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Fristen bei Schönheitsreparaturen - Fristenregelung

Zulässig ist eine mietvertragliche Bestimmung, nach der der Vermieter dem Mieter auferlegt, Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen seit Mietbeginn vornehmen zu müssen. Dies hat der BGH ausdrücklich entschieden (Siehe: BGH WuM 2004, 333 ). Die
Fristen sind je nach Nutzung der Räume zeitlich unterschiedlich gestaffelt. Sie sind von dem Mieter einzuhalten. Spätestens bei Auszug des Mieters müssen diejenigen Räume renoviert werden, für die die Fristen bereits abgelaufen sind. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob der Mieter die Wohnung zuvor in renoviertem oder unrenoviertem Zustand übernommen hat.

Fristenplan

Nachfolgende Renovierungsfristen sind nach Auffassung des BGH im Allgemeinen angemessen:

Küchen, Bäder und Duschen (Nassräume	alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume (Trockenräume):	alle 5 Jahre
Flure, Dielen und Toiletten (Trockenräume):	alle 5 Jahre
Nebenräume:	alle 7 Jahre

 

Diese Fristen sind auch maßgeblich für die Anstriche von Fenstern, Türen und Heizungsrohre der jeweiligen Räumen (Siehe: BGH WuM 2005, 241). Wichtig zu wissen ist, dass die o.g. Fristen weder bindend noch absolut sind. Sie dienen vielmehr zur Orientierung, da immer nach dem Renovierungsbedarf der Mieträume auszugehen ist und dieser von den Fristen abweichen kann.

Unter Umständen sind in Mietverträgen, die mit Wirkung ab dem Kalenderjahr 2008 abgeschlossen worden sind, nur noch längere Fristen wirksam (Siehe: BGH WuM 2007, 684).

Beispiele wirksamer Fristenvereinbarungen

• "Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in den folgenden Zeitabständen erforderlich...";
• "Die Schönehitsreparaturen sind in der Regel in folgenden Zeitabständen durchzuführen..."(Aufzählung der üblichen Fristen).

Unwirksame Fristenregelungen

Ist die zwischen Vermieter und Mieter vereinbarte Fristenregelung unwirksam, folgt daraus, dass sämtliche Klauseln über Schönheitsreparaturen unwirksam sind (Siehe: LG Hamburg NZM 2004, 295). In diesem Fall muss der Mieter gar nicht renovieren (Siehe: BGH WuM 2004, 463). Unwirksamkeit der Fristenregelung liegt vor bei Vereinbarung von kürzeren als allgemein anerkannten Renovierungsfristen und auch bei einer starren Fristenregelung.

Verkürzung der anerkannten Fristen

Eine mietvertragliche Klausel, die einen Fristenplan mit zu kurzen Renovierungsfristen enthält, ist unwirksam (Siehe: OLG München NZM 2007, 215). Die Fristen sind dann zu kurz, wenn sie nicht den unter der Rubrik "Fristenplan" genannten und allgemein anerkannten Fristen entsprechen, also alle drei Jahre bei Nassräumen, alle fünf Jahre bei Trockenräumen und alle sieben Jahre bei Nebenräumen.

Unzulässigkeit starrer Fristen

Ebenfalls für unzulässig erklärt hat der BGH die Vereinbarung eines starren Fristenplanes (Siehe: BGH ZMR 2004, 736).  Starr sind sämtliche Klauseln, die eine Verlängerung der Fristen nicht zulassen. Ein starrer Fristenplan liegt dann vor, wenn der Mieter nach Ablauf der Fristen auf jeden Fall zur Renovierung verpflichtet ist. Eine solche unzulässige Klausel lautet beispielsweise: „ Der Mieter ist verpflichtet Schönheitsreparaturen ….. mindestens in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen“.

In dieser Vereinbarung sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da es sich um absolut feststehende Fristen handelt, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf unberücksichtigt lassen. Mit anderen Worten: Der Mieter wäre zur Vornahme von Renovierungsarbeiten im Rahmen der Fristen verpflichtet, obgleich sich die Wohnräume noch in einem guten Zustand befinden. In diesem Zusammenhang bleibt festzuhalten, dass Fristenpläne, die die Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verbindlich angeben mit "mindestens" oder "spätestens", unzulässig sind.

Beispiele unwirksamer Fristenregelungen

• "Schönheitsreparaturen sind mindestens in der Zeitfolge von drei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen." (siehe: OLG Düsseldorf NZM 2006, 462);
• "Auf die üblichen Fristen wird Bezug genommen" (siehe: BGH WUM 2006, 377);
• "Die Schönheitsreparaturen sind nach folgenden Regelfristen auszuführen" (siehe: LG Hannover WUM 2007, 191);
• "Der  Mieter ist verpflichtet, die Ausführung von Schönheitsreparaturen in Küchen, Badräumen und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von 5 Jahren und in anderen Nebenräumen von 7 Jahren durchzuführen." (siehe: BGH WUM 2004, 660).

Un-/Wirksame Fristenklauseln

Sobald die Gültigkeit einer Fristenregelung im Mietvertrag eingeschränkt ist, spricht man von sogenannten "weichen" Fristen. Findet sich beispielsweise im Mietvertrag eine starre Fristenregelung, wäre diese an sich unwirksam. Ist diese starre Fristenregelung im nächsten Absatz des Mietvertrages jedoch dahingehend eingeschränkt, dass der Mieter das Recht erhält, diese Fristen je nach Zustand der Wohnung nach billigem Ermessen entsprechend zu verlängern oder gegebenenfalls auch zu verkürzen, wird diese zunächst unwirksame Fristenregelung nunmehr wirksam (Siehe: BGH WuM 2005, 241).

Schadensersatzansprüche des Mieters bei unwirksamen Klauseln

Wenn die mietvertragliche Klausel bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam sein sollte und der Mieter (dennoch) im Vertrauen auf die Wirksamkeit dieser Klausel die entsprechenden Malerarbeiten vorgenommen hat, kann er hierfür von dem Vermieter Aufwendungsersatz verlangen (LG Karlsruhe NZM 2006, 508; AG München NZM 2001, 1030). Dieser besteht in der Erstattung des Materials und gegebenenfalls gezahlten Werklohns.

Vermieter-Ansprüche bei unwirksamer Klausel ?

Ist die im Mietvertrag geregelte Klausel bezüglich Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam, hat der Vermieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf, den Mietvertrag entsprechend abändern bzw. anpassen zu dürfen. Der Vermieter kann dem Mieter jedoch Verhandlungen über eine Vertragsänderung anbieten, um letztlich eine wirksame Klausel zu vereinbaren.