Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

Der Vermieter kann den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn dieser eine Schönheitsreparatur trotz Fälligkeit nicht durchgeführt hat. In der Regel sind Schönheitsreparaturen spätestens mit dem Ende des Mietverhältnisses fällig. Entscheidend dabei ist allerdings, zu welchem Zeitpunkt der Mieter die Schönheitsreparaturen trotz wirksamer Vereinbarung nicht durchführt hat. Denn lediglich eine unterlassene Schönheitsreparatur im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters – nicht jedoch während des laufenden Mietverhältnisses – kann einen Schadensersatzanspruch des Mieters auslösen.

Laufendes Mietverhältnis

Der Vermieter kann von dem Mieter während der laufenden Mietdauer wegen unterlassener oder unsachgemäßer Durchführung von Schönheitsreparaturen keinen Schadensersatz verlangen. Es besteht jedoch für den Vermieter die Möglichkeit, den Mieter auf Durchführung der vereinbarten Renovierungsarbeiten zu verklagen oder einen entsprechenden Vorschuss für die Durchführung dieser Arbeiten zu verlangen (Siehe: BGH WuM 2005, 383).

Beendigung des Mietverhältnisses

Sollte der Mieter bei Auszug die Mietsache trotz wirksamer Verpflichtungsklausel nicht oder nicht fachgerecht renoviert haben, kann der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Die Beweispflicht für den eingetretenen Schaden trifft den Vermieter (Siehe: LG Düsseldorf WuM 1979, 238).

Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs

Um einen Schadensersatzanspruch wegen der Nichtvornahme der Schönheitsreparaturen geltend machen zu können, müssen zunächst folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • die Schönheitsreparatur muss fällig sein
  • der Vermieter muss den Mieter zur Vornahme der Reparaturen aufgefordert haben und
  • die zur Vornahme der Reparatur vom Vermieter gesetzte (angemessene) Frist ist verstrichen

Keine Schadensersatzpflicht bei Vorliegen von anerkannten Hinderungsgründen

Der Vermieter kann Schadensersatz wegen nicht oder nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen allerdings nicht verlangen, wenn der Mieter diese Renovierungsarbeiten aus bestimmten, von der Rechtsprechung anerkannten, Gründen nicht vornehmen kann. Diese Gründe können sein:

  • die Mietsache ist erheblich feucht bzw. beschädigt (Siehe: LG Augsburg WuM 1983, 22)
  • die Wohnung ist durch den Vermieter bereits weitervermietet worden und kann dem Mieter aus diesem Grunde zum Zwecke der Durchführung der Schönheitsreparaturen gar nicht mehr zugänglich gemacht werden (siehe: LG Braunschweig WuM 1999, 547)
  • der Vermieter händigt die bereits durch den Mieter herausgegebenen Wohnungsschlüssel nicht wieder an diesen aus

Fristsetzung

Der Vermieter muss dem Mieter eine ausreichend lange Frist setzen, innerhalb derer die geforderten Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Als ausreichend lange Frist ist, je nach Umfang der Renovierungsarbeiten, eine Zeitdauer von zwei bis drei Wochen anerkannt (Siehe: LG Berlin GE 1989, 413 / OLG Hamburg WuM 1998, 17). Eine Frist von nur 7 Tagen ist auf jeden Fall zu kurz bemessen (Siehe: LG Itzehoe WuM 1997, 175).

Erklärt der Vermieter die Fristsetzung jedoch bereits vor der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, also beispielsweise bevor die Schönheitsreparaturen mit dem Ende des Mietverhältnisses fällig wären, so ist diese Fristsetzung unwirksam. Der Vermieter kann daher erst nach Fälligkeit der Reparaturen eine wirksame Frist erklären.

Nachweis der Schadenshöhe

Der Vermieter hat das Recht, die ihm durch die unterlassene oder nicht fachgerecht durchgeführte Renovierungstätigkeit des Mieters entstandenen notwendigen Auslagen, somit die Kosten, die durch die Inanspruchnahme eines Fachbetriebes entstehen, von dem Mieter ersetzt zu verlangen. Diese Kosten sind durch Vorlage eines entsprechenden Kostenvoranschlages zu belegen.

Ob der Vermieter allerdings die Mehrwertsteuer verlangen kann, ist rechtlich zurzeit noch unklar. Sollte der Vermieter infolge der Vornahme von Renovierungsarbeiten die Wohnung nicht zeitnah weitervermieten können, umfasst die Schadensersatzpflicht des Mieters neben den Renovierungskosten auch eine weitere (entgangene) Monatsmiete (Siehe: LG Frankfurt WuM 1977, 95).

Verjährungsfrist des Schadensersatzanspruchs

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen verjährt sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache durch den Mieter. Diese Regelung gilt unabhängig von dem Umstand, ob das Mietverhältnis beendet ist (Siehe: OLG Köln WuM 1988, 22). Für den Fall, dass der Mieter die Mietsache bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist an den Vermieter herausgibt, beginnt die Verjährungsfrist ab dem Zeitpunkt des Auszugs des Mieters zu laufen.

Letzte Aktualisierung: 14.01.2016

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