Nebenkostenerhöhung - Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung

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Grundlage für die Geltendmachung erhöhter Betriebskosten kann nur eine ausdrückliche vertragliche Bestimmung sein. Auf die Zulässigkeit solcher Öffnungsklauseln ist schon im Zusammenhang mit der Umlagefähigkeit neu entstehender Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung nach § 2 Nr.13 BetrKV eingegangen worden.

Sie finden sich in zahlreichen Mietverträgen und sind regelmäßig darauf gerichtet, den Mieter zu verpflichten, eine notwendig werdende Erhöhung einzelner Nebenkosten während der Dauer des Mietverhältnisses in vollem Umfang zu tragen. Soweit solche Mehrbelastungsklauseln zum Gegenstand des Mietvertrages gemacht werden, betrachtet die Rechtsprechung sie als zulässig mit der Einschränkung, dass ausschließlich die in § 2 BetrKV niedergelegten Betriebskosten umlagefähig sind (OLG Frankfurt am Main, Urteil v. 10.02.99, 17 U 210/97).

Gesetzliche Vorgaben

Darüber hinaus bindet das Gesetz die Betriebskostenerhöhung an weitere Voraussetzungen und stellt in § 560 Abs. 6 BGB klar, dass von diesen Voraussetzungen zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind.

Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung

Für Nebenkostenvorauszahlungen sieht § 560 Abs. 4 BGB die Möglichkeit für beide Vertragsparteien vor, nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vorzunehmen. Weist die Jahresabrechnung also etwa einen veränderten Verbrauch auf, so können sowohl Mieter als auch Vermieter den Abschlag den tatsächlichen Verhältnissen anpassen.

Für die Inanspruchnahme des Erhöhungsrechts durch den Vermieter verlangt die Rechtsprechung, dass sich zu seinen Gunsten ein Anspruch auf Nachzahlung aus der Jahresabrechnung ergeben muss (LG Berlin, Urteil v. 08.12.03, 67 S 235/03; AG Hamburg-Bergedorf, Urteil v. 12.02.02, 409 C 497/01). Zudem bindet das Gesetz in § 560 Abs. 5 BGB das Erhöhungsverlangen an den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Die Umlageerhöhung muss – wie auch bei der Erhöhung der Betriebskostenpauschale – in einem nachvollziehbaren Verhältnis zu den gestiegenen Betriebskosten stehen, auf die der Vermieter die Erhöhung stützt.

Der neue Abschlagsbetrag ist mit Beginn des übernächsten Monats erstmals zu zahlen, der auf die schriftliche Erklärung folgt, § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB. Gleiches gilt bei der Erhöhung der Pauschale nach § 560 Abs. 1 BGB.

Erhöhung einer vereinbarten Nebenkostenpauschale

Haben die Parteien eine Nebenkostenpauschale vereinbart, muss der Vermieter dem Mieter die Erhöhung nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB in Textform mitteilen, wenn der Mietvertrag eine Betriebskostenerhöhung grundsätzlich erlaubt. In dieser Mitteilung ist ferner der Grund für die Umlage zu bezeichnen und zu erläutern, § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Fehlt es daran, ist die Erklärung der Betriebskostenerhöhung unwirksam, und eine Zahlungspflicht wird nicht ausgelöst. Begründet der Vermieter die Erhöhung mit einer Steigerung der Nebenkosten in der Vergangenheit, so ist nur der Zeitraum des vorangegangenen Kalenderjahres maßgeblich. Der Vermieter muss spätestens drei Monate nach Kenntnis von den gestiegenen Kosten dem Mieter die schriftliche Erklärung zukommen lassen, § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB.

Daraus folgt, dass der Vermieter die Betriebskostenpauschale auch rückwirkend erhöhen kann, wobei die entsprechende Nachzahlungspflicht von der Vorschrift aber auf die maximale Dauer von einem Kalenderjahr beschränkt.

Letzte Aktualisierung: 15.01.2016

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