Bei einem Zeitmietvertrag wird bereits bei Abschluss des Mietvertrages festgelegt, über welche zeitliche Dauer das Mietverhältnis bestehen soll. Ein solcher befristeter Mietvertrag kann jedoch nicht beliebig geschlossen werden, Vermieter müssen die Befristung schlüssig begründen.

Formvorschrift

Der befristete Mietvertrag muss in Schriftform abgeschlossen werden. Dies sieht § 126 BGB zwingend vor. Sämtliche vertraglichen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter sind schriftlich niederzulegen. Diese Regelung betrifft jeden Zeitmietvertrag, deren Vertragsdauer ein Jahr überschreitet (§ 550 BGB).

Ein nicht schriftlich abgeschlossener befristeter Mietvertrag wird zwar nicht ungültig, hat jedoch zur Folge, dass es sich automatisch um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt. Eine Befristung ist somit nur schriftlich möglich.

Höchstdauer der Befristung

Der Gesetzgeber hat keine zeitliche Obergrenze zur Festlegung der Befristung gesetzt. Daher ist jede Zeitspanne zulässig.

Übrigens: Ein unbefristeter Mietvertrag kann durch eine entsprechende schriftliche Vertragsänderung in einen echten Zeitmietvertrag umgewandelt werden.

Wann befristeter Mietvertrag möglich ist

Ein Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) kann nur unter einem der folgenden sachlichen Gründe wirksam abgeschlossen werden:

1. Eigenbedarf (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB)
2. Modernisierung und Baumaßnahmen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB)
3. Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen (§ 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB)

Ausschließlich auf der Grundlage dieser drei Qualifizierungsgründe ist der Abschluss eines befristeten Mietvertrages zulässig.

Zulässige Gründe für Zeitmietvertrag

Eigenbedarf

Eine Befristung ist zulässig sollte der Vermieter beabsichtigen, den Wohnraum für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen zu wollen. Dabei ist nicht erforderlich, dass der Vermieter das Wohnobjekt tatsächlich benötigt, aber er muss es ernsthaft nutzen wollen.

Lesetipp: Eigenbedarf des Vermieteres

Modernisierung und Baumaßnahmen

Ein weiterer Befristungsgrund ist gegeben, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Mietsache durch Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen zu beseitigen, instand zu setzen oder so wesentlich verändern zu wollen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erheblich erschweren würde.

Voraussetzung für die Geltendmachung dieses Befristungsgrundes ist jedoch, dass es sich um zulässige Bau- bzw. Modernisierungsmaßnahmen handelt. Darüber hinaus muss durch diese Maßnahmen eine wesentliche Veränderung der Mietsache eintreten. Dies ist bei jeder Umgestaltung der Räumlichkeiten der Fall, bei welcher die Sachsubstanz erhalten bleibt. Unter Beseitigung ist nicht nur der vollständige Abriss der Mietsache zu verstehen. Vielmehr ist entscheidend, dass die Mietsache nach der Maßnahme nicht mehr ihre räumliche Gestalt hat.

Beispiel: Aus mehreren kleinen Wohnungen wird eine große Wohnung gemacht.

Von einer Erhaltungsmaßnahme spricht man, wenn durch die Maßnahme bestehende Schäden beseitigt (Instandsetzung) und mögliche Schäden vorbeugend verhindert werden (Instandhaltung).

Betriebsbedarf bei Werkmietwohnungen

Der dritte mögliche Befristungsgrund ergibt sich, wenn der Vermieter beabsichtigt, die Mieträume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten zu vermieten, sogenannte Werkmietwohnung.

Dabei ist es unerheblich, ob die Werkmietwohnung bisher nur von Betriebsangehörigen genutzt wurde (echte Werkmietwohnung), oder ob es sich um eine Wohnung des freien Wohnungsmarkts handelt (unechte Werkmietwohnung).

Mitteilungspflicht

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Befristungsgrund mitzuteilen. Die Mitteilung hat schriftlich spätestens bei Vertragsschluss zu erfolgen. Andernfalls ist eine Befristung des Mietverhältnisses nicht wirksam und das Mietverhältnis wird automatisch zu einem unbefristeten Mietverhältnis.

Konkretisierung der Befristungsgründe

Der vom Vermieter geltend gemachte Befristungsgrund muss dem Mieter schriftlich durch einen konkreten Lebenssachverhalt dargelegt werden. Dieser muss glaubhaft und nachvollziehbar sein.

Ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen ist nicht möglich. Außerdem ist eine Bezugnahme auf den Gesetzestext nicht ausreichend. Dadurch soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden später nachzuprüfen, ob der Befristungsgrund noch vorliegt.

Der Vermieter kann gegebenenfalls mehrere Befristungsgründe angeben. Er muss sich nicht auf einen einzigen beschränken.

Unzulässiger oder fehlender Befristungsgrund

Hat der Vermieter einen Befristungsgrund benannt, der nicht den gesetzlichen Anspruchsvoraussetzungen genügt oder es wurde trotz Befristung kein Grund angeführt, wird aus dem befristeten Mietverhältnis ein unbefristetes.

Änderung des Befristungsgrundes

Grundsätzlich darf der von dem Vermieter angegebene Befristungsgrund nicht abgeändert bzw. gewechselt werden. Zulässig ist jedoch, dass der Vermieter einen anderen Sachverhalt einbringt mit demselben Befristungsgrund.

Beispiel: Der Vermieter hat seinerzeit Eigenbedarf geltend gemacht mit der Begründung, dass seine Tochter in die Wohnung einzuziehen beabsichtigt. Nun beabsichtigt aber nicht die Tochter, sondern die Oma dort einzuziehen. Diese Sachverhaltsänderung ist zulässig und muss vom Mieter akzeptieret werden, da sie nicht zu einer Abänderung des Befristungsgrundes führt. Der Vermieter macht weiterhin Eigenbedarf geltend.

Überprüfung des Befristungsgrundes – Auskunft

Frühestens vier Monate vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses ist der Mieter berechtigt, von dem Vermieter Auskunft darüber zu verlangen, ob der seinerzeit angegebene Befristungsgrund noch besteht.

Sollte der Vermieter die Auskunft nicht binnen einer Frist von 1 Monat erteilt haben, steht dem Mieter das Recht zur Verlängerung des Mietverhältnisses zu. Eine Verlängerung in diesem Sinne ist jedoch nicht willkürlich möglich, sondern auf den Zeitraum der Verspätung beschränkt.

Zeitmietvertrag verlängern

Läuft der Vertrag aus und ist der Befristungsgrund zu diesem Zeitpunkt noch nicht eingetreten, so hat der Mieter eine Wahlmöglichkeit. Er kann das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt beenden oder um den Zeitraum der Verspätung verlängern. Gleiches gilt für den Fall, dass der Befristungsgrund komplett entfallen sein sollte.

Hinweis: Aus anderen Gründen hat der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer keine Möglichkeit eine Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses zu erwirken. Auch sogenannte „Härtegründe“ greifen nicht durch.

Vorzeitige Vertragsaufhebung

Vor Vertragsablauf kann der befristete Mietvertrag nur unter der Voraussetzung beendet werden, dass sowohl Vermieter als auch Mieter mit der Beendigung einverstanden sind und miteinander einen einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag schließen.

Ende des Zeitmietvertrages

Der Zeitmietvertrag endet automatisch und ohne Kündigung zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt, wenn

• der Vermieter die Auskunft über den Befristungsgrund fristgerecht binnen eines Monats erteilt
• und der Befristungsgrund auch im Zeitpunkt des Vertragsablaufs fortbesteht

Während der gesamten Laufzeit des befristeten Mietvertrages steht weder dem Vermieter noch dem Mieter das Recht zur Vornahme einer einseitigen Kündigung zu.

Mieterhöhung beim Zeitmietvertrag

Vermieter und Mieter steht es bei den Vertragsverhandlungen über einen befristeten Mietvertrag frei, ob sie eine Mieterhöhung vertraglich ausschließen wollen. Bei befristeten Mietverträgen, die mit einer festen Miete auf bestimmte Zeit geschlossen worden sind, ist die Vornahme einer Mieterhöhung unzulässig.

Welcher Wohnraum ist von Zeitmietverträgen ausgenommen?

Die Regelungen gelten nicht für Wohnraum, der dem Mieter nur zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 BGB) zur Verfügung gestellt wird. Darunter fallen auch Studenten- und Jugendwohnheime. Dementsprechend genießen Bewohner von Studenten- und Jugendwohneinrichtungen keinen Kündigungsschutz.