Schönheitsreparaturen - Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag
Eines der schwierigsten Rechtsgebiete im Mietrecht ist das Recht der Schönheitsreparaturen. Unzählige Gerichtsentscheidungen, insbesondere die des Bundesgerichtshofs (BGH), unternehmen den Versuch für Rechtsklarheit zu sorgen. Im Gesetz sind Schönheitsreparaturen als Ausfluss zu § 538 BGB erfasst.
§ 538 BGB Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters
§ 538 BGB bestimmt, dass der Vermieter verpflichtet ist, für die Gebrauchserhaltung der Mietsache Sorge zu tragen. Dies betrifft insbesondere Verschleißschäden und alle Veränderungen (Verschlechterungen und Verbesserungen). Somit ist der wichtigste Anwendungsfall des § 538 BGB der der Schönheitsreparaturen. § 538 BGB gilt im Übrigen für alle Mietverhältnisse.
Abbedingen des § 538 BGB
Der Vermieter wird nur dann von der gesetzlichen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen frei, wenn diese rechtswirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist (Siehe: OLG Düsseldorf NZM 2007, 215).
Definition Schönheitsreparaturen
Eine konkrete Definition des Begriffs der Schönheitsreparaturen gibt es nicht. Eine Begriffsbestimmung lässt sich gleichwohl unter Bezugnahme auf § 28 Abs. 4 der II. BV vornehmen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen (Siehe: BGH RE WuM 87, 306):
- Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
- Das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
- Die Beseitigung von Dübeln und das Verschließen von Löchern in den Wänden und Decken
Unter Schönheitsreparaturen sind somit alle malermäßigen Arbeiten zu verstehen, die erforderlich sind, um die Räume in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen.
Keine Schönheitsreparaturen
Die unter der Rubrik "Definition Schönheitsreparaturen" genannte Aufzählung der zu verrichtenden Arbeiten ist abschließend. Dies bedeutet, dass alle darüber hinausgehenden Reparaturen keine Schönheitsreparaturen sind. Somit zählen beispielsweise nachfolgende Arbeiten nicht zu den Schönheitsreparaturen:
- Das Streichen von Balkonen, Terrassen und Fenstern von außen
- Die Instandsetzung von Fensterverkittung
- Das Erneuern (Auswechseln) von Teppichböden
- Das Abschleifen / Versiegeln von Holzfußböden; Parkettböden fallen grundsätzlich in die Zuständigkeit des Vermieters und sind in der Regel alle 15 bis 20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln (Siehe: LG Wiesbaden WuM 91, 540)
- Das Streichen des Hausflurs und sonstiger Gemeinschaftsräume
- Alle Schäden, die auf normaler Abnutzung der Mietsache beruhen
- Schäden, die der Mieter nicht verursacht hat
- Glasarbeiten
- Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern und Leitungen
Abwälzen von Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Es sei denn, im Mietvertrag ist ausdrücklich etwas Anderes bestimmt. Durch entsprechende mietvertragliche Vereinbarungen hat der Vermieter die Möglichkeit, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen.
Klauseln zu Schönheitsreparaturen
Nach Auffassung des BGH ist zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nachfolgende Klausel im Mietvertrag ausreichend: "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter"(siehe: BGH ZMR 2005, 105; BGH NZM 2007, 879).
Diese Klausel ist dahingehend auszulegen, dass der Mieter mit der Renovierung der Mietsache belastet wird und insoweit die Wahl hat, die Renovierungsarbeiten selbst vornehmen zu dürfen. Wesentlich präziser hingegen ist nachfolgende Formulierung: "Der Mieter hat auf eigene Kosten die laufenden Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese umfassen: Tapezieren der Wände...(Konkretisierung der geschuldeten Renovierungsarbeiten)".
Bedarfsklausel
Auch durch Vereinbarung der sogenannten Bedarfsklausel im Mietvertrag sind Schönheitsreparaturen nach Ansicht des BGH rechtswirksam auf den Mieter abgewälzt (Siehe: BGH NZM 2004, 497). In der Regel lautet diese Klausel wie folgt: "Der Mieter hat alle während der Dauer der Mietzeit je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen".
Unklare Klausel
Unklar und angreifbar wäre eine Klausel, in der es heißt: "Die laufenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter". Insoweit bleibt ungeregelt, ob der Mieter die Vornahme oder die Kosten der Schönheitsreparaturen schuldet.
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