Quoten- und Abgeltungsregelung

Der Rückgriff auf eine sogenannte Quoten- bzw. Abgeltungsklausel kann nötig sein, wenn ein Mieter bereits nach relativ kurzer Mietdauer oder im Falle eines längeren Mietverhältnisses vor erneutem Renovierungsbedarf auszieht. Der Vermieter hat in diesen Konstellationen ein berechtigtes Interesse daran, einen anteiligen Ausgleich für die Abnutzung des Mietobjekts zu erhalten.

Eine Quoten- bzw. Abgeltungsklausel verpflichtet den Mieter daher, einen festgelegten Teilbetrag für vorzunehmende Renovierungsarbeiten zu zahlen. Damit kauft der Mieter sich sozusagen frei und muss die Schönheitsreparaturen nicht selbst durchführen. In welcher Höhe sich der Mieter an den Renovierungskosten beteiligen muss, richtet sich nach der verstrichenen Zeit seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen bzw. seit Beginn des Mietverhältnisses im Verhältnis zum anerkannten Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Wichtig dabei ist, dass nur solchen Renovierungleistungen berücksichtigt werden dürfen, die in die Vertragslaufzeit des Mieters fallen.

BGH ändert Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenklauseln

Der BGH hat mit einem Beschluss (VIII ZR 352/12) allerdings grundsätzlich Bedenken geäußert, dass der Mieter bei der Ermittlung einer solchen Quote im Sinne des § 307 BGB unangemessen benachteiligt werden könnte. Deshalb stellen formularvertragliche Regelungen zu Abgeltungsquoten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und sind unwirksam.

Im Anschluss an diesen Beschluss hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben (BGH Urt. v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13), wonach Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Nunmehr ist eine Formularklausel unwirksam, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben wird und ihm dabei die Schönheitsreparaturen ohne angemessene Entschädigung auferlegt werden. Eine entsprechende Klausel führt dazu, dass der Mieter alle Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigt und im extremsten Fall in einem besseren Zustand wieder übergeben müsste, als er sie vom Vermieter erhalten hat.

Gerichtliche Entscheidungen

  • BGH erklärt Quotenklausel für unwirksam, wenn sie so abgefasst ist, dass sie den Anschein einer bindenden Wirkung zu dem vom Vermieter festgelegtem Unternehmen erweckt. Dem Mieter muss die Möglichkeit eingeräumt werden, sich auch Kostenvoranschläge von anderen Unternehmen einzuholen, möglicherweise günstigere (BGH Az. VIII ZR 285/12, 29.05.2013).
  • Über die Quoten-/Abgeltungsklausel darf von dem Mieter nicht für mehr als fünf Jahre zurückliegende Schönheitsreparaturen ein 100%-iger Ersatz verlangt werden (Siehe: LG Berlin WuM 2002, 517).
  • Die betragsmäßige Beteiligung des Mieters an den Kosten von Schönheitsreparaturen kann auf einem einzuholenden Kostenvoranschlag basieren. Insoweit darf der Kostenvoranschlag des Vermieters jedoch nicht als verbindlich festgelegt sein (Siehe: LG Duisburg WuM 1990, 201). Auch dem Mieter muss zugestanden werden, einen eigenen Kostenvoranschlag einholen zu dürfen.
  • Um die Verpflichtung zur kostenmäßigen Beteiligung an den Schönheitsreparaturen abzuwenden, muss dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt werden, selbst renovieren zu dürfen. Dies darf dem Mieter nicht verweigert werden (Siehe: AG Lörrach WuM 1998, 216). Insoweit kann der Mieter sogar die Einholung des Kostenvoranschlags durch den Vermieter abwarten und erst dann entscheiden, ob er die Schönheitsreparaturen selbst durchführen möchte oder nicht (Siehe: LG Braunschweig WuM 2001, 484).
  • Die Quotenklausel und damit die Verpflichtung zur Zahlung entfällt für den Mieter, wenn sich die vorgeschriebenen Renovierungsfristen nicht an den allgemein anerkannten Staffel-Fristen orientieren (Siehe: BGH RE WuM 1988, 294).
  • Auch für den Fall, dass die in der Quotenklausel vereinbarten Fristen und Prozentsätze bezüglich der Kostenquote des Mieters „starr“ geregelt sein sollten, entfällt eine Zahlungsverpflichtung des Mieters gänzlich aus Gründen der Unzulässigkeit. (Siehe auch Entscheidungen des BGH Az.: VIII ZR 361/03 vom 23.06.2004 sowie Az.: VIII ZR 247/08 vom 07.03.2007 .  Als starr gilt eine Vereinbarung, die feste Beträge ohne Berücksichtigung des aktuellen Zustandes vorsieht. So ist beispielsweise eine vereinbarte Kostenbeteiligung „nach 12 Monaten: 20 Prozent, nach 24 Monaten: 40 Prozent, nach 36 Monaten: 60 Prozent, nach 48 Monaten: 80 Prozent“ unzulässig und unwirksam.
  • Durch eine Quotenregelung darf keine Pauschalsumme im Hinblick auf die Kostenbeteiligung von dem Mieter verlangt werden. Vielmehr muss die Zahlungsquote stets in Relation zu den noch nicht abgelaufenen Renovierungsfristen stehen (Siehe: AG Düsseldorf WuM 1991, 681).
  • Ist die Regelung bezüglich der Berechnungsweise der Kostenquote für einen juristisch nicht gebildeten Mieter unverständlich, d.h. es ist nicht erkennbar, wie der Zeitraum zur Bestimmung der Quote zu berechnen ist, ist die Klausel unwirksam (Siehe: BGH WuM 2007, 684).
  • Unwirksam ist auch eine Klausel, in der bestimmt ist, dass „angelaufene Renovierungsintervalle“ vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sein sollen. Diese Klausel hält der BGH für unklar (BGH Urt. v. 05.03.2008 – VIII ZR 95/07 ).

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Letzte Aktualisierung: 14.01.2016

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