Schönheitsreparaturen Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag

Einer der häufigsten Streitpunkte im Mietrecht sind die sogenannten Schönheitsreparaturen. Die Vornahme von Schönheitsreparaturen zählt im Rahmen der Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung zu den Hauptpflichten des Vermieters. In der Regel hat der Vermieter die Kosten für mögliche Schönheitsreparaturen bei der Höhe des Mietzinses bereits einkalkuliert.

Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters (§ 538 BGB)

Die Gebrauchserhaltung der Mietsache gehört zu den Pflichten des Vermieters, für die er entsprechend Sorge zu tragen hat (§ 538 BGB). Dabei geht es um alle Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, insbesondere Verschleißschäden.

Definition Schönheitsreparaturen

Eine konkrete Definition des Begriffs der Schönheitsreparaturen gibt es nicht. Einen Anhaltspunkt liefert hier allerdings § 28 Abs. 4 der II. BV vornehmen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen (Siehe: BGH RE WuM 87, 306):

  • Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • Das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der    Fenster und Außentüren von innen.
  • Die Beseitigung von Dübeln und das Verschließen von Löchern in den Wänden und Decken

Unter Schönheitsreparaturen sind somit alle malermäßigen Arbeiten zu verstehen, die erforderlich sind, um die Räume in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen. Bei längerer Mietdauer können Schönheitsreparaturen auch in vertraglich vereinbarten Intervallen erfolgen, man spricht dann von laufenden Schönheitsreparaturen.

Keine Schönheitsreparaturen

Die obige Aufzählung der zu verrichtenden Schönheitsreparaturen ist abschließend. Dies bedeutet, dass alle darüber hinausgehenden Reparaturen keine Schönheitsreparaturen sind. Somit zählen beispielsweise nachfolgende Arbeiten nicht zu den Schönheitsreparaturen:

  • Das Streichen von Balkonen, Terrassen und Fenstern von außen
  • Die Instandsetzung von Fensterverkittung
  • Das Erneuern (Auswechseln) von Teppichböden
  • Das Abschleifen / Versiegeln von Holzfußböden;   Parkettböden fallen grundsätzlich in die Zuständigkeit des Vermieters und sind in der Regel alle 15 bis 20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln (Siehe: LG Wiesbaden WuM 91, 540)
  • Das Streichen des Hausflurs und sonstiger Gemeinschaftsräume
  • Alle Schäden, die auf normaler Abnutzung der Mietsache beruhen
  • Schäden, die der Mieter nicht verursacht hat
  • Glasarbeiten
  • Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern und Leitungen

Abwälzen von Schönheitsreparaturen auf den Mieter

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich etwas Anderes bestimmt. Durch entsprechende mietvertragliche Vereinbarungen hat der Vermieter die Möglichkeit, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Nur dann wird er von der gesetzlichen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen frei (OLG Düsseldorf NZM 2007, 215). Für Mieter empfiehlt sich daher vor Vertragsabschluss, die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag genau zu lesen und diese ggf. mit dem Vermieter individuell zu verhandeln.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Nach Auffassung des BGH ist zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nachfolgende Klausel im Mietvertrag ausreichend: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“(siehe: BGH ZMR 2005, 105; BGH NZM 2007, 879).

Diese Klausel ist dahingehend auszulegen, dass der Mieter mit der Renovierung der Mietsache belastet wird und insoweit die Wahl hat, die Renovierungsarbeiten selbst vornehmen zu dürfen. Wesentlich präziser hingegen ist nachfolgende Formulierung: „Der Mieter hat auf eigene Kosten die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese umfassen: Tapezieren der Wände…(Konkretisierung der geschuldeten Renovierungsarbeiten)“.

Bedarfsklausel

Auch durch Vereinbarung der sogenannten Bedarfsklausel im Mietvertrag sind Schönheitsreparaturen nach Ansicht des BGH rechtswirksam auf den Mieter abgewälzt (Siehe: BGH NZM 2004, 497). In der Regel lautet diese Klausel wie folgt: „Der Mieter hat alle während der Dauer der Mietzeit je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen“.

Unklare Klausel

Unklar und angreifbar wäre eine Klausel, in der es heißt: „Die laufenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“. Insoweit bleibt ungeregelt, ob der Mieter die Vornahme oder die Kosten der Schönheitsreparaturen schuldet.

Letzte Aktualisierung: 14.01.2016

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