitmietvertrag nur unter der Voraussetzung beendet werden, dass sowohl Vermieter als auch Mieter mit der Beendigung einverstanden sind und miteinander einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag schließen.

Beendigung des Zeitmietverhältnisses

Das Zeitmietverhältnis endet – ohne Kündigung – zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt, wenn

  • der Vermieter die Auskunft über den Befristungsgrund fristgerecht binnen eines Monats erteilt
  • und der Befristungsgrund auch im Zeitpunkt des Vertragsablaufs fortbesteht

Während der gesamten Laufzeit des Zeitmietverhältnisses steht weder dem Vermieter noch dem Mieter das Recht zur Vornahme einer einseitigen Kündigung zu.

Beweislast (§ 575 Abs. 3 S. 3 BGB)

Die Darlegungs- und Beweislast für den Eintritts des Befristungsgrundes trifft den Vermieter. Dies ergibt sich aus der gesetzlichen Bestimmung des § 575 Abs. 3 S. 3 BGB.

Kommt es zwischen Vermieter und Mieter hingegen zu Unstimmigkeiten bezüglich anderen zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen, so trägt derjenige die Beweislast, der sich auf eine unklare Regelung beruft. (Siehe: LG Wuppertal WuM 96,350).

Ausschluss von Mieterhöhungen bei Zeitmietverträgen

Vermieter und Mieter steht es bei den Vertragsverhandlungen über einen Zeitmietvertrag frei, ob sie eine Mieterhöhung vertraglich ausschließen wollen. Bei Zeitmietverhältnissen, die mit einem festen Mietzins auf bestimmte Zeit geschlossen worden sind, ist die Vornahme einer Mieterhöhung unzulässig.

Welcher Wohnraum ist von § 575 BGB ausgenommen?

Die Vorschrift des § 575 BGB gilt für Mietverhältnisse jeder Art, sofern diese auf Wohnraum ausgerichtet sind.

Die Regelungen gelten hingegen nicht für Wohnraum, der dem Mieter nur zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 BGB) zur Verfügung gestellt wird. Darunter fallen auch Studenten- und Jugendwohnheime. Dementsprechend genießen Bewohner von Studenten- und Jugendwohneinrichtungen keinen Kündigungsschutz mehr (OLG Bremen RE WuM 89, 122).

Auch gelten die Vorschriften über Mieterhöhungen bei diesen Wohneinrichtungen nicht. Von diesen Bewohnern kann eine beliebige Miete verlangt werden.

Letzte Aktualisierung: 13.01.2016

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