Energieausweis - Energiepass

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Energieausweis – was ist das?

Der Energieausweis, oder auch Energiepass genannt, erteilt als offizielles Dokument Auskunft über den Energiebedarf einer Immobilie im Hinblick auf Heizung und Warmwasser.

Warum ein Energieausweis?

Der Energieausweis erleichtert dem Mieter, Käufer oder Pächter eines Gebäudes die Einschätzung der potenziellen Heiz- und Warmwasserkosten sowie den Vergleich der festgestellten Werte mit denen anderer Gebäude. So soll der Energiepass zu mehr Transparenz führen und den Mietern, Käufern oder Pächtern eine Entscheidungshilfe bieten.

Darüber hinaus enthält der Energieausweis Empfehlungen für Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zur Absenkung des (erhöhten) Energiebedarfs.

Ein Energieausweis trägt indirekt dazu bei, die Ziele der deutschen Energie- und Klimaschutzpolitik umzusetzen. Die Bundesregierung plant einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand bis zum Jahre 2050.

Rechtsgrundlage – EnEV

Rechtsgrundlage des Energieausweises bildet die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV.  Seit dem 01.05.2014 ist die EnEV 2014 in Kraft, die mit Wirkung zum 01. Januar 2016 den energetischen Standard für Neubauten noch einmal erhöht hat.

Energieausweis-Pflicht

Grundsätzlich besteht die Energieausweis-Pflicht für Eigentümer von Wohnhäusern, die neu vermietet, verkauft oder verpachtet werden sollen. Unter die Klassifizierung „Wohnhaus“ fallen alle Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen. Darunter fallen auch Wohn-, Alten- und Pflegeheime.

Auch für sogenannte  „Nichtwohngebäude“ (Büro-Verwaltungsgebäude) besteht eine Energieausweis-Pflicht. Darunter sind Gebäude wie Rathäuser, Schulen, Krankenhäuser etc. zu klassifizieren.

Ausnahmen

  • Keinen Energieausweis benötigen kleine Wohngebäude von einer Größe bis zu 50m² Nutzfläche.
  • Denkmalgeschützte Gebäude sind bei Verkauf und Vermietung von der Energieausweispflicht ausgenommen (§ 16 Abs. 5 EnEV).
  • Für alle selbstgenutzten, also weder vermieteten, verkauften oder verpachteten, Immobilien besteht eine Verpflichtung zum Nachweis eines Energieausweises ebenfalls nicht.

Zwei Arten von Energieausweisen

Nach Maßgabe der EnEV trifft jeden Eigentümer eines Wohn- und Nichtwohngebäudes (mit Ausnahme der Selbstnutzung) eine Energieausweis-Pflicht.

Dabei ist zwischen zwei Arten von Energieausweisen zu unterscheiden: dem Bedarfsauweis und dem Verbrauchsausweis. Diese unterscheiden sich insbesondere in der Berechnung der Energiekennwerte.

Bedarfsausweis (§ 18 EnEV)

Dem bedarfsorientierten Energieausweis liegt ein technisches Gutachten zugrunde. Dieses Gutachten ermittelt den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes anhand von objektiven technischen Daten. Dabei kommt es ausschließlich auf die baulichen Aspekte des Hauses an. So werden neben der energetischen Beurteilung der Heizungsanlage auch alle wärmeabgebenden Bauteile wie Fenster, Türen, Wände, Dächer und Kellerdecken bewertet.

  • Vorteil: Da die Basis eines Bedarfsausweises objektive technische Daten sind, ist die Aussagekraft eines solchen Energieausweises im Hinblick auf die Energieeffizienz eines Gebäudes deutlich höher als die eines Verbrauchsausweises.
  • Nachteil: Auf Grund des aufwändigeren Ermittlungsverfahrens liegen die Kosten für einen Bedarfsausweis deutlich über denen eines Verbrauchsausweises. Im günstigsten Fall kostet der Bedarfsausweis zwischen 200 bis 350 Euro. Die Kosten können je nach Anbieter sogar noch höher liegen.

