Individuelle Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen

Dem Vermieter steht die Möglichkeit zu, mit dem Mieter individuelle vertragliche Vereinbarungen im Hinblick auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen zu treffen. Diese Individualvereinbarungen sind allerdings nur dann rechtswirksam, wenn sie mit dem Mieter gesondert ausgehandelt und von diesem akzeptiert worden sind. Im Zweifelsfall hat der Vermieter den Beweis dafür zu erbringen, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt.

Zudem ist es dem Vermieter nur im Rahmen einer Individualvereinbarung gestattet, dem Mieter eine Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung aufzuerlegen (BGH Urt. v. 12.09.2007 – VIII ZR 316/06). Allerdings ist die Verpflichtung zur Vornahme einer Endrenovierung nur dann wirksam, wenn die Frist zur Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bereits abgelaufen ist (BGH Urt. v. 01.07.1987 – VIII ARZ 9/86). Diese weitere Renovierungsvereinbarung würde den Mieter ansonsten in der Summe seiner Pflichten unangemessen benachteiligen und wäre somit unwirksam (BGH Urt. v. 28.04.2004 – VIII ZR 230/03).

Unzulässigkeit unangemessener Benachteiligung des Mieters

Da in fast allen vorformulierten Mietverträgen Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen zu finden sind, sind diese Vereinbarungen insbesondere daraufhin zu prüfen, ob und inwieweit sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Liegt eine unangemessene Benachteiligung vor, ist eine solche Klausel unwirksam. Unwirksam wäre beispielsweise eine formularmäßige Klausel, die den Mieter mit Schönheitsreparaturen belastet, die über den tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf hinausgehen.

Eine konkrete Definition des Begriffs der Schönheitsreparaturen fehlt zwar im Gesetz, jedoch liefert § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung einen Anhaltspunkt. Danach umfassen Schönheitsreparaturen (BGH Urtl. v. 01.07.1987 – VIII ARZ 9/86):

  • Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • Das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der    Fenster und Außentüren von innen.
  • Die Beseitigung von Dübeln und das Verschließen von Löchern in den Wänden und Decken

Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass zum Anstrich der Wände außerdem das Streichen der Sockel- und Fußleisten gehört, da diese die Wand abschließen. Hier empfiehlt sich vor Durchführung entsprechender Arbeiten eine Rücksprache mit dem Vermieter.

Unter Schönheitsreparaturen sind alle malermäßigen Arbeiten zu verstehen, die erforderlich sind, um die Räume in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen.

Letzte Aktualisierung: 14.01.2016

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