Schadensersatzansprüche des Vermieters bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache

Geht der Mieter nicht ordnungsgemäß mit der Mietsache um oder missachtet er seine Obhutspflicht, kann der Vermieter ihn dafür in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist, dass die Mietsache beschädigt oder verschlechtert wurde und der Mieter dabei schuldhaft gehandelt hat.

Wann eine solche Vertragsverletzung des Mieters vorliegt, ist einzelfallabhängig. Denn eine Verschlechterung der Mietsache ist auch durch vertragstreues Verhalten des Mieters möglich. Hierfür kann der Mieter jedoch nicht belangt werden.

Vertragswidriger Gebrauch – Beispiele

Nachfolgend werden einige Beispiele der ständigen Rechtsprechung aufgelistet, die einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache beinhalten und eine Schadensersatzpflicht des Mieters ausgelöst haben:

  • übermäßige Anzahl von Dübellöchern in Wandfliesen (über die Notwendigkeit üblicher Befestigungsmöglichkeiten hinausgehende Anzahl);
  • Lackieren von Wandfliesen, Lichtschaltern und Steckdosen
  • Wandanstrich in ungewöhnlichen Farben wie rot, schwarz, pink, türkis oder lila;
  • Brandlöcher in Fußböden (Teppichböden, PVC, Parkett);
  • Starke Verunreinigungen oder Beschädigungen durch Tierhaltung, Wasserflecken durch Blumengießen, Verfärbungen durch Tinte, Lacke etc;
  • durch exzessives Rauchen verursachte Verfärbungen von Wänden und Decken;
  • substanzielle Eingriffe in die vermieterseits gestellten Sanitäreinrichtungen wie Abplatzungen an Bade- und Duschwannen, Beschädigungen von Wasch- und Toilettenbecken;

Kein vertragswidriger Gebrauch liegt hingegen vor bei sogenannten Laufstraßen auf Teppichen und Parkett. Dabei handelt es sich um normale Abnutzungsspuren.

Beweislast

Möchte der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter wegen vertragswidrigem Gebrauchs geltend machen, muss der Vermieter beweisen, dass sich die Mietsache im Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter in einem ordnungsgemäßen Zustand befunden hat. Darüber hinaus muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache im Einflussbereich des Mieters gelegen hat (BGH Urt. v. 10.11.2004 – VIII ZR 186/03).

Höhe des Schadensersatzanspruchs

Generell gilt, dass der Vermieter einen Anspruch auf Ersatz der notwendigen Kosten erhält. Demnach muss sich der Vermieter weder mit einer unsachgemäßen Reparatur begnügen, noch darf die Reparatur über das erforderliche Maß hinausgehen.

Beispiel: Ist der Mieter für Abplatzungen im Waschbecken verantwortlich, so stellt unter Umständen bereits eine Ausbesserung der entsprechenden Stellen eine angemessene Reparatur dar. Die Neuanschaffung eines Waschbeckens kann in diesen Fällen nicht erforderlich sein.

Letzte Aktualisierung: 14.06.2016

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