Energieausweis - Energiepass

Energieausweis - was ist das?

Der Energieausweis oder auch Energiepass genannt, ist ein offizielles Dokument, das Auskunft erteilt über den Energiebedarf einer Immobilie im Hinblick auf Heizung und Warmwasser.

Zweckbestimmung

Der Energieausweis dient dazu, dem Mieter/Käufer/Pächter eines Gebäudes die Einschätzung der potenziellen Heiz- und Warmwasserkosten zu erleichtern und die festgestellten Werte mit denen anderer Gebäude vergleichbar zu machen. So soll der Energiepass zu mehr Transparenz führen und den Mietern/Käufern/Pächtern eine Entscheidungshilfe bieten.

Darüber hinaus enthält der Energieausweis Empfehlungen für Sanierungs-bzw. Modernisierungsmaßnahmen zur Absenkung des (erhöhten) Energiebedarfs.

Rechtsgrundlage - EnEV

Rechtsgrundlage des Energieausweises bildet die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV. Seit dem 01.10.2009 ist die EnEV 2009 in Kraft. Damit löst die EnEV 2009 die erste EnEV von 2007 ab, in der die Eckpunkte für ein "Integriertes Energie- und Klimaprogramm" festgehalten sind. Die nächste Verordnungsnovelle ist für 2012 geplant.

Wesentliche Änderungen in der EnEV 2009

Die in der ersten Verordnung, der EnEV 2007, geschaffenen Grundbestimmungen zum Energieausweis sind im Wesentlichen in unveränderter Form in die neue EnEV 2009 übernommen worden.

Eine entscheidende Neuerung enthält die EnEV 2009 jedoch insoweit, als dass sie eine deutliche Verschärfung der Anforderungen an die Energieeffizienz im Hinblick auf den Primärenergiebedarf (Heizung/Warmwasser) mit sich bringt. So ist der Hauseigentümer eines Neubaus gefordert, die Jahres-Energieeffizienz seines Gebäudes gegenüber den Bestimmungen aus 2007 um 30% zu verbessern bzw. zu erhöhen. Auch für Altbauten gilt, dass diese nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einen um 30% niedrigeren energetischen Wert erreichen müssen als dies noch in 2007 erforderlich war. Mit der nächsten, für 2012 geplanten, Novelle ist eine weitere 30%-ige Erhöhung der Anforderungen an die Energieeffizienz beabsichtigt.

Sukzessive Einführung der Energieausweis Pflicht

Grundsätzlich besteht die Energieausweis Pflicht nur für Eigentümer von Wohnhäusern, die neu vermietet, verkauft oder verpachtet werden sollen. Unter die Klassifizierung "Wohnhaus" fallen alle Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen. Darunter fallen auch Wohn-, Alten- und Pflegeheime.

Neuerdings besteht eine Energieausweis-Pflicht auch für sogenannte "Nichtwohngebäude" (Büro-Verwaltungsgebäude). Darunter sind Gebäude wie Rathäuser, Schulen, Krankenhäuser etc. zu klassifizieren.

Kalenderjahr 2002

Bereits seit dem Kalenderjahr 2002 ist der Energieausweis verpflichtend für alle Neubauten. Diese Verpflichtung wurde nach und nach ausgedehnt und zunächst abhängig gemacht vom Baujahr des Wohngebäudes.

01.07.2008

Mit Wirkung ab 01.07.2008 war jeder Eigentümer eines Gebäudes bis Baujahr 1965 und älter verpflichtet nach Maßgabe der EnEV 2007 einen Energieausweis erstellen zu lassen.

01.01.2009 - Energieausweis-Pflicht für alle Wohngebäude

Für alle anderen Wohnhäuser ist der Energieausweis mit Wirkung ab 01.01.2009 verpflichtend eingeführt worden.

01.07.2009 - Energieausweis-Pflicht auch für Nichtwohngebäude

Schlussendlich wurde die Energieausweispflicht auch für Nichtwohngebäude (Büro-/Verwaltungsgebäude) eingeführt. Seit diesem Zeitpunkt besteht nunmehr nicht nur für Wohn-, sondern auch für Nichtwohngebäude, also für Gebäude, eine Energieausweispflicht.

Ausnahme

Denkmalgeschützte Gebäude sind von der Energieausweispflicht ausgenommen (§ 16 Abs. 4 EnEV 2009).