Verbrauchsausweis (§ 19 EnEV)

Der verbrauchsorientierte Energieausweis ermittelt die Energieeffizienz eines Gebäudes  anhand der tatsächlichen Verbrauchsdaten der (mindestens) letzten drei Jahre.

  • Vorteil: Da diese Art des Energieausweises einfacher zu erstellen ist als der Bedarfsausweis, handelt es sich um die kostengünstigere Variante. Die Kosten für einen Verbrauchsausweis liegen in der Regel zwischen 30 Euro und 100 Euro.
  • Nachteil: Die ermittelten Daten spiegeln keine objektiven Werte wieder, sondern geben allenfalls Auskunft über das persönliche Nutzerverhalten des jeweiligen Verbrauchers.

Keine Umlage der Kosten für einen Energieausweis

Die Kosten, die für die Ausstellung eines Energieausweises anfallen, hat der Eigentümer der Immobilie zu tragen. Eine Umlage dieser Kosten auf den zukünftigen Mieter, Käufer oder Pächter ist nicht zulässig.

Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis (§ 17 EnEV)?

Nach Maßgabe der Bestimmungen der EnEV hat der Hauseigentümer nicht in jedem Fall die Möglichkeit zwischen dem Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis frei zu wählen. In diesem Zusammenhang ist zwischen den Anforderungen, die insoweit an den Eigentümer eines Wohn- bzw. Nichtwohngebäudes gestellt werden, zu differenzieren.

Keine Wahlfreiheit bei Neubau-(Bedarfsausweis)

Für Eigentümer eines neuen Wohngebäudes ab Baujahr 2002 besteht bereits seit diesem Zeitpunkt keine Wahlmöglichkeit. Sie sind grundsätzlich zur Vorlage eines Bedarfsausweises (§ 18 EnEV) verpflichtet.

Auch Eigentümer von neu gebauten Nichtwohngebäuden ist die Verpflichtung zur Vorlage eines Bedarfsausweises seit dem 01.10.2007 auferlegt.

Grundsätzliche Wahlfreiheit für Altbauten bis 30.09.2008

Lediglich bis zum 30.09.2008 bestand für alle Hauseigentümer (mit Ausnahme von Neubauten) unabhängig vom Typ des Wohngebäudes und des Baujahres Wahlfreiheit bezüglich der Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis). Mit Wirkung zum 01.10.2008 wurde diese Wahlfreiheit allerdings für einige Gebäudekategorien aufgehoben.

01.10.2008 – Ende der Wahlfreiheit für bestimmte Altbau- Wohngebäudekategorie

Gemäß der Bestimmung des § 17 Abs. 2 EnEV ist diese Wahlfreiheit seit dem 01.10.2008 für diejenigen Hauseigentümer aufgehoben worden, deren Gebäude über weniger als fünf Wohneinheiten verfügen und deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist. Allerdings gilt dies nur dann, wenn das Gebäude nicht bereits bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 eingehalten hat oder durch spätere Änderungen mindestens auf das Niveau gebracht worden ist.

So sind Hauseigentümer dieser Wohngebäudekategorie seit diesem Zeitpunkt nunmehr verpflichtet, den höherwertigeren und kostenintensiveren Bedarfsausweis gemäß § 18 EnEV erstellen zu lassen. Der Verbrauchsausweis ist insoweit nicht mehr ausreichend.

Sollte allerdings dem Eigentümer/Vermieter einer vor 1978 errichteten Immobilie mit höchstens vier Wohneinheiten noch vor dem 01.10.2008, also spätestens bis zum 30.09.2008, ein Verbrauchsausweis bereits ausgestellt worden sein, verliert dieser seine Gültigkeit nicht. In diesem Fall ist die Erstellung eines Bedarfsausweises nicht erforderlich.

