Nebenkosten - Betriebskosten

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Heizkörper Thermostat HeizkostenBetriebskosten sind regelmäßig Teil der Nebenkosten. Der Begriff der Nebenkosten ist im weitesten Sinne zu verstehen und bezeichnet sämtliche Zahlungen, die ein Mieter neben der Grundmiete zu erbringen hat. Anders als der Begriff der Betriebskosten ist der umfassendere Begriff der Nebenkosten nicht gesetzlich definiert.

Legaldefinition der Betriebskosten bzw. Nebenkosten

Eine Begriffsdefintion der Betriebskosten findet sich in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die unmittelbar für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt. Nach § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen oder Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dabei dürfen gemäß § 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, wobei die Umsatzsteuer des Dritten nicht angesetzt werden darf.

Zwei bestimmende Kriterien der Nebenkosten

Vor dem Hintergrund dieser gesetzlichen Charakterisierung sind Betriebskosten zunächst als Allgemeinkosten anzusehen, die durch zwei wesentliche Merkmale bestimmbar sind.

Sie sind zum einen durch das Eigentum oder Erbbaurecht selbst oder durch eine zweckentsprechende Nutzung des Grundstückes, Gebäudes oder eines Teiles hiervon veranlasst. Zum anderen sind es Kosten, die wiederkehrend anfallen müssen, also in regelmäßigen Abständen entstehen.

Auch Eigenkosten umlagefähig

Das Gesetz ordnet in § 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV ferner die Ansetzbarkeit von Eigenkosten an, bestimmt aber zugleich, dass nur die Nettokosten umlagefähig sind. Was im Einzelfall zu den umlagefähigen Eigenkosten zählt, folgt aus dem Negativkatalog des § 1 Absatz 2 BetrKV, der die umlagefähigen Kosten nach Absatz 1 von weiteren Kostenarten sondert.

Abgrenzung der Betriebskosten von den Verwaltungskosten und den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Zu den Betriebskosten gehören nicht die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Verwaltungskosten

§ 1 Absatz 2 Nr.1 BetrKV bestimmt dabei die Verwaltungskosten als

  • Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen
  • Kosten der Aufsicht
  • Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit
  • Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses
  • Kosten für die Geschäftsführung

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

§ 1 Absatz 2 Nr.2 BetrKV definiert die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten als die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Abgrenzungsprobleme

Die Verwaltungskosten und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten stellen demnach nicht umlagefähige Eigentümerkosten dar. Ob anfallende Kosten dem Bereich des § 1 Absatz 1 Satz 2 BetrKV zuzuordnen sind, oder ob sie nach Absatz 2 nicht berücksichtigungsfähig sind, kann im Einzelfall durchaus streitig sein. Auch in dieser Hinsicht wird man maßgeblich auf das Zeitmoment abstellen müssen. Sind die Kosten als Folge einer besonderen Sachlage lediglich einmalig angefallen, handelt es sich um nicht umlagefähige Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten oder um Verwaltungskosten. Nur wenn den Kosten nach Maßgabe einer ordnungsgemäßen Grundstücks- oder Gebäudebewirtschaftung eine gewisse Regelmäßigkeit eigen ist, können sie als Nebenkosten anerkannt werden.

Letzte Aktualisierung: 15.01.2016

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