Auch kleine Wohngebäude von einer Größe bis zu 50m² Nutzfläche benötigen keinen Energieausweis.

Für alle selbstgenutzten, also weder vermieteten, verkauften oder verpachteten, Immobilien besteht eine Verpflichtung zum Nachweis eines Energieausweises ebenfalls nicht.

Zwei Arten von Energieausweisen

Nach Maßgabe der EnEV 2009 trifft nunmehr seit dem 01.07.2009 jeden Eigentümer eines Wohn- und Nichtwohngebäudes (mit Ausnahme der Selbstnutzung) eine Energieausweis-Pflicht.

In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass es zwei unterschiedliche Arten des Energieausweises gibt. Diese unterscheiden sich sowohl in den Anforderungsbedingungen im Hinblick auf die Erstellung als auch im Preis. So ist zu differenzieren zwischen dem "Verbrauchsausweis"(§ 19 EnEV 2009) und dem "Bedarfsausweis" (§ 18 EnEV 2009).

Verbrauchsausweis (§ 19 EnEV 2009)

Der verbrauchsorientierte Energieausweis ermittelt die Energieeffizienz eines Gebäudes anhand der tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre.

Vorteil:

Da diese Art des Energieausweises einfacher zu erstellen ist als der Bedarfsausweis, handelt es sich um die kostengünstigere Variante. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis liegen in der Regel zwischen 30 € und 50 €.

Nachteil:

Die ermittelten Daten spiegeln keine objektiven Werte wieder, sondern geben allenfalls Auskunft über das persönliche Nutzerverhalten des jeweiligen Verbrauchers.

Bedarfsausweis (§ 18 EnEV 2009)

Dem bedarfsorientierten Energieausweis liegt ein technisches Gutachten zugrunde. Dieses Gutachten ermittelt den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes anhand von objektiven technischen Daten. Dabei kommt es ausschließlich auf die baulichen Aspekte des Hauses an. So werden neben der energetischen Beurteilung der Heizungsanlage auch alle wärmeabgebenden Bauteile wie Fenster, Türen, Wände, Dächer und Kellerdecken bewertet.

Vorteil:

Da Basis eines Bedarfsausweises objektive technische Daten sind, ist die Aussagekraft eines solchen Energieausweises im Hinblick auf die Energieeffizienz eines Gebäudes deutlich höher als die eines Verbrauchsausweises.

Nachteil:

Auf Grund des aufwändigeren Ermittlungsverfahrens liegen die Kosten für einen Bedarfsausweis deutlich über denen eines Verbrauchsausweises. Im günstigsten Fall kostet der Bedarfsausweis ca. 150 €. Diese Kosten können sich sogar auf mehrere hundert Euro - je nach Aufwand - steigern.

Keine Umlage der Kosten für einen Energieausweis

Die Kosten, die für die Ausstellung eines Energieausweises anfallen, hat der Eigentümer der Immobilie zu tragen. Eine Umlage dieser Kosten auf den zukünftigen Mieter/Käufer/Pächter ist nicht zulässig.

Wahlfreiheit bezüglich der Art des Energieausweises (§ 17 EnEV 2009)?

Nach Maßgabe der Bestimmungen der EnEV 2009 hat der Hauseigentümer nicht in jedem Fall die Möglichkeit zwischen dem Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis frei zu wählen. Auch ist in diesem Zusammenhang zu differenzieren zwischen den Anforderungen, die insoweit an den Eigentümer eines Wohn- bzw. Nichtwohngebäudes gestellt werden.

Keine Wahlfreiheit bei Neubau-(Bedarfsausweis)

Für Eigentümer eines neuen Wohngebäudes ab Baujahr 2002 besteht bereits seit diesem Zeitpunkt keine Wahlmöglichkeit. Sie sind grundsätzlich zur Vorlage eines Bedarfsausweises (§ 18 EnEV 2009) verpflichtet.

Auch Eigentümer von neu gebauten Nichtwohngebäuden ist die Verpflichtung zur Vorlage eines Bedarfsausweises seit dem 01.10.2007 auferlegt.

Grundsätzliche Wahlfreiheit für Altbauten bis 30.09.2008

Lediglich bis zum 30.09.2008 bestand für alle Hauseigentümer (mit Ausnahme von Neubauten) unabhängig vom Typ des Wohngebäudes und des Baujahres Wahlfreiheit bezüglich der Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis). Mit Wirkung zum 01.10.2008 wurde diese Wahlfreiheit allerdings für einige Gebäudekategorien aufgehoben.