Fortgeltung der Wahlfreiheiten für die übrigen Altbauten

Weiterhin Wahlfreiheit besteht für alle Eigentümer von Wohnhäusern, die ab 1978 errichtet worden sind, sowie für alle Häuser mit fünf und mehr Wohneinheiten unabhängig vom Baujahr.

Auch die Eigentümer von alten Nichtwohngebäuden können zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis frei wählen.

Antrag zum Energieausweis nach EnEV

Der Energieausweis ist vom Hauseigentümer zu beantragen. Entsprechende Anträge können bei Ausstellungsberechtigten oder gegebenenfalls auch online gestellt werden. Das Antragsformular umfasst vier Seiten und ist wie folgt aufgebaut:

Seite 1:   Enthält allgemeine Gebäudedaten
Seite 2:   Enthält die Kennwerte des Energiebedarfs (Bedarfsausweis)
Seite 3:   Enthält die Kennwerte des Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis)
Seite 4:   Enthält Verbesserungsvorschläge für energetische Gebäudeeigenschaften (sofern möglich)
Seite 5:   Enthält allgemeine Begriffsbestimmungen sowie Angaben zum Berechnungsverfahren

Ausstellungsberechtigte (§ 21 EnEV)

Lediglich ein bestimmter Personenkreis ist berechtigt, einen Energieausweis auszustellen. Um welchen Personenkreis es sich im Einzelnen handelt, ist in § 21 EnEV abschließend geregelt.

Danach verfügen nachfolgende Personen über die erforderliche Qualifikation:

  • Hochschulabsolvent der Fachrichtung Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Maschinenbau, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik oder Elektrotechnik bzw Personen einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf einem oben genannten Gebiet, vgl. § 21 Abs. 1 S 3 EnEV.
  • Absolventen des Studiengangs Innenarchitektur
  • Schornsteinfeger
  • Selbständige Handwerker mit und ohne Meistertitel im Sinne des § 21 Abs. 1 Nr. 3 EnEV
  • Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildung auch die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasste
  • Personen, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind

Dieser Personenkreis muss über diese Qualifikation hinaus über mindestens eine der nachfolgenden weiteren Zusatzqualifikationen verfügen:

  • Mehr als 2-jährige Berufserfahrung in bau- oder anlagetechnischen Bereichen des Hochbaus oder ein Studienschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens
  • Fortbildung nach Vorgaben der EnEV, vgl. § 21 Abs. 2 Nr. 2
  • Vereidigter Sachverständiger im Bereich energiesparendes Bauen oder in wesentlichen bau- oder anlagetechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus

Im Rahmen einer Sonderberechtigung darf ausnahmsweise nachfolgender Personenkreis auch ohne vorgenannte „Basis- und Zusatzqualifikation“ Energieausweise ausstellen:

  • Geprüfte Energieberater (HWK), die vor dem 25.04.2007 als BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) – Vor Ort Berater registriert ist
  • Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel oder Industrie, die vor dem 25.04.2007 die Weiterbildung begonnen oder abgeschlossen haben.

Rechtsfolgen bei rechtswidriger Ausstellung eines Energieausweises

Wird ein Energieausweis von einer Person ohne die erforderliche Berechtigung ausgestellt, begeht dieser Aussteller eine Ordnungswidrigkeit. So droht dem Fachmann, der ohne die notwendige Berechtigung einen Energieausweis erstellt, ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Dies ergibt sich aus §§ 27 Abs. 2 Nr. 2 EnEV und 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG.

Kennzeichen des Energieausweises

Bandtacho

Nach Ermittlung der erforderlichen Daten wird dem Gebäudeeigentümer der Energieausweis durch einen Ausstellungsberechtigten erteilt. In dem Energieausweis selbst lässt sich das Ergebnis der Energieeffizienzwerteermittlung unter anderem anhand eines sogenannten Bandtachos ablesen. Dabei handelt es sich um eine grafische Darstellung des Energiebedarfs eines Gebäudes durch eine in den Ampelfarben grün – gelb – rot  gekennzeichneten Linie. Auf dieser Linie ist eine Werteskala angegeben, auf der der Eigentümer die Effizienz der Energienutzung seines Gebäudes ablesen kann.

