Verbrauchsmessung und Verteilerschlüssel

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Heizkostenregler

Im Normalfall erfolgt die Verbrauchsmessung über die an den Heizkörpern angebrachten Heizkostenverteiler. Die darin arbeitenden Messvorrichtungen funktionieren auf der Grundlage des Verdunstungsprinzips und ermöglichen so die Ermittlung der Wärmeabgabe anhand des Flüssigkeitsstands. Ungenauigkeiten im Messungsvorgang müssen Mieter nicht dulden (BGH, Urt. v. 18.07.03, VIII ZR 286/02). Nach dem Ablesevorgang wird der Heizkostenregler mit einem neuen Messröhrchen ausgestattet.

Heizkostenregler, die vor dem 01.07.1981 eingebaut wurden, verlieren nach dem neu gefassten § 12 Abs. 2 HeizKV ihre Gültigkeit. Sie mussten spätestens bis zum 31.12.2013 durch Geräte ersetzt werden, die dem Stand moderner Technik entsprechen.

Elektronische Verbrauchserfassung

Die Datenerfassung kann auch mittels elektronischer Heizkostenregler erfolgen, die die Differenz zwischen der Heizkörperoberflächentemperatur und der Raumluft errechnen. In der Praxis haben sich diese Geräte wegen ihrer hohen Anschaffungskosten allerdings noch nicht durchsetzen können. Die Rechtsprechung hat zudem entschieden, dass die durch sie bedingten Kosten nicht umlagefähig sind, wenn die Anschaffungskosten, die Kosten der Ablesung und der Abrechnung mehr als die Hälfte der gesamten Heizkosten oder mehr als die eigentlichen Heizkosten ausmachen (LG Berlin, Urt. v. 10.11.03, 62 S 220/03).

Maßgeblicher Verteilerschlüssel

Er legt fest, wie hoch der Anteil der Grundkosten und Verbrauchskosen sein soll. Haben die Mietvertragsparteien keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, so kann der Vermieter gemäß § 6 Abs. 4 S. 1 HeizKV den Verteilerschlüssel selbst festlegen. Er ist dabei aber an die Beachtung der zwingenden Vorschriften der HeizKV gebunden (BGH, Urt. v. 21.01.04, VIII ZR 137/03). Der Verteilerschlüssel ist deshalb regelmäßig in den Grenzen billigen Ermessens von dem Vermieter zu bestimmen, § 315 BGB. Dabei geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Verwendung eines üblichen Verteilerschlüssels billigem Ermessen entspricht (KG Berlin, Urt. v. 30.06.03, 8 U 317/01). Die Rechtsprechung billigt dem Mieter einen Anspruch auf Abänderung des Verteilerschlüssels nur unter sehr engen Voraussetzungen zu, wenn außergewöhnliche Umstände gegeben sind, die ein Festhalten an dem Verteilerschlüssel als grob unbillige erscheinen lassen (OLG Frankfurt, Beschluss v. 03.04.03, 20 W 132/01). Trägt der Mieter solche außergewöhnlichen Umstände vor, trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Angemessenheit des Verteilerschlüssels (LG Berlin, Urt. v. 04.12.86, 62 S 87/86).

Neufestlegung des Verteilerschlüssels

Der Vermieter ist befugt, den Verteilerschlüssel für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber dem Mieter neu zu bestimmen, § 6 Abs. 4 S. 2 HeizKV. Dieses Recht besteht indes nicht voraussetzungslos. Der Vermieter hat das Recht nur einmalig und innerhalb der ersten drei Jahre ab erstmaliger Bestimmung des Verteilerschlüssels, oder bei der Einführung einer Vorerfassung nach Benutzgruppen oder nach Durchführung baulicher Maßnahmen, die nachhaltig Einsparung von Heizenergie bewirken. Außerhalb des Regelungsbereichs des § 6 Abs. 4 HeizKV ist eine Änderung des Verteilerschlüssels nur mit dem Einverständnis sämtlicher Mieter möglich. Verweigert dabei auch nur ein Mieter seine Zustimmung, scheidet eine Abänderung aus.

Nach der nunmehr seit dem 01.01.2009 geltenden Fassung der HeizKV kann gemäß § 6 Abs. 4 S. 2 Nr.3 HeizKV der Verteilerschlüssel (für Heiz- und Warmwasserkosten) vor jedem Abrechnungszeitraum neu bestimmt werden, wenn ein sachgerechter Grund vorliegt. Ein solcher ist anzunehmen, wenn der bisherige Verteilerschlüssel zu unbilligen Ergebnissen führt. Im Einzelnen wird das der Fall sein, wenn bestimmte Mieter unter Anwendung eines Verteilerschlüssels ohne rechtfertigenden Grund objektiv benachteiligt werden. Die Änderung ist den Mietern vor Beginn des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen.

Umlageumfang

Es sind stets die gesamten Heizkosten zu verteilen. Bei der Festlegung des Verteilerschlüssels werden die Gesamtkosten zunächst in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten aufgeteilt. § 7 Abs. 1 S. 1 HeizKV ordnet an, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Gesamtkosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen sind. Die übrigen Kosten sind nach Wohn- oder Nutzfläche abzurechnen (30-50 Prozent), § 7 Abs. 1 S. 2 HeizKV. Dem Vermieter kommt bei der exakten Festlegung ein Wahlrecht zu.

Das Wahlrecht des Vermieters aus § 7 Abs. 1 HeizKV wird durch die Neufassung begrenzt. Er ist jetzt verpflichtet, eine Aufteilung der Heizkosten nach dem Verteilerschlüssel 30 Prozent Grundkosten und 70 Prozent Verbrauchskosten vorzunehmen, soweit das Gebäude nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung erfüllt, mit Öl- oder Gasheizung versorgt wird und freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, bleibt es jedoch bei der Wahlfreiheit nach bisheriger Rechtslage.

Verbrauchsabhängiger Heizkostenanteil

Um diesen Kostenanteil zu bestimmen, werden die Enderfassungsgeräte abgelesen. Der Verbrauch einer einzelnen Wohnung ergibt sich dabei aus dem Verhältnis der dort abgelesen Werte zu der Summe der Messwerte aller Wohnungen.

Verbrauchsunabhängiger Heizkostenanteil

Der Vermieter kann zur Ermittlung des verbrauchsunabhängigen Kostenanteils von der reinen Wohnfläche (einschließlich Balkone, Loggien und Dachterrassen), von der beheizbaren Wohnfläche oder von dem umbauten Raum ausgehen. Zeigen die Grundrisse der Wohnungen starke Unterschiede, so dass die beheizbare Fläche entsprechend verschieden ausfällt, kann das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Begrenzung des Wahlrechts erfordern.

Mitteilungspflicht des Vermieters

Nach dem überarbeiteten § 6 Abs. 1 HeizKV ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die erfassten Verbrauchswerte der Ablesung zeitnah mitzuteilen. Das hat innerhalb eines Monats nach der Ablesung oder anderweitigen Erfassung zu erfolgen, es sei denn, die Geräte speichern die Daten, so dass der Mieter die Werte jederzeit selbst nachprüfen kann, § 6 Abs. 1 S. 2 und 3 HeizKV.

Letzte Aktualisierung: 20.01.2016

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