01.10.2008 - Ende der Wahlfreiheit für bestimmte Altbau- Wohngebäudekategorie

Gemäß der Bestimmung des § 17 Abs. 2 EnEV 2009 ist diese Wahlfreiheit seit dem 01.10.2008 für diejenigen Hauseigentümer aufgehoben worden, deren Gebäude über ein bis vier Wohneinheiten verfügt und der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist. Hintergrund ist, dass diese Gebäude nicht die Bedingungen der Wärmeschutzverordnung von 1978 erfüllen. So sind Hauseigentümer dieser Wohngebäudekategorie seit diesem Zeitpunkt nunmehr verpflichtet, den höherwertigeren und kostenintensiveren Bedarfsausweis gemäß § 18 EnEV 2009 erstellen zu lassen. Der Verbrauchsausweis ist insoweit nicht mehr ausreichend.

Sollte allerdings dem Eigentümer/Vermieter einer vor 1978 errichteten Immobilie mit höchstens vier Wohneinheiten noch vor dem 01.10.2008, also spätestens bis zum 30.09.2008, ein Verbrauchsausweis bereits ausgestellt worden sein, verliert dieser seine Gültigkeit nicht. In diesem Fall ist die Erstellung eines Bedarfsausweises nicht erforderlich.

Fortgeltung der Wahlfreiheiten für die übrigen Altbauten

Weiterhin Wahlfreiheit besteht für alle Eigentümer von Wohnhäusern, die ab 1978 errichtet worden sind, sowie für alle Häuser mit fünf und mehr Wohneinheiten unabhängig vom Baujahr.

Auch die Eigentümer von alten Nichtwohngebäuden können zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis frei wählen.

Antrag zum Energieausweis nach EnEV 2009

Der Energieausweis ist von dem Hauseigentümer zu beantragen. Entsprechende Anträge können bei Ausstellungsberechtigten oder gegebenenfalls auch online gestellt werden. Das Antragsformular umfasst vier Seiten und ist aufgebaut wie folgt:

Seite 1:   Allgemeine Gebäudedaten sind einzutragen
Seite 2:   An dieser Stelle sind die erforderlichen Angaben für einen Bedarfsausweis zu machen
Seite 3:   Hier sind Angaben für einen Verbrauchsausweis einzustellen
Seite 4:   Dieser Seite können Begriffserläuterungen entnommen werden

Im Übrigen ist dem Antragsformular eine Anlage beigefügt, die Modernisierungsempfehlungen beinhaltet.

Ausstellungsberechtigte (§ 21 EnEV 2009)

Lediglich ein bestimmter Personenkreis ist berechtigt, einen Energieausweis ausstellen. Um welchen Personenkreis es sich im Einzelnen handelt, ist in § 21 EnEV abschließend geregelt.

Danach verfügen nachfolgende Personen über die erforderliche "Basisqualifikation":

Jeder Hoch- und Fachhochschulabsolvent der Fachrichtung Bau/Maschinenbau/Gebäude/Physik/Elektro/Architektur
Absolventen des Studiengangs Innenarchitektur
Schornsteinfeger
Selbständige Handwerker mit und ohne Meistertitel
Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildung auch die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasste

Dieser Personenkreis muss über diese "Basisqualifikation" hinaus über mindestens eine der nachfolgenden weiteren "Zusatzqualifikationen" verfügen:

Mehr als 2-jährige Berufserfahrung in anlagetechnischen Bereichen des Hochbaus
Fortbildung nach Vorgaben der EnEV
Vereidigter Sachverständiger im Bereich energiesparendes Bauen

Im Rahmen einer "Sonderberechtigung" darf ausnahmsweise nachfolgender Personenkreis auch ohne vorgenannte "Basis- und Zusatzqualifikation" Energieausweise ausstellen:

Geprüfte Energieberater (HWK), die vor dem 25.04.2007 als BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) - Vor Ort Berater registriert ist
Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder Industrie, die vor dem 25.04.2007 die Weiterbildung begonnen oder abgeschlossen haben.

Wird ein Energieausweis von einer Person ohne die erforderliche Berechtigung ausgestellt, macht sich dieser Aussteller strafbar.