Die Einteilung auf dieser Skala beginnt im grünen Farbbereich mit der Energieklassifizierung A und setzt sich dann fließend fort über den gelben Farbbereich bis hin zum roten Bereich der Klassifizierung I. Nach Maßgabe dieser Werteskala sind energetisch unbedenkliche Werte im grünen Bereich angesiedelt. Effizienzwerte auf der gelben Farbmarkierung sind bereits modernisierungswürdig und bei rot untermalten Werten ist eine Modernisierung in höchstem Maße geboten, da es sich hierbei um die am Wenigsten effiziente Energienutzung handelt.

Energieeffizienzklassen

Wurde der Energieausweis nach dem 01. Mai 2014 ausgestellt, so weist er dem Gebäude eine Effizienzklasse zu. Die Einteilung, die in der Form von Haushaltsgeräten bereits bekannt ist, teilt die Energieeffizienz eines Gebäudes in die Klassen von „A+“ bis „H“ ein. Dabei entspricht „A+“ der besten und „H“ der schlechtesten Energieeffizienzklasse. Bei Gebäuden mit einer „A+“ Einteilung liegt der Endenergiebedarf oder -verbrauch bei unter 30kWh/m² pro Jahr, bei der Effizienzklasse „H“ hingegen liegt dieser Wert bei über 250 kWh/m².

Die nachfolgende Übersicht zeigt die unterschiedlichen Energieeffizienzklassen und die ungefähren Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche eines Gebäudes.

Energieeffizienzklassen in Energieausweisen für Wohngebäude ab 2014

Energie EffizienzQuelle: Verbraucherzentrale NRW
*Ist bei einem vor dem 1. Mai 2014 ausgestellten Energieausweis der Warmwasserverbrauch nicht enthalten, muss der auf dem Ausweis genannte Energieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20,0 kWh/(m²a) erhöht werden.
** Die berechneten Energiekosten sind Durchschnittswerte, die je nach Lage der Wohnung und individuellem Verbrauch stark abweichen können. Angenommene Kosten: 8 Cent je Kilowattstunde Brennstoff, das entspricht circa 80 Cent je Liter Heizöl.

Rechtsanspruch auf Einhaltung der ermittelten Werte?

Der Mieter, Käufer oder Pächter eines Gebäudes kann aus dem Energieausweis inhaltlich keine Rechte herleiten. Hintergrund ist, dass sich aus dem Energieausweis das Maß des zukünftig zu erwartenden Energieverbrauchs nicht ableiten lässt. Somit kann der Mieter, Käufer oder Pächter auch keine Forderungen oder Mietminderungsansprüche gegen den Eigentümer geltend machen. Zudem besteht kein Anspruch darauf, dass der Eigentümer die im Energieausweis enthaltenen Modernisierungstipps annimmt und entsprechend umsetzt.

Gültigkeitsdauer – zehn Jahre

Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt zehn Jahre (§ 17 Abs. 6 EnEV). Maßgeblich für den Fristbeginn ist der Tag der Ausstellung (§ 17 Abs. 6 EnEV). Diese Regelung gilt sowohl für den Verbrauchs- als auch Bedarfsausweis. Nach Ablauf von 10 Jahren ist der Energieausweis neu zu erstellen. Allerdings verlieren Energieausweise ihre Gültigkeit, wenn nach § 16 Abs. 1 EnEV ein neuer Energieausweis erforderlich wird.

Ordnungswidrigkeiten (§ 27 EnEV)

Die Anforderungen an Verkäufer und Vermieter von Immobilien ist mit der der EnEV 2014 noch einmal verschärft worden. Damit soll Interessenten bereits vorab die Möglichkeit eingeräumt werden, sich über die Höhe der zu erwartenden Energiekosten zu informieren.

