Fristen bei Schönheitsreparaturen Fristenregelung

FINANZCHECK

Der Vermieter kann mietvertraglich bestimmen, dass der Mieter nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Dies hat der BGH ausdrücklich entschieden (BGH Urt. v. 28.04.2004 – VIII ZR 230/03 ). Die Fristen sind je nach Nutzung der Räume zeitlich unterschiedlich gestaffelt und sind vom Mieter einzuhalten. Spätestens bei Auszug des Mieters müssen diejenigen Räume renoviert werden, für die die Fristen bereits abgelaufen sind. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob der Mieter die Wohnung zuvor in renoviertem oder unrenoviertem Zustand übernommen hat.

Fristenplan

Nachfolgende Renovierungsfristen sind nach Auffassung des BGH im Allgemeinen angemessen für Mietverträge, die vor dem 31.03.2008 abgeschlossen wurden:

Räume Intervall
Küchen, Bäder und Duschen (Nassräume): alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume (Trockenräume): alle 5 Jahre
Flure, Dielen und Toiletten (Trockenräume): alle 5 Jahre
Nebenräume: alle 7 Jahre

Für Mietverträge, die nach dem 01.04.2008 geschlossen wurden, haben sich nach einer Entscheidung des BGH (Urt. v. 26.09.2007 – VIII ZR 143/06) nachfolgende Renovierungsfristen als Orientierung etabliert:

Räume Intervall
Küchen, Bäder und Duschen (Nassräume): alle 5 Jahre
Wohn- und Schlafräume (Trockenräume): alle 8 Jahre
Flure, Dielen und Toiletten (Trockenräume): alle 8 Jahre
Nebenräume: alle 10 Jahre

Diese Fristen sind auch maßgeblich für die Anstriche von Fenstern, Türen und Heizungsrohre der jeweiligen Räume (BGH Urt. v. 16.02.2005 – VIII ZR 48/04).

Wichtig zu wissen: die oben genannten Fristen sind weder bindend noch absolut. Sie dienen vielmehr zur Orientierung, da immer vom Renovierungsbedarf der Mieträume auszugehen ist und dieser von den Fristen abweichen kann.

Bei der Beurteilung des Renovierungsbedarfs kommt es übrigens nicht auf die Meinung des Vermieters an, vielmehr ist auf die Einschätzung eines sogenannten objektiven Betrachters abzustellen (BGH Urt. v. 06.04.2005 – VIII ZR 192/04). Dies gilt insbesondere für Fälle, in denen der Vermieter möglicherweise übertrieben hohe Anforderungen an die Renovierungsarbeiten stellt.

Beispiele wirksamer Fristenvereinbarungen

  • „Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen erforderlich…“;
  • „Die Schönehitsreparaturen sind in der Regel in folgenden Zeitabständen durchzuführen…“(Aufzählung der üblichen Fristen).

Unwirksame Fristenregelungen

Ist eine Frist für Renovierungsarbeiten in der mietvertraglichen Vereinbarung kürzer als allgemein anerkannt, oder wurde eine starre Friste festgelegt, so ist eine solche Vereinbarung unzulässig. In diesen Fällen wird nicht berücksichtigt, dass eine Renovierung auch objektiv erforderlich sein muss.

Unzulässigkeit zu kurzer und starrer Fristen

Zu kurze Fristen stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Ist die zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Fristenregelung (s.o.: Orientierung für Renovierungsfrsiten) zu kurz bestimmt und daher unwirksam, sind sämtliche Klauseln über Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH Urt. v. 28.06.2006 – VIII ZR 124/05). Unter Umständen muss der Mieter dann gar nicht renovieren (BGH Urt. v. 23.06.2004 – VIII ZR 361/03).

Starr sind sämtliche Klauseln, die eine Verlängerung der Fristen nicht zulassen. Ein starrer Fristenplan liegt dann vor, wenn der Mieter nach Ablauf der Fristen auf jeden Fall zur Renovierung verpflichtet ist. Eine solche unzulässige Klausel lautet beispielsweise: „Der Mieter ist verpflichtet Schönheitsreparaturen ….. mindestens in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen“.

In dieser Vereinbarung sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da es sich um absolut feststehende Fristen handelt, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf unberücksichtigt lassen. Mit anderen Worten: Der Mieter wäre zur Vornahme von Renovierungsarbeiten im Rahmen der Fristen verpflichtet, obgleich sich die Wohnräume noch in einem guten Zustand befinden. In diesem Zusammenhang bleibt festzuhalten, dass Fristenpläne, die die Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verbindlich angeben mit „mindestens“ oder „spätestens“, unzulässig sind.

Beispiele unwirksamer Fristenregelungen

  • „Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen.“ (OLG Düsseldorf NZM 2006, 462);
  • „Auf die üblichen Fristen wird Bezug genommen“ (BGH Urt. v. 05.04.2006 – VIII ZR 106/05);
  • „Die Schönheitsreparaturen sind nach folgenden Regelfristen auszuführen“ (LG Hannover WUM 2007, 191);
  • „Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung von Schönheitsreparaturen in Küchen, Badräumen und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen von 7 Jahren durchzuführen.“ (BGH Urt. v. 22.09.2004 – VIII ZR 360/03).

Besonderheit: Weiche Fristen

Eine Besonderheit stellen die sogenannten „weichen Fristen“ dar. Wird die Gültigkeit einer Fristenregelung im Mietvertrag  durch eine weitere Regelung eingeschränkt, spricht man von sogenannten „weichen“ Fristen. Findet sich beispielsweise im Mietvertrag eine starre Fristenregelung, wäre diese an sich unwirksam. Ist diese starre Fristenregelung im nächsten Absatz des Mietvertrages jedoch dahingehend eingeschränkt, dass der Mieter das Recht erhält, diese Fristen je nach Zustand der Wohnung nach billigem Ermessen entsprechend zu verlängern oder gegebenenfalls auch zu verkürzen, wird diese zunächst unwirksame Fristenregelung nunmehr wirksam (BGH Urt. v. 16.02.2005 – VIII ZR 48/04).

Schadensersatzansprüche des Mieters bei unwirksamen Klauseln

Dem Mieter können Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zustehen, wenn die mietvertragliche Klausel bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam sein sollte und der Mieter (dennoch) im Vertrauen auf die Wirksamkeit dieser Klausel die entsprechenden Malerarbeiten vorgenommen hat. In solchen Fällen kann er hierfür von dem Vermieter Aufwendungsersatz verlangen (LG Karlsruhe NZM 2006, 508; AG München NZM 2001, 1030). Dieser besteht in der Erstattung des Materials und gegebenenfalls gezahlten Werklohns.

Ansprüche des Vermieters bei unwirksamer Klausel ?

Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Anpassung des Mietvertrags, wenn die im Mietvertrag geregelte Klausel bezüglich Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Der Vermieter kann dem Mieter jedoch Verhandlungen über eine Vertragsänderung anbieten, um letztlich eine wirksame Klausel zu vereinbaren.

Letzte Aktualisierung: 14.01.2016

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