Rechtsfolgen bei rechtswidriger Ausstellung eines Energieausweises

So droht dem Fachmann, der ohne die notwendige Berechtigung einen Energieausweis erstellt, ein Bußgeld von bis zu 15.000 €. Dies ergibt sich aus § 27 Abs. 2, 2. Alternative EnEV; § 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG.

Besonderes Kennzeichen des Energieausweises: Bandtacho

Nach Ermittlung der erforderlichen Daten wird dem Gebäudeeigentümer der Energieausweis durch einen Ausstellungsberechtigten erteilt. In dem Energieausweis selbst lässt sich das Ergebnis der Energieeffizienzwerteermittlung unter anderem anhand eines sogenannten "Bandtachos" ablesen. Dabei handelt es sich um eine grafische Darstellung des Energiebedarfs eines Gebäudes durch eine in den "Ampelfarben" grün - gelb - rot gekennzeichneten Linie. Auf dieser Linie ist eine Werteskala angegeben, auf der der Eigentümer die Effizienz der Energienutzung seines Gebäudes ablesen kann.

Effizienzklassen

Die Einteilung auf dieser Skala beginnt im grünen Farbbereich mit der Energieklassifizierung A und setzt sich dann fließend fort über den gelben Farbbereich bis hin zum roten Bereich der Klassifizierung I. Nach Maßgabe dieser Werteskala sind energetisch unbedenkliche Werte im grünen Bereich angesiedelt. Effizienzwerte auf der gelben Farbmarkierung sind bereits modernisierungswürdig und bei rot untermalten Werten ist eine Modernisierung in höchstem Maße geboten, da es sich hierbei um die am Wenigsten effiziente Energienutzung handelt.

Rechtsanspruch auf Einhaltung der ermittelten Werte?

Der Mieter/Käufer/Pächter des Gebäudes kann aus dem Energieausweis inhaltlich keine Rechte herleiten. Hintergrund ist, dass sich aus dem Energieausweis das Maß des zukünftig zu erwartenden Energieverbrauchs nicht ableiten lässt. Somit kann der Mieter/Käufer/Pächter auch keine Forderungen oder Mietminderungsansprüche gegen den Eigentümer geltend machen. Auch besteht kein Anspruch darauf, dass der Eigentümer die im Energieausweis enthaltenen Modernisierungstipps annimmt und entsprechend umsetzt.

Gültigkeitsdauer - 10 Jahre (§ 17 EnEV 2009)

Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt 10 Jahre. Maßgeblich für den Fristbeginn ist der Tag der Ausstellung (§ 17 Abs. 6 EnEV 2009). Diese Regelung gilt sowohl für den Verbrauchs- als auch Bedarfsausweis. Nach Ablauf von 10 Jahren ist der Energieausweis neu zu erstellen.

Vorlage nur auf Verlangen

Der Hauseigentümer ist im Übrigen nur dann zur Vorlage eines Energieausweises verpflichtet, wenn dies von dem Mieter/Käufer/Pächter ausdrücklich verlangt wird. Von sich aus muss der Eigentümer nicht tätig werden.

Kein Anspruch auf Energieausweis bei bestehendem Mietverhältnis

Ausweislich der Bestimmung des § 16 Abs. 2 EnEV 2007 kann ein Mieter, dessen Mietverhältnis bereits läuft, von seinem Vermieter die Vorlage eines Energieausweises nicht verlangen. Dieser Anspruch besteht nur dann, wenn eine Wohnung "neu" vermietet wird.

Öffentlicher Aushang bei Nichtwohngebäuden

In Nichtwohngebäuden und Gebäuden mit einer Nutzfläche von mindestens 1.000 m² ist der Energieausweis für alle gut sichtbar auszuhängen.

Rechtsfolgen bei Nichtzeigen/ Nichtvorhandensein eines Energieausweises

Auf Verlangen des potenziellen Mieters/Käufers/Pächters ist der Energieausweis zugänglich zu machen (vorzulegen). Für den Fall, dass dieser Aufforderung nicht gefolgt wird, droht dem Vermieter/Verkäufer/Verpächter ein Bußgeld von bis zu 15.000 €. Dies ergibt sich aus § 27 Abs. 2, 1. Alternative EnEV 2009; § 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG.

Gleiches gilt für nicht bzw. nicht vollständiges Zugänglichmachen des Energieausweises durch entsprechenden Aushang.

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