Bereits seit 01. Mai 2014 müssen Immobilienanzeigen die wesentlichen Angaben des entsprechenden Energieausweises enthalten, dies gilt für Verkauf und Vermietung gleichermaßen. Darüber hinaus muss bereits vor tatsächlichem Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ein Energieausweis vorgelegt werden. Ähnliches gilt bei reinen Besichtigungsterminen. Hier müssen die Daten des Energieausweises den Interessenten zumindest durch einen gut sichtbaren Aushang zugänglich gemacht werden.

Immobilienanzeigen (§ 16a EnEV)

Bei Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien muss der Inserent die Pflichtangaben aus dem Energieausweis ausdrücklich im Inserat aufführen. Fehlen die entsprechenden Angaben, so sieht die EnEV bei Verstößen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro vor (§ 27 EnEV iVm. § 8 Abs. 1 Nr. 2 EnEG).

Die Pflichtangaben im Überblick:

  • die Art des Energieausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
  • Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs des Gebäudes
  • Wesentlicher Energieträger für die Heizung des Gebäudes
  • bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (nach 01.Mai 2014)

Bei Energieausweisen, die nach dem 01. Mai 2014 ausgestellt wurden, muss die Energieeffizienzklasse in der Anzeige genannt werden. Ausweise, die vor dem 01. Mai 2014 ausgestellt wurden, enthalten hingegen keine Effizienzklassen, sodass zunächst der Kennwert in die Klasse umgerechnet werden müsste. Eine solche Umrechnung ist bei älteren Ausweisen jedoch freiwillig und muss daher in Anzeigen nicht angegeben werden.

Um die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen für Inserenten zu erleichtern, hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie eine Arbeitshilfe für alte Energieausweise veröffentlicht.

Immobilienbesichtigung

Um die Mindestanforderung der EnEV zu erfüllen, muss bei einer Besichtigung der Energieausweis gut sichtbar ausgelegt werden, sodass mögliche Miet- oder Kaufinteressenten sich über die Energiewerte des Objekts informieren können. Idealerweise händigt der Vermieter oder Verkäufer den Energieausweis bei einem Besichtigungstermin den Interessenten aus oder nimmt direkt Bezug auf den Aushang. Zugänglich gemacht werden muss der komplette Energieausweis einschließlich der Modernisierungsempfehlungen, sofern entsprechende Empfehlungen denn vorliegen.

Kauf oder Neuvermietung

Dem Käufer oder Mieter einer Immobilie muss ein Energieausweis bzw. eine Kopie ausgehändigt werden. Nicht mehr zulässig ist, dass der Hauseigentümer nur dann zur Vorlage eines Energieausweises verpflichtet ist, wenn dies von Interessenten ausdrücklich verlangt wird.

Kein Anspruch auf Energieausweis bei bestehendem Mietverhältnis

Ausweislich der Bestimmung des § 16 Abs. 2 EnEV kann ein Mieter, dessen Mietverhältnis bereits läuft, von seinem Vermieter die Vorlage eines Energieausweises nicht verlangen. Dieser Anspruch besteht nur dann, wenn eine Wohnung neu vermietet wird.

Öffentlicher Aushang bei Nichtwohngebäuden

Ein Aushangpflicht für Energieausweise besteht in Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr, der auf behördlicher Nutzung beruht, mit mehr als 500m² und seit dem 08. Juli 2015 mit mehr als 250m² Nutzfläche.

In  Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr, der wiederum nicht auf behördlicher Nutzung beruht, besteht die Aushangpflicht ab einer Nutzfläche von mindestens 500 m².

In beiden Fällen muss der Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle ausgehängt werden (§ 16 Abs. 3 und 4 EnEV).

Rechtsfolgen bei Nichtzeigen / Nichtvorhandensein eines Energieausweises

Verstößt ein Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie gegen die genannten Vorgaben, so drohen empfindliche Ordnungsgelder. Die Höhe des Bußgeldes bestimmt sich nach § 27 EnEV und § 8 EnEG und kann bis zu 15.000 Euro betragen.

Letzte Aktualisierung: 19.01.2016

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