Einwendungen des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung

Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.

Einwendungen

Ist der Mieter mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden, kann er Einwendungen geltend machen. Diese können die formelle wie die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung betreffen. Der Mieter ist allerdings nicht berechtigt, unter Verweis auf seine Einwendungen die laufenden Vorauszahlungen einzustellen, wenn die Abrechnung formell richtig erteilt wird.

Eingeschränktes Zurückhaltungsrecht von Vorauszahlungen

Ein Zurückbehaltungsrecht an künftig zu zahlenden Abschlägen steht dem Mieter nur unter den oben erläuterten Voraussetzungen zu, wenn der Vermieter seine Pflicht auf Vorlage einer formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung nicht fristgerecht nachkommt.

Vertritt der Mieter die Ansicht, die Abrechnung sei formell nicht korrekt, muss er den Vermieter zunächst zur Nachbesserung oder Neuausstellung auffordern. Nur wenn dieser der Aufforderung nicht Folge leistet, ist ein Zurückbehaltungsrecht denkbar. Dieses Zurückbehaltungsecht darf aber nur in Höhe der Summe der für den Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen ausgeübt werden (KG Berlin, 15.10.01, 8 U 2549/00). Vertritt der Mieter den Standpunkt, die ansonsten formell richtige Abrechnung leide an einem materiellen Fehler, gibt ihm das unter keinen Umständen ein Zurückbehaltungsrecht. Er kann laufende Vorauszahlungen mit dieser Begründung nicht zurückhalten (LG Berlin, 12.04.99, 62 S 320/98).

Einwendungsausschluss

§ 556 Abs. 3 Sätze 4 und 5 BGB liegt der gleiche Regelungsmechanismus zugrunde wie den Sätzen 2 und 3 der Vorschrift. Einwendungsfrist und Einwendungsausschluss sollen wie Abrechnungsfrist und Nachforderungsausschluss für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit sorgen. Ebenso wie der Mieter darauf vertrauen können muss, dass der Vermieter nach der Abrechnungsfrist mit Ansprüchen ausgeschlossen bleibt, gilt umgekehrt, dass der Vermieter nach Abschluss des maßgeblichen Einwendungszeitraumes davon ausgehen muss und darf, der Mieter habe die Nebenkostenabrechnung akzeptiert.

Diese Überlegungen waren auch leitend in den Beratungen des Rechtsausschusses, die der Ratifikation der Bestimmung vorausgingen. Der Gesetzgeber hat durch Einfügung dieser Fristenregelungen die zuvor weithin als äußerst unbefriedigende Rechtslage beseitigen und ein Mittel bereitstellen wollen, das beide Vertragsparteien zu zeitnaher Geltendmachung ihrer Ansprüche und Rechte anhält. Insofern fördern die Fristenregeln in § 556 Abs. 3 BGB nicht nur die Schaffung klarer Verhältnisse, sondern ihnen kommt eine Befriedungsfunktion zu, die das Mietverhältnis von sich über lange Zeiträume hinziehenden Auseinandersetzungen freihält.

Letzte Aktualisierung: 19.01.